Dispoziční omezení spoluvlastnického práva a ochrana spoluvlastníka věci nemovité po zúžení rozsahu zákonného předkupního práva

autor: Mgr. Jiří Porkert
publikováno: 07.04.2016

I když je tomu již přes dva roky, co současný občanský zákoník, resp. zák. č. 89/2012 Sb. (dále jen „o. z.“), nabyl účinnosti, změny, které přinesl, stále patří mezi velmi často diskutovaná témata. Jednou z těchto změn (a z mého pohledu změnou markantní) je ve většině případů zavedení možnosti převodu spoluvlastnického podílu bez nutnosti nabídnout tento podíl ostatním spoluvlastníkům – zúžení tzv. předkupního práva. Za oblast zásadního vlivu absence tohoto institutu považuji především oblast spoluvlastnictví věcí nemovitých. V tomto článku však nebude věnována pozornost obecným otázkám institutu předkupního práva, nýbrž dispozičním omezením spoluvlastnického práva a možnostem obrany spoluvlastníků nemovitosti, resp. ochraně jejich vlastnického práva před či po převodu spoluvlastnického podílu jedním či více spoluvlastníky.

Zákonná úprava

Jakýmsi skrytým odrazovým můstkem, ale přitom ustanovením zásadním (ač je řazeno mezi tzv. přechodné), je ust. § 3062 o. z., které říká: „Zákonné předkupní právo spoluvlastníků podle § 140 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, zanikne uplynutím jednoho roku ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona. To neplatí v případě spoluvlastnictví k zemědělskému nebo rodinnému závodu.“ Z daného vyplývá, že o. z. tedy předkupní právo v té podobě, v jaké ho znal občanský zákoník č. 40/1964 Sb. (dále jen „obč. zák. č. 40/1964 Sb.“), již nezná, a tedy s odkazem na § 1123 o. z.[1] může spoluvlastník se svým podílem nakládat podle své vůle – může ho tedy převádět či libovolně zatěžovat (např. služebnostmi či právem stavby).

Již obecný zákoník občanský v § 829[2] považoval spoluvlastníka za úplného vlastníka svého podílu. Musela mu tedy být svěřena také ochrana vztahující se k jeho podílu. Ta se podle literatury realizovala tím, že každý spoluvlastník mohl na ochranu svého podílu použít vlastnickou žalobu jak proti osobám stojícím mimo společenství, tak i proti ostatním podílníkům, kteří by ho rušili ve výkonu jeho práva, s tím, že mohl použít rovněž k ochraně svého práva žalobu possessorní.[3] Současná úprava tento způsob ochrany umožnuje též, a to prostřednictvím tzv. vlastnických žalob upravených v § 1040 až 1042 o. z. (žaloba reivindikační a negatorní) a též prostřednictvím žaloby posesorní, kterou upravují § 1003 a 1007 o. z. Tento institut je v současném o. z. novinkou. I když se na první pohled může zdát, že o. z. upravuje dva typy posesorních žalob, není tomu tak. S odkazem na procesněprávní úpravu se jedná o žalobu z rušené držby, která je nově upravena v § 176 až 180 zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád.

Dispozice se spoluvlastnickým podílem

Současný občanský zákoník též vychází ze zásady volné dispozice spoluvlastníka s jeho podílem, a to na rozdíl od § 140 obč. zák. č. 40/1964 Sb.,[4] který omezoval spoluvlastníka v dispozici s jeho spoluvlastnickým podílem, a to právě s odkazem na zákonné předkupní právo. Dochází tedy k naplnění pravidla obsaženého v § 1121 o. z., že každý ze spoluvlastníků je úplným vlastníkem svého podílu. Dané ustanovení tedy de facto staví spoluvlastníka na roveň vlastníku individuálnímu a fakticky mu dovoluje vykonávat držbu, užívání a požívání (tedy plodů či užitků) dané nemovitosti. Spoluvlastník tedy může se svým podílem volně disponovat. Ochrana ostatních spoluvlastníků by se zde mohla projevovat tak, že by došlo k uplatnění ust. § 1128 o. z.,[5] tedy majoritního hlasovacího principu. Dispozici s podílem (např. v rámci převodu vlastnického práva) však nelze považovat za běžnou správu společné věci ani za významnou záležitost týkající se společné věci, proto o ní ostatní spoluvlastníci nerozhodují.

Spoluvlastník svobodně rozhoduje, jak se svým podílem jako se svojí majetkovou hodnotou naloží. Ostatní spoluvlastníci nemají v tomto směru žádné privilegované postavení. Oprávnění spoluvlastníka je limitováno pouze zákazem takové dispozice se spoluvlastnickým podílem, která by byla na újmu právům ostatních spoluvlastníků, bez zřetele k tomu, z čeho tato práva vyplývají.[6] Dle Michala Králíka[7] by byla formulace § 1123 o. z. přesnější, pokud by stanovila, že spoluvlastník může se svým podílem nakládat, pokud zákon nestanoví něco jiného. S uvedeným ne zcela souhlasím, neboť v případě dispozice se spoluvlastnickým podílem se uplatní nejen omezení zákonná, ale eventuálně též omezení smluvní či soudní – tím není však vyloučena aplikace obecných omezení vlastnického práva.[8]

Omezení dispozičních oprávnění spoluvlastníka můžeme tedy rozlišit na omezení zákonná, smluvní a soudní.

Dispoziční omezení

Za první skupinu dispozičních omezení lze považovat omezení zákonná. V tomto směru došlo k výraznému uvolnění oproti úpravě obsažené v obč. zák. č. 40/1964 Sb., a to v souvislosti s předmětnou změnou režimu zákonného předkupního práva spoluvlastníků. Zákonné předkupní právo nyní upravují § 1124 a 1125 o. z. V případě spoluvlastnictví k rodinnému či zemědělskému závodu je právní úprava podobná té, kterou jsme znali doposud – pokud zákonné předkupní právo vzniklo za účinnosti obč. zák. č. 40/1964 Sb., tak dále podle na počátku zmíněného § 3061 o. z. v těchto případech trvá. V ostatních případech, kdy bude předmětem spoluvlastnictví věc jiná než zemědělský závod, je třeba aplikovat ust. § 1124 o. z., které normuje, že bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo. Toto pravidlo se neuplatní v případě, pokud spoluvlastník převádí podíl svému manželu, sourozenci, příbuznému v řadě přímé, nebo nově jinému spoluvlastníku. Rozdílem oproti předchozí úpravě je jednak zavedení předkupního práva jen pro určité případy (např. dědění) a jednak zavedení prekluzivní lhůty, jelikož po uplynutí šesti měsíců právo domáhat se převodu spoluvlastnického podílu zaniká.

Ve vztahu k nemovitostem je pak třeba poukázat též na ust. § 3056 o. z.,[9] které s ohledem na znovuzavedenou zásadu superficies solo cedit („povrch ustupuje pozemku“) zakotvuje zákonné předkupní právo vlastníka pozemku ke stavbě a naopak vlastníka stavby k pozemku, a to v případě, že předmětná stavba není součástí pozemku (vlastníci jsou rozdílní). Občanský zákoník v tomto ustanovení též výslovně uvádí, že k ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží. Takovéto zákonné předkupní právo tedy není možné smluvně zúžit či dokonce vyloučit. O následcích neplatnosti (absolutní, relativní) a o závaznosti takového ujednání mezi stranami je možné debatovat. Lze však konstatovat, že s ohledem na odst. 2 komentovaného ustanovení se předkupní právo vlastníka stavby vztahuje jen na tu část pozemku, jež je nezbytná pro výkon vlastnického práva ke stavbě, a to za podmínky, že část pozemku se stavbou lze oddělit, aniž to podstatně ztíží jejich užívání a požívání.[10] S ohledem na charakter této zákonné úpravy předkupního práva lze očekávat snadnější sjednocení práv a povinností týkajících se vlastnictví pozemku a stavby.

Vedle omezení zákonných pak lze, jakožto druhou skupinu, aplikovat též omezení smluvní, a to z důvodu, že spoluvlastníci mohou mít zájem (a reálně ho ve většině případů mají), aby nakládání se spoluvlastnickým podílem bylo vázáno na určité podmínky či smluvně omezeno. Nyní se tento zájem stává ještě aktuálnější, a to s odkazem na předmětné zúžení zákonného rozsahu předkupního práva. Spoluvlastníci si tedy mohou smluvně dohodnout přednostní nabytí „volného“ spoluvlastnického podílu či aplikaci smluvních omezení při zatížení věci (zřizování věcných břemen). Současný občanský zákoník v partii týkající se věcných práv (oproti § 364c obecného zákoníku občanského) neobsahuje podobné ustanovení, nicméně s ohledem na zásadu smluvní volnosti si spoluvlastníci mohou ujednat zákaz zcizení nebo zatížení podílu, a to jak pro případ prodeje či jiné způsoby zcizení, tak při trvajícím spoluvlastnickém vztahu.[11]

Normativním východiskem pro sjednání takovýchto omezení je § 1761 o. z.,[12] jejž je v daném ohledu třeba považovat za obecné závazkové ustanovení, ale ve vztahu k předkupnímu právu je především rozhodující § 2140 odst. 2 o. z.[13] Ač je totiž ustanovení o předkupním právu řazeno mezi vedlejší ujednání při kupní smlouvě, jeho povaha nevylučuje možnost ujednat si předkupní právo i mimo souvislost s kupní smlouvou, a to buďto jako právo obligační, které působí pouze inter partes, anebo jako právo věcné, které působí erga omnes. S ohledem na formu (obligační či věcněprávní) zákazu zcizení je pak třeba posuzovat náležitosti příslušného právního jednání, a to jak ve vztahu k jeho formě, tak také např. v katastrálních souvislostech. Pokud se totiž takovéto omezení bude vztahovat k věci nemovité, tak v rovině omezení věcněprávního je nutné je založit vkladem do katastru nemovitostí, neboť § 11 odst. 1 písm. n) katastrálního zákona (ve spojení s § 980 odst. 1 o. z.[14]) předpokládá, že vkladem se do katastru zapíše vznik, změna, zánik, promlčení a uznání existence či neexistence mj. zákazu zcizení či zatížení.[15]

Poslední skupinou jsou omezení soudní. Za nejčastější soudní dispoziční omezení vlastnického práva ve vztahu k nemovitým věcem lze považovat institut nařízení předběžného opatření. Tím soud žalovanému nejčastěji ukládá, aby s tam uvedenými nemovitostmi nenakládal s cílem převést vlastnické právo k nim na třetí osobu. Žalovanému se tedy zakazuje prodej, zatížení právy třetích osob, bezúplatný převod či darování předmětných nemovitostí, a to až do doby pravomocného skončení řízení o podané žalobě (např. žalobě na určení vlastnického práva, nahrazení projevu vůle aj.). V případě, že by povinný z tohoto předběžného opatření učinil kterékoliv z výše uvedených právních jednání, bylo by takovéto jednání absolutně neplatné.

Porušení předkupního práva

Současný občanský zákoník (na rozdíl od zákoníků předchozích) výslovně nehovoří o porušení předkupního práva. S ohledem na ust. § 2144 odst. 1 o. z.[16] se však o takovou situa­ci jedná, neboť takové porušení spočívá v tom, že předkupníkovi (oprávněnému) nebylo nabídnuto odkoupení věci, ač mu prodávajícím (povinným) nabídnuto být mělo. Pro takové porušení přitom není významné, zda mělo být předkupní právo nabídnuto (využito) v případě prodeje nebo v případě jiného zcizení věci, na něž smluvní strany předkupní právo svou dohodou vztáhly, či v případech, kdy takové právo přísluší oprávněnému ze zákona.[17]

Následky porušení předkupního práva v režimu obč. zák. č. 40/1964 Sb. lze též přiměřeně aplikovat na úpravu současnou. V případě porušení předkupního práva nedochází k absolutní neplatnosti úkonu, kterým se převádí vlastnictví ke spoluvlastnickému podílu, ale oprávněný z předkupního práva má možnost se na nabyvateli domáhat, aby mu podíl nabídl ke koupi za podmínek, za kterých ho od prodávajícího získal.[18] Za předpokladu, že nabyvatel takovou povinnost nesplní, může se oprávněný domáhat, aby nabyvatelův projev byl nahrazen soudním rozhodnutím (tzv. žaloba o nahrazení projevu vůle). Petit takové žaloby by měl směřovat na požadavek nahrazení projevu vůle nabyvatele učinit nabídku oprávněnému spoluvlastníku, tedy návrh na uzavření kupní smlouvy, může však směřovat též na nahrazení projevu vůle uzavřít kupní smlouvu. Judikatura[19] dále tento požadavek konkretizovala tak, že oprávněný spoluvlastník, jehož předkupní právo bylo porušeno, se může zejména domáhat, aby soud rozhodl, že se nahrazuje projev vůle žalovaného (nabyvatele podílu), který je povinen učinit žalobci nabídku ke koupi spoluvlastnického podílu tohoto znění: „Navrhuji uzavření smlouvy tohoto obsahu“ (dále uveden text smlouvy) nebo „uzavření smlouvy, jejíž text tvoří přílohu tohoto rozsudku“. Žalobní návrh může znít i tak, že se nahrazuje projev vůle žalovaného, aby uzavřel „smlouvu tohoto znění“ (a dále bude uveden text smlouvy).[20]

Výše uvedený postup je však pouze jednou z možností obrany oprávněného spoluvlastníka, a tedy nepředpokládá uplatnění námitky relativní neplatnosti převodního jednání. Jak totiž bylo zmíněno výše, jednání povinného příčící se povinnosti nabídnout spoluvlastnický podíl oprávněnému nezakládá neplatnost převodního úkonu absolutní, nýbrž neplatnost relativní (a to i v intencích současného § 580 odst. 1 o. z.[21]), a té je třeba se dovolat u orgánu veřejné moci – soudu. Oprávněný spoluvlastník má tedy možnost dovolat se relativní neplatnosti např. kupní smlouvy, na dané převodní jednání se potom hledí jako na nicotné a povinný spoluvlastník de facto vstupuje do pozice kupujícího – předkupní právo pak působí vůči němu. Otázkou však zůstává, kdy nastávají právní účinky takového dovolání. V intencích úpravy minulé, kdy byly případy relativní neplatnosti taxativně vyjmenovány v § 40a obč. zák. č. 40/1964 Sb., nebylo významné, zda oprávněný spoluvlastník namítal neplatnost absolutní či relativní, právní účinky dovolání se neplatnosti převodu nastaly okamžikem, kdy projev vůle dotčeného spoluvlastníka došel převodci a nabyvateli.[22] Současný kodex však žádný takový výčet nenabízí, bude tedy nutné dovolat se relativní neplatnosti u soudu a účinky takového dovolání nastanou právní mocí rozsudku o neplatnosti převodního jednání.

Za zmínku, a to především u nemovitostí, též stojí lhůta, ve které je nutné se neplatnosti právního jednání dovolat. Zákon nově stanoví speciální promlčecí lhůtu, ve které lze tuto neplatnost namítnout, a to desetiletou, v § 631 o. z.[23] Toto ustanovení výslovně uvádí, že dané právo se promlčí za deset let, tedy ne „nejpozději za deset let“, jak to uvádí ust. § 629 odst. 2. Pojmem nejpozději zákonodárce umožňuje plynutí subjektivní (tedy obecné tříleté promlčecí lhůty) v rámci objektivní promlčecí lhůty. Ve spojení s touto lhůtou však zákonodárce nepoužil výraz „nejpozději“ – plyne tu tedy jen jediná promlčecí lhůta, a ta je v každém případě desetiletá.[24] Počátek této lhůty nastává podle § 619 odst. 1 dnem, kdy právo mohlo být vykonáno poprvé (v tomto případě právo majetkové). Jelikož samotná kupní smlouva má pouze obligační účinky (zavazuje jen její účastníky) a její věcněprávní účinky – nabytí vlastnictví nabyvatelem – nastanou až vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí, desetiletá promlčecí doba pro uplatnění zákonného předkupního práva podle Nejvyššího soudu[25] začne běžet dnem následujícím po dni, ke kterému vznikly účinky vkladu práva do katastru nemovitostí na základě kupní smlouvy, jíž bylo předkupní právo porušeno. Autoři komentáře[26] však mají za to, že dle důvodové zprávy je cílem citovaného ustanovení posílit právní jistotu, že lhůta nezačíná plynout již ode dne zápisu tohoto práva do veřejného seznamu, nýbrž až od okamžiku, kdy mohlo být poprvé uplatněno, a to s odkazem na to, že v ustanovení je výslovně zopakováno, kdy běh promlčecí lhůty počíná – z toho vyvozují, že zákonodárce váže začátek plynutí promlčecí lhůty na subjektivní prvek, tedy vědomost o okolnostech rozhodných pro začátek plynutí. Dle mého názoru lze však dát za pravdu Nejvyššímu soudu, neboť ač se předmětná judikatura váže k úpravě minulé, s ohledem na dnes již explicitně stanovenou materiální publicitu katastru nemovitostí[27] je nutné lhůtu počítat již od právních účinků vkladu práva.

Současná úprava též umožňuje oprávněnému domáhat se na kupujícím (nástupci povinného), aby mu věc za příslušnou úplatu převedl, a to prostřednictvím výše citovaného ust. § 2144 odst. 1 o. z. Povinnost kupujícího věc převést vznikne v okamžiku, kdy se oprávněný tohoto práva domáhá. Ve srovnání s předchozí úpravou v obč. zák. č. 40/1964 Sb.[28] je však postavení oprávněného výhodnější, neboť pokud jeho výzvě kupující nevyhoví, může oprávněný využít tzv. žalobu na plnění. Pro již výše zmiňovanou žalobu o nahrazení projevu vůle podle § 161 odst. 3 o s. ř. bylo totiž zapotřebí, aby oprávněný dopodrobna znal obsah kupní smlouvy (která byla uzavřena mezi povinným a kupujícím), a to především ustanovení určující kupní cenu.[29] V praxi se pak nezřídka stávalo, že oprávněnému byla žaloba zamítnuta, a to s odkazem na ne­určitost žalobního petitu. V této souvislosti pak Nejvyšší soud judikoval, že: „Výzva oprávněné osoby podle § 603 ObčZ konkrétní návrh kupní smlouvy (tedy zejména kupní ceny) obsahovat často nemůže, neboť oprávněný mnohdy podmínky, za kterých byla věc prodána, nezná. Oprávněnému žalobci tak nelze bez dalšího přičítat k tíži, že v žalobním návrhu, kterým konkretizoval projev vůle osoby povinné, neuvedl určitou cenu, jestliže ji nezná ani žalovaný, ani soud.“[30] Formulace žaloby na plnění je v tomto případě značně jednodušší – příslušnou úplatou se pak ve většině případů rozumí cena, za kterou byla věc koupena kupujícím. Je však dlužno připomenout, že vedle nároku na převedení věci se může oprávněný domáhat nároku na náhradu škody, a to vůči povinnému.

Z dikce § 2144 o. z. je však zřejmé, že v režimu smluvně zřízeného předkupního práva platí oprávnění v něm obsažené pouze pro předkupní právo věcné. Na předkupní právo obligační (smluvní) toto oprávnění aplikovat nelze, a to už z toho důvodu, že jeho sjednání probíhá ve zcela odlišném režimu – svědčí pouze inter partes a pro kupujícího, který jedná v dobré víře, by bylo příliš tvrdým postihem – opět s ohledem na materiální publicitu katastru, kam se předkupní právo obligační nezapisuje – uložení povinnosti převést věc oprávněnému. Obecně je tedy nutné vycházet z obsahu příslušného smluvního ujednání, pokud neexistuje speciální právní úprava. Za velmi přínosné pro takový případ považuji sjednání smluvní pokuty, kterou lze při porušení smluvní povinnosti požadovat i v případě, že žádná škoda nevznikla,[31] a která sice konzumuje náhradu škody,[32] ale pokud si tak strany ujednají, je možné náhradu škody požadovat též vedle ní.

Na závěr mohu konstatovat, že vzhledem k zúžení rozsahu zákonného předkupního práva spoluvlastníků došlo k posílení jejich dispozičních oprávnění, a že tedy mají tzv. „volnou ruku“ při převodu spoluvlastnických podílů. Tento posun osobně shledávám přínosným zejména ve vztahu k věcem movitým. Co se však týče spoluvlastnictví věcí nemovitých, tak je zapotřebí si uvědomit, že např. spoluvlastníci pozemku za současné zákonné úpravy nemohou již ovlivnit, s kým budou předmětný pozemek vlastnit. Dle mého názoru by tedy měli spoluvlastníci věcí nemovitých tuto situaci aktivně řešit – pokud jsou vztahy s ostatními spoluvlastníky napjaté, tak jim nic nebrání převést spoluvlastnický podíl na jinou osobu. Naopak, pokud spoluvlastníci mezi sebou mají vztahy dobré, tak by bylo více než vhodné, aby mezi sebou uzavřeli smlouvu o zřízení předkupního práva s věcněprávními účinky, a to s odkazem na zachování pokojného stavu a posílení právní jistoty ve vztahu k jejich spoluvlastnickému právu.

Autor je advokátním koncipientem v Praze.