Podílové spoluvlastnictví: přechodná ustanovení a judikatura Nejvyššího soudu

autor: Mgr. Michal Králík, Ph.D.
publikováno: 20.04.2017

V rámci tohoto příspěvku se budu věnovat některým praktickým otázkám, které se týkají problematiky podílového spoluvlastnictví z pohledu přechodných ustanovení v občanském zákoníku (dále též „o. z.“), dosavadního přístupu soudní praxe i vazbě na novelizaci občanského zákoníku.

Přijetí občanského zákoníku se zdůrazňovaným významem rekodifikace soukromého práva a zřetelnou tendencí odlišení oproti předchozí úpravě reprezentované zejména zák. č. 40/1964 Sb. postavilo před právní a soudní praxi jasnou výzvu v podobě výkladu přechodných ustanovení (§ 3028 až 3079). Výzvu o to významnější, že deficit tuzemské odborné literatury k tzv. intertemporálnímu právu je neoddiskutovatelný,[1] stejně jako jistá nechuť právní praxe právě k výkladu tohoto typu zákonných ustanovení, daná mimo jiné vzdělanostním handicapem v tomto oboru. Jisté nezbytné poodhalování této oblasti práva v tuzemské literatuře je spojeno právě s výkladem přechodných ustanovení nové právní úpravy.[2]

Soudní praxe v souvislosti s intertemporalitou v „prvním kole“ musela vyřešit zásadní výklad otázek spojených s posouzením, podle jakých právních předpisů se bude v soudních řízeních postupovat po 1. 1. 2014 v situaci, kdy šlo o řízení dosud probíhající před soudem prvního stupně nebo řízení odvolací, kde soud prvního stupně rozhodoval ještě za účinnosti zák. č. 40/1964 Sb., ale odvolací soud již po 1. 1. 2014. Tento základní úkol soudní praxe je v základních rysech prakticky již uzavřen.[3] V dalším období se bude soudní praxe věnovat jiným otázkám spojeným s výkladem přechodných ustanovení a rozhodně nelze konstatovat, že půjde o řešení otázek jednoduchých.  

Obecné přechodné ustanovení – § 3028 

Obecným přechodným ustanovením s dosahem i do poměrů spoluvlastnictví je § 3028 odst. 2, podle kterého „není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů“.

Význam tohoto ustanovení pro poměry spoluvlastnictví je zřejmý; má zabránit dvoukolejnosti právní úpravy (dané zák. č. 89/2012 Sb. na straně jedné a zák. č. 40/1964 Sb. na straně druhé) z toho pohledu, že by se spoluvlastnické poměry ustavené před 1. 1. 2014 řídily zák. č. 40/1964 Sb. a teprve spoluvlastnické poměry vznikající po 1. 1. 2014 zák. č. 89/2012 Sb. Dosah § 3028 odst. 2 je sjednocující potud, že pro obě skupiny případů zakládá od 1. 1. 2014 působnost zák. č. 89/2012 Sb. V části § 3028 odst. 2 za středníkem si však vyhrazuje režim zák. č. 40/1964 Sb. pro posouzení vzniku, práv a povinností vzniklých přede dnem účinnosti zák. č. 89/2012 Sb.

V praxi to znamená, že i existující spoluvlastnické poměry, které vznikly před 1. 1. 2014, se budou po 1. 1. 2014 posuzovat již podle zák. č. 89/2012 Sb. Ustanovení § 3028 odst. 2, ač primárně zjevně směřovalo k jinému účelu, se muselo uplatnit i na případy posouzení, podle jakých právních předpisů se má postupovat v řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, které bylo zahájeno před 1. 1. 2014, ale nebylo pravomocně skončeno (buď nebylo do uvedeného data vůbec ve věci rozhodnuto, nebo rozhodnuto bylo, ale byl podán řádný opravný prostředek a věc se dostala do odvolacího řízení).

Základní otázku intertemporality v oblasti sporů o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví vyřešil rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 8. 4. 2014, sp. zn. 11 Co 698/2014.[4] I když se uvedené rozhodnutí v publikované právní větě nevyjádřilo přímo k aplikaci přechodných ustanovení, ale řešilo věcnou podmínku vypořádání spoluvlastnictví, otázka procesního postupu soudu z rozhodnutí jednoznačně vyplývá. Rozhodnutí vychází ze základního závěru, že řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, která byla zahájena a nebyla skončena do 31. 12. 2013, se v rovině hmotného práva posoudí po 1. 1. 2014 podle zák. č. 89/2012 Sb., a to na základě ust. § 3028 odst. 2 zák. č. 89/2012.[5] S těmito určujícími závěry bylo rozhodnutí schváleno k uveřejnění ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek.

Tuto základní myšlenku ostatně následně potvrdila výslovně i judikatura Nejvyššího soudu. Ten v rozsudku ze dne 28. 1. 2015, sp. zn. 22 Cdo 3105/2014,[6] konstatoval, že od 1. 1. 2014 se řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví (včetně řízení zahájených před tímto datem) řídí občanským zákoníkem č. 89/2012 Sb. Tím bylo jasně vyjádřeno, že bez ohledu na to, kdy spoluvlastnický poměr vznikl, požadavek na zrušení a vypořádání uplatněný soudní cestou se bude posuzovat podle nové právní úpravy vždy od 1. 1. 2014, a to i tehdy, pokud samotné řízení bylo zahájeno ještě za účinnosti zák. č. 40/1964 Sb. Z toho také vyplynulo, že právem vzniklým za účinnosti zák. č. 40/1964 Sb., se kterým počítá § 3028 odst. 2 část věty za středníkem, není právo podat žalobu na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Tento závěr byl pro praxi zásadní. Jestliže by totiž judikatura přijala názor, že právem vzniklým přede dnem nabytí účinnosti zák. č. 89/2012 Sb. ve smyslu § 3028 odst. 2 je i právo podat žalobu na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, musela by nutně směřovat k závěru, že spoluvlastnické poměry ustavené před 1. 1. 2014 by se i po tomto datu při zrušení a vypořádání řídily úpravou v zák. č. 40/1964 Sb. Tento závěr by však byl pro praxi zjevně nežádoucí a rozhodnutí Nejvyššího soudu v tomto směru dává jasnou odpověď.

V rozsudku ze dne 17. 6. 2015, sp. zn. 22 Cdo 1450/2015,[7] se rozvíjela argumentace dovolacího soudu ještě dále a z rozhodnutí vyplývá pro praxi několik významných závěrů:  

a) Dovolací soud výslovně vysvětlil, že pokud soud prvního stupně rozhodoval o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví ještě podle zák. č. 40/1964 Sb., v odvolacím řízení je odvolací soud povinen postupovat již podle § 1140 a násl. zák. č. 89/2012 Sb. Vzhledem ke změně v právní úpravě pak rozhodnutí zdůrazňuje, že o tomto postupu je povinen účastníky vyrozumět a umožnit jim uplatnit tvrzení a nabídnout důkazy, které z pohledu § 142 zák. č. 40/1964 Sb. nebyly významné. V tomto zdůrazněném poukazu není skryta hmotněprávní poučovací povinnost, neboť informace o postupu se omezuje pouze na zprostředkování základního sdělení, že věc bude posuzována nadále podle zák. č. 89/2012 Sb. Cílem tohoto požadavku je dosáhnout toho, že při absenci přechodných ustanovení, která by výslovně řešila právní režim zahájených a neskončených řízení, by nebylo zcela zřejmé, zda odvolací soud bude přezkoumávat rozhodnutí soudu prvního stupně, vydané ještě v poměrech zák. č. 40/1964 Sb., také podle tohoto zákona, nebo již podle zák. č. 89/2012 Sb. Vzhledem k řadě odlišností v obou právních úpravách to má zamezit (ale nejenom) tomu, aby se až z vyhlášeného rozhodnutí odvolacího soudu účastník dozvěděl, že věc byla posouzena podle zák. č. 89/2012 Sb., což ve svém důsledku mohlo být pro účastníka spojeno s nepříznivým výsledkem. Možnost nápravy v případném dovolacím řízení by byla značně problematická, protože neúspěšný účastník by zpravidla namítal nesprávnost v procesním postupu soudu, tj. obvykle vadu řízení, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci; výhrada vady řízení však podle stávající právní úpravy dovolání není samostatným způsobilým dovolacím důvodem (§ 241a odst. 1) a k vadám v procesním postupu lze přihlédnout pouze za podmínek § 242 odst. 3 o. s. ř.

Tím se výrazně posiluje tzv. obecná předvídatelnost postupu soudu. Nesplnění této obecné informativní povinnosti je sice vadou řízení, která může mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, ale neplatí to vždy. Jestliže soud prvního stupně rozhodne o žalobě podle zák. č. 40/1964 Sb., účastník v odvolání proti rozhodnutí soudu prvního stupně namítá nesprávné ocenění předmětu spoluvlastnictví, tj. uplatňuje výhrady skutkové povahy, pak ani absence informace o tom, že odvolací soud bude postupovat již podle zák. č. 89/2012 Sb. zpravidla nebude představovat vadu, která by mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Od toho je však potřeba odlišovat např. situaci, kdy je žaloba soudem prvního stupně zamítnuta podle § 142 odst. 2 zák. č. 40/1964 Sb., na základě odvolání žalovaného je věc odvolacím soudem zrušena a vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení se závěrem, že z pohledu již aplikovaného zák. č. 89/2012 Sb. nebyly vůbec tvrzeny (tím méně prokazovány) důvody umožňující zamítnutí žaloby (§ 1140 odst. 2 zák. č. 89/2012 Sb.) a je třeba se zabývat jednotlivými zákonnými způsoby vypořádání. V tomto případě je zjevné, že postup odvolacího soudu mohl být zatížen vadou, mající za následek nesprávné rozhodnutí ve věci.  

b) Z rozhodnutí vyplývá další důležitý princip, že pokud soud prvního stupně rozhodoval správně podle zák. č. 40/1964 Sb., protože rozhodnutí vydal do 31. 12. 2013, a odvolací soud rozhoduje již po 1. 1. 2014, není tato skutečnost sama o sobě důvodem pro zrušení rozhodnutí soudu prvního stupně a vrácení věci k dalšímu řízení.[8] Tím se judikatura vypořádala s jedním z názorů, které vycházely z toho, že i když soud prvního stupně rozhodoval věcně správně podle zák. č. 40/1964 Sb., jeho rozhodnutí nemůže v odvolacím řízení bez dalšího obstát již jen proto, že odvolací soud rozhoduje po 1. 1. 2014 podle zák. č. 89/2012 Sb., podle kterého soud prvního stupně nepostupoval (a ani nemohl), a z tohoto samotného faktu nemůže rozhodnutí soudu prvního stupně obstát. Samotná změna právní úpravy tak neznamená automatickou nutnost vydání kasačního rozhodnutí odvolacím soudem. Vychází se z toho, že odvolací soud má závěry soudu prvního stupně posoudit již v režimu zák. č. 89/2012 Sb. s možností potvrzení rozhodnutí, změny rozhodnutí nebo zrušení a vrácení věci soudu prvního stupně k dalšímu řízení.  

c) Současně pak v souvislosti s přechodem na superficiální zásadu rozhodnutí zdůrazňuje, že pokud byla předmětem vypořádání budova na pozemku ve spoluvlastnictví účastníků, a soud prvního stupně o nich rozhodoval samostatně, do rozhodnutí odvolacího soudu se promítne skutečnost, že se stala součástí pozemku, pokud jsou splněny zákonné podmínky vyplývající z § 3054 a násl. zák. č. 89/2012 Sb. Tím judikatura navazuje na obecnější závěry vyslovené v usnesení ze dne 30. 3. 2016, sp. zn. 22 Cdo 892/2016,[9] podle kterých se uplatnění superficiální zásady podle § 506 nevztahuje na stavby, kterou jsou věcí ve smyslu občanskoprávním a vznikly před 1. 1. 2014. Aby se takové stavby staly součástí pozemku, musel by být splněn předpoklad obsažený v přechodných ust. § 3054 a násl. S odkazem na komentářovou literaturu pak Nejvyšší soud uzavřel, že znovuzavedení principu superficies solo cedit by se zásadně nemělo zpětně dotknout právních poměrů vzniklých za účinnosti zák. č. 40/1964 Sb. Jedná se o situace, kdy byl k 1. 1. 2014 odlišný vlastník pozemku a stavby na něm postavené. Pro všechny tyto případy zavádí občanský zákoník přechodná ustanovení v § 3054 a násl. Proti rozhodnutí byla podána ústavní stížnost, kterou Ústavní soud odmítl usnesením ze dne 30. 6. 2016, sp. zn. III. ÚS 1879/2016, pro zjevnou neopodstatněnost.[10]

Povinností soudu promítnout do rozhodnutí naplnění superficiální zásady se zdůrazňuje, že uplatnění důsledků superficiální zásady není vázáno na návrh účastníka řízení ani na žádnou poučovací povinnost podle § 118a o. s. ř., a již vůbec ne na změnu žaloby podle § 95 o. s. ř. Tím rozhodnutí odstraňuje značné pochybnosti ve směru, na kom je v řízení aktivita k posouzení, zda se stavba stala součástí pozemku či nikoliv. Aplikace poučovací povinnosti podle § 118a o. s. ř. nepřichází v těchto případech do úvahy proto, že absence reakce na poučení podle § 118a o. s. ř. má za následek neúspěch v řízení, o čemž v daném případě nelze uvažovat, protože žádná podstatná tvrzení či důkazy v řízení nescházejí. O změnu žaloby ve smyslu § 95 o. s. ř. pak nejde proto, že žalobce neuplatňuje žádný odlišný nárok, ale jde o posouzení důsledků zákonných podmínek směřujících k naplnění tzv. superficiální zásady.

Vzhledem ke složitosti přechodných ustanovení k pozemkům a stavbám je však v rámci obecné předvídatelnosti žádoucí, aby soud dal účastníkům najevo, zda má předpoklady pro splnění superficiální zásady za splněné či nikoliv, a umožnil účastníkům k takovému předběžnému závěru uplatnit argumentaci např. z hlediska § 3060 nebo argumentaci směřující k nápravě důsledků vyplývajících z nesprávných katastrálních zápisů. Jde např. o případy, kdy spoluvlastnictví je katastrálně evidováno pouze k pozemku, který je předmětem řízení, zatímco stavba je vedena v katastru nemovitostí ve vlastnictví třetí osoby, ačkoliv je taktéž ve spoluvlastnictví účastníků. Jestliže tato skutečnost není žádným z účastníků tvrzena a ani nevyjde v průběhu řízení najevo, vypořádá soud spoluvlastnictví pouze k pozemku, ač jeho součástí může být i stavba právě pro splnění zákonných předpokladů vyplývajících z § 3054 o. z. I po rozhodnutí soudu však zůstává v katastru nemovitostí stavba evidována ve vlastnictví třetí osoby,[11] ačkoliv skutečný stav je jiný a stavba již je součástí pozemku. Nesprávný stav zápisu v katastru nemovitostí se dotýká i postavení třetích osob potud, že mohou mít zájem o nabytí stavby. Podle stavu zápisu v katastru nemovitostí je stavba evidována jako samostatná věc, ačkoliv ve skutečnosti je již součástí pozemku.[12] 

d) Problematika znaleckých posudků v souvislosti s přechodem na superficiální zásadu – v původních řízeních zahájených před 1. 1. 2014 byly stavba a pozemek vždy oddělené a soud zadával znalecký posudek z hlediska ocenění na dvě samostatné věci. V případě, že se superficiální zásada naplnila a stavba se stala součástí pozemku (ať již v řízení před soudem prvního stupně, nebo v řízení odvolacím), původní znalecký posudek nemůže být podkladem pro další rozhodnutí proto, že znalec ocenil samostatně pozemek, na kterém se nacházela stavba (byť i ve vlastnictví týchž spoluvlastníků), resp. stavbu jako samostatnou věc. Po naplnění předpokladů superficiální zásady je však pro rozhodnutí potřebné znalecké ocenění pozemku ve spoluvlastnictví, jehož součástí je stavba. Nevyžaduje to nezbytně revizní znalecký posudek proto, že původní znalecký posudek nebyl věcně nesprávný, ale jeho aktualizaci či doplnění právě z důvodu naplnění předpokladů superficiální zásady.  

e) Se superficiální zásadou pak souvisí i otázka náhrady nákladů řízení, byť rozhodnutí 22 Cdo 1450/2015 otázku nákladů řízení neposuzovalo. Jestliže dojde k naplnění superficiální zásady v průběhu řízení a jinak je žalobě žalobce vyhověno, nemůže mít samotná superficiální zásada vliv na závěr, že účastník je v řízení plně úspěšný a náleží mu právo na náhradu nákladů řízení podle § 142 odst. 1 o. s. ř. V žádném případě v takových situacích nejde o poloviční úspěch, který by opodstatňoval postup podle § 142 odst. 2 o. s. ř. a nepřiznání náhrady nákladů řízení žádnému z účastníků.[13] Opačný závěr by totiž znamenal, že v případě naplnění předpokladů superficiální zásady by již žalobce nikdy nemohl být ve věci plně úspěšný s právem na náhradu nákladů řízení podle § 142 odst. 1 o. s. ř. 

Speciální přechodná ustanovení k pozemkům a stavbám, která se uplatní i v oblasti podílového spoluvlastnictví 

Přechodná ustanovení k o. z. (§ 3054 až 3061) obsahují velmi důležité principy, které se týkají superficiální zásady. Již zmiňované ust. § 3054 zakotvuje první intertemporální pravidlo vycházející z toho, že stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na kterém je zřízena, přestává být dnem nabytí účinnosti zák. č. 89/2012 Sb. samostatnou věcí a stává se součástí pozemku – to ovšem pouze za předpokladu, že k 1. 1. 2014 byla vlastníkem stavby i vlastníkem pozemku jedna a tatáž osoba. Zde se vychází z předpokladu, že pokud stavba i pozemek náleží jedné osobě, není třeba do budoucna, tj. po 1. 1. 2014, zachovávat oddělený režim vlastnického práva k pozemku a stavbě. S touto úpravou souvisí i § 3055 odst. 1, který řeší sjednocení pozemků a staveb, jež mají spoluvlastnický režim, tj. i (vedle společného jmění manželů) režim podílového spoluvlastnictví.

V případě podílového spoluvlastnictví dochází k naplnění superficiální zásady tam, kde je stejný počet podílových spoluvlastníků, stejný okruh podílových spoluvlastníků a tito mají shodné spoluvlastnické podíly. V opačném případě se superficiální zásada neuplatní. Tento závěr se zdá být přijímán v odborné literatuře vcelku jednotně.[14] V případě naplnění podmínek superficiální zásady se stavba stane součástí pozemku bez ohledu na katastrální zápis a katastrální úřady provedou zápis sjednocení tam, kde bude na příslušném listu vlastnictví shoda jak u pozemku, tak u stavby. V opačném případě nikoliv, bez ohledu na to, že ve skutečnosti se stavba stala součástí pozemku.

Občanský zákoník se však i v rámci dalších přechodných ustanovení snaží o sjednocení vlastnického režimu stavby a pozemku. Činí tak v ust. § 3056 tím, že vlastníku pozemku se ex lege zakládá předkupní právo ke stavbě a vlastníku stavby se ex lege zakládá předkupní právo k pozemku. Toto postavení je zdůrazněno výslovným zákonným příkazem, podle kterého se k ujednání, která vylučují nebo omezují předkupní právo, nepřihlíží. V souvislosti s časovou působností § 3056 Nejvyšší soud v usnesení z 8. 7. 2015, sp. zn. 22 Cdo 2252/2015, vysvětlil, že ust. § 3056 se použije pouze na převody učiněné po 1. 1. 2014; tento závěr obstál i v rámci ústavněprávního přezkumu.[15]

Založením tohoto předkupního práva dochází ke konkurenci předkupních práv tam, kde je stavba v podílovém spoluvlastnictví a pozemek ve výlučném vlastnictví jiné osoby (nebo naopak), a bude docházet k převodu spoluvlastnického podílu. Pak je nutné v praxi najít odpověď na otázku, čí předkupní právo je přednostní. Půjde zejména o tři typy případů:

a) bude dáno zákonné předkupní právo podílových spoluvlastníků podle § 140 ve vazbě na § 3062,

b) bude smluvně založeno po 1. 1. 2014 věcné předkupní právo podílového spoluvlastníka pro případ převodu podílu,

c) je založeno předkupní právo v rámci novelizace občanského zákoníku.

Tyto situace judikatura Nejvyššího soudu dosud neřešila a dosavadní odborná literatura se řešením těchto otázek (zřejmě) nezabývá; jde však o otázky pro praxi významné a složité. V těchto případech jde totiž na straně jedné o realizaci předkupního práva vyplývajícího ze spoluvlastnického vztahu (ať již založeného zákonem, či smluvně) a na straně druhé o předkupní právo vlastníka pozemku, které má zjevně směřovat k superficiální zásadě.[16] Občasně naznačované jednoduché diskutované řešení vycházející z toho, že v případě převodu spoluvlastnického podílu se předkupní právo neuplatní mimo jiné proto, že se nejedná o převod stavby, ale pouze spoluvlastnického podílu na ní, přehlíží případy, kdy půjde o stavbu ve výlučném vlastnictví, ale předmětem převodu nebude stavba jako celek, ale pouze spoluvlastnický podíl na ní.

Praktický význam této problematiky pak prohloubila novela občanského zákoníku provedená zák. č. 460/2016 Sb., která v části první, čl. I, bodech 13-15 provedla novelizaci dosavadní úpravy předkupního práva v rámci spoluvlastnictví opětovným zavedením předkupního práva v poměrně širokém rozsahu (s účinností od 1. 1. 2018). Jestliže by v případě uvedeném ad a) bylo možné použít i argument opírající se o časové omezení předkupního práva vyplývající z § 3062, znovuzavedení předkupního práva bez časového omezení tento argument činí do značné míry nepoužitelným. Situaci pak ztěžuje i to, že důvodová zpráva střet těchto předkupních práv neřeší a z průběhu legislativního projednávání není ostatně vůbec zřejmé, jaké konkrétní důvody vedly zákonodárce k opětovnému zavedení předkupního práva krátce po jeho zrušení.[17] V průběhu let 2014-2016 nelze zřejmě v právní praxi vysledovat nic tak zásadního, co by z pohledu práva opětovné zavedení předkupního práva bez dalšího opodstatňovalo, a žádný takový závěr nevysílala ani soudní praxe; to tím spíše, že k faktickému zrušení předkupního práva došlo v návaznosti na § 3062 až od 1. 1. 2015.

V souvislosti s novelizací ustanovení o předkupním právu spoluvlastníků je třeba zmínit na první pohled nepatrnou, leč zásadní legislativní změnu: Původní úprava § 1124 odst. 2 v první větě zakotvovala, že předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý z nich převádí podíl bezúplatně, s tím, že tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. Druhá věta téhož ustanovení pak normovala, že toto pravidlo platí i v jiných případech zákonného předkupního práva. V souvislosti s tím pak literatura zdůrazňovala, že pravidla uvedená v odst. 2 jsou výslovným ustanovením zákona vztažena i na další případy, ve kterých zákonná úprava konstruuje existenci zákonného předkupního práva.[18] V rámci novelizace však novelizované znění § 1124 odst. 2 dosavadní druhou větu zrušilo. Tím ovšem opětovně zákonodárce zcela nekoncepčně (a bez jakéhokoliv vysvětlení) zasáhl dalším způsobem do konstrukce předkupního práva. V souvislosti s § 3056 tak „vyzval“ soudní praxi i k odpovědi na otázku, zda z působnosti předkupního práva podle § 3056 nově vyňal bezúplatné převody či nikoliv.

Speciální přechodné ustanovení k podílovému spoluvlastnictví 

Jedná se o ust. § 3062 o. z., které prolonguje dosavadní předkupní právo podílových spoluvlastníků podle § 140 zák. č. 40/1964 Sb. se zánikem uplynutím jednoho roku od účinnosti občanského zákoníku. Normuje, že „zákonné předkupní právo spoluvlastníků podle § 140 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, zanikne uplynutím jednoho roku ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona. To neplatí v případě spoluvlastnictví k zemědělskému nebo rodinnému závodu.“

S výkladem tohoto ustanovení souvisí mimo jiné základní otázka, podle jakého právního předpisu postupovat v případě, kdy v průběhu roku 2014 došlo k porušení předkupního práva; zda podle zák. č. 40/1964 Sb., nebo zák. č. 89/2012 Sb. Zákonný text výslovné řešení nenabízí, neboť hovoří pouze o prolongaci předkupního práva, ale neřeší otázku spojenou s porušením tohoto práva. Na věc lze tedy nahlížet takto: a) že prodloužená existence předkupního práva v sobě zahrnuje i nároky spojené s jeho porušením stále v režimu zák. č. 40/1964 Sb., b) je pouze prodloužena existence předkupního práva podle § 140 zák. č. 40/1964 pro rok 2014, ale nároky z porušení předkupního práva se mají řídit již zák. č. 89/2012 Sb., neboť k porušení předkupního práva došlo již za účinnosti zák. č. 89/2012 Sb.

Nejde o otázku akademickou, neboť realizace zákonného předkupního práva se v poměrech zák. č. 40/1964 Sb. a zák. č. 89/2012 Sb. výrazně odlišuje, a to zejména ve třech směrech:

1) dosavadní výklad zákonného předkupního práva podle § 140 zák. č. 40/1964 Sb. nevztahoval existenci předkupního práva na tzv. bezúplatné převody, ale toliko na převody úplatné, zatímco základ nové zákonné úpravy předkupního práva výslovně dopadá i na převody bezúplatné (§ 1124 odst. 2),[19]

2) realizace předkupního práva v poměrech zák. č. 40/1964 Sb. nevyžadovala existenci konkrétní osoby (mimo spoluvlastníka) mající zájem o koupi věci, zatímco zák. č. 89/2012 Sb. naproti tomu (§ 2140) vyžaduje existenci tzv. koupěchtivého,[20]

3) oproti úpravě zák. č. 40/1964 Sb., který v případě porušení předkupního práva výslovně umožňoval dovolat se relativní neplatnosti příslušného právního úkonu ve smyslu § 40a, zák. č. 89/2012 Sb. v § 2140 a násl. konstrukci relativní neplatnosti již neobsahuje.

Již z toho je patrné, že určení odpovídajícího právního předpisu při nárocích z porušeného předkupního práva praktický význam bezpochyby má. Část odborné literatury pro tyto případy dovozuje použitelnost zák. č. 40/1964 Sb.,[21] část literatury tuto otázku přechází mlčením.[22]

Tuto základní otázku řeší rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 9. 2016, sp. zn. 30 Cdo 789/206, jenž se přiklonil k aplikovatelnosti zák. č. 40/1964 Sb., ale s problematickým celkovým závěrem.

V dané věci byl skutkový stav takový, že žalovaný 1) prodal svůj spoluvlastnický podíl žalovanému 2), žalobkyně coby spoluvlastnice se měla v roce 2014 dovolat relativní neplatnosti a po 1. 1. 2015 podala žalobu na určení, že žalovaný 1) je vlastníkem ideální poloviny pozemku. Nejvyšší soud dovodil, že žalobkyně nemá naléhavý právní zájem na požadovaném určení s tím, že zdůraznil zánik zákonného předkupního práva od 1. 1. 2015. Jinými slovy řečeno, rozhodnutí neshledalo naléhavý právní zájem na požadovaném určení spoluvlastnického práva z toho důvodu, že vzhledem k zániku zákonného předkupního práva se žalobkyně již nemůže domoci nároku, jenž by se vztahoval k tomuto převedenému spoluvlastnickému podílu.

Toto rozhodnutí vychází z toho, že nemůže být dán naléhavý právní zájem z toho hlediska, že už zákonné předkupní právo od 1. 1. 2015 neexistuje, a tudíž by žalobkyně nebyla na svém postavení pozitivně dotčena tím, že by „prodaný“ podíl již nemohla získat, protože už nemá k dispozici předkupní právo.[23] Proti rozhodnutí byla podána ústavní stížnost, která je u Ústavního soudu vedena pod sp. zn. I. ÚS 3926/2016 a ke dni sepsání tohoto článku o ní nebylo věcně rozhodnuto.[24] Rozhodnutí Nejvyššího soudu bylo zařazeno na únorové jednání občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu, ale jeho projednání bylo odročeno mimo jiné vzhledem k podané ústavní stížnosti.[25] Současně byly vyjádřeny pochybnosti o správnosti závěru o absentujícím naléhavém právním zájmu s námitkou, že závěr v rozhodnutí vyjádřený by měl být spíše výhradou vůči případnému nedostatku věcné legitimace než otázkou naléhavého právního zájmu. 

Tento přístup ovšem opomíjí ještě jednu rovinu, která se nevztahuje ke spoluvlastnickému podílu, který byl převeden, ale k fungování spoluvlastnického vztahu. Naléhavý právní zájem (z hlediska jeho existence) lze důvodně spatřovat u žalobkyně v tom, že její postavení je nepochybně dotčeno nejistotou, kdo je vlastně jejím spoluvlastníkem, a to tím spíše, že se relativní neplatnosti měla dovolat ještě v průběhu roku 2014, kdy to právní úprava zák. č. 40/1964 Sb. výslovně předpokládala, a v současné době je v katastru nemovitostí nesprávný zápis. Jistota o osobě dalšího spoluvlastníka je nezbytná pro správu společné věci (§ 1128 a násl.), pro nakládání se společnou věcí apod. Požadavek na určení jejího spoluvlastníka se tak zdá legitimní. Navíc požadované určení má spoluvlastnici nepochybně ochránit i před „dobrověrným nabyvatelem“, který by se dovolával správnosti a ochrany podle § 984, jestliže by kupoval podíl od katastrálně zapsaného žalovaného 2), ačkoliv by skutečným vlastníkem byl žalovaný 1). Tady má žalobkyně nárok na legitimní ochranu, protože pokud by byl pak vlastníkem dobrověrný nabyvatel, jejího právního postavení se to nepochybně dotkne. Právě tomu se snažila žalobkyně zabránit námitkou relativní neplatnosti, aby byla ve spoluvlastnictví stále s původním spoluvlastníkem 1), a nepochybně proto ho žádala také určit jako spoluvlastníka.

Třetím důvodem může být požadavek právní jistoty pro případy zrušení a likvidace spoluvlastnictví; zde má žalobkyně legitimní nárok, aby v katastru byl zapsán skutečný spoluvlastník, už jenom proto, aby mohla zahájit řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví s osobou, která je v katastru jako vlastník evidována, a rozhodnutí bylo způsobilé k zápisu soudního rozhodnutí do katastru.[26] Tyto problémy by byly odstranitelné zápisem skutečného spoluvlastníka do katastru nemovitostí. Ztížení praktické situace žalobkyně pak vyplývá z toho, že v soudním řízení o určení spoluvlastnického práva se věcně vůbec neřešila otázka, zda námitka relativní neplatnosti převodní smlouvy byla uplatněna důvodně či nikoliv. Pro další vývoj této otázky bude zásadní rozhodnutí o ústavní stížnosti a následné opakované projednání rozhodnutí na jednání občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu. Pro úplnost pak lze v této souvislosti dodat, že žádným způsobem nebyl v dosavadní diskusi zpochybněn právní závěr z rozhodnutí vyplývající, že nároky z tvrzeného porušení předkupního práva, pokud k němu došlo v roce 2014 skrze aplikaci § 3062 zák. č. 89/2012 Sb., se řídí příslušnými ustanoveními zák. č. 40/1964 Sb. To je třeba zohledňovat zejména v situaci, pokud by v konečné fázi nebyl závěr o nedostatku naléhavého právního zájmu shledán jako správný.  

Závěr 

I z článku zaměřeného na některé vybrané otázky přechodných ustanovení ve vztahu ke spoluvlastnictví vidíme, že celkově jde u přechodných ustanovení o existenci složitých právních problémů, které bude soudní praxe řešit ještě dlouhou dobu po nabytí účinnosti zák. č. 89/2012 Sb. zejména proto, že se budou v praxi objevovat. Roli bude mít ztíženou nejenom tím, že mezi zákony č. 40/1964 Sb. a č. 89/2012 Sb. existuje řada zásadních koncepčních a obsahových odlišností, ale také téměř absentující důvodovou zprávou k těmto ustanovením, a v neposlední řadě též zjevným obecným handicapem v oblasti tzv. intertemporálního práva. Při vědomí rozsahu přechodných a závěrečných ustanovení zák. č. 89/2012 Sb. (§ 3028 až 3079) začne být výklad přechodných ustanovení stále častější. V oblasti věcných práv jej rozhodovací praxe řešila nejdříve z toho důvodu, že ve smyslu § 3028 odst. 2 zák. č. 89/2012 Sb. se věcná práva od 1. 1. 2014 řídí již zákonem č. 89/2012 Sb., a to i k 1. lednu 2014 zahájeným a neskončeným soudním řízením.