Bytové spoluvlastnictví jako spoluvlastnictví určité nemovité věci

autor: Mgr. et. Mgr. Pavla Sýkorová
publikováno: 17.03.2016

Podle úpravy v novém občanském zákoníku je bytové spoluvlastnictví spoluvlastnictvím nemovité věci založené vlastnictvím jednotek a může vzniknout, je‑li součástí nemovité věci dům s alespoň dvěma byty. Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Nemovitými věcmi jsou dle nového občanského zákoníku pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví‑li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze‑li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. Dle přechodného ustanovení § 3055 odst. 1 NOZ je věcí nemovitou i stavba, nestala‑li se ke dni 1. ledna 2014 součástí pozemku. Bytové spoluvlastnictví může vzniknout především v domě, který je v důsledku superficiální zásady součástí pozemku. Lze si však položit otázku, zda může vzniknout i v domě, který není součástí pozemku, ale samostatnou nemovitou věcí.

Bytové spoluvlastnictví jako spoluvlastnictví stavby

V komentáři k novému občanskému zákoníku se (bez patřičné argumentace) uvádí, že: „je samozřejmě k úvaze, zda nedostatek vlastnického práva či práva stavby bude přímo znemožňovat vznik bytového spoluvlastnictví v domě, který by byl samostatnou nemovitou věcí, tedy pokud si dům samotný uchová charakter nemovité věci podle § 3055. Je zřejmě třeba se spíše přiklonit k tomu, že vznik jednotek v takovém domě po účinnosti NOZ by neměl být možný.“^[1] I podle Lenky Engelové^[2] není možné založit bytové spoluvlastnictví u stavby (která k 1. lednu 2014 nesplynula s pozemkem v důsledku odlišnosti vlastníka stavby a vlastníka pozemku^[3]) jako věci nemovité, neboť není součástí nemovité věci, ale sama je samostatnou nemovitou věcí.^[4] Svoji argumentaci podkládá i ustanovením § 1160 odst. 2 NOZ o společných částech, který stanoví, co je vždy společnou částí, a stavba (dům) tam zahrnuta není. Jedná se o kogentní ustanovení, od něhož se nelze odchýlit. Další společné části jsou vymezeny nařízením vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, kde rovněž dům jako nemovitou věc zahrnutý nenajdeme. Už návrh nového občanského zákoníku z ledna 2011 stavbu mezi společné části nemovité věci nezahrnoval.^[5] Bytové spoluvlastnictví by tak dle tohoto názoru bylo možné založit jen jako spoluvlastnictví stavby, která je součástí pozemku, nebo práva stavby, což je konstrukt nesmírně náročný. A dále je třeba si povšimnout skutečnosti, že ustanovení § 1160 odst. 2 NOZ^[6] sice hovoří o tom, v jakých případech budou společné části vždy společnými částmi, ale u stavby tomu tak někdy být může a někdy nemusí, proto je zvolena v kodexu tato formulace.

Ustanovení § 1158 odst. 1 NOZ navíc užívá termínu „dům“ jako součást nemovité věci, nikoli termínu „stavba“. Může se jevit, že zákonodárce byl v tomto ohledu nedůsledný, když jednak pro účely bytového spoluvlastnictví dům nedefinoval, ale ani tento pojem nepoužil v přechodném ustanovení § 3055 odst. 1 NOZ (a dalších následujících přechodných ustanoveních): „stavba spojená se zemí pevným základem, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, a je ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, se dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nestává součástí pozemku a je nemovitou věcí.“ Nemyslím si, že jde o zákonodárcovu nedůslednost. Jedná se o neurčitý právní pojem a úkolem civilního zákonodárce není definovat neurčité právní pojmy užité v právním předpise, nýbrž ponechat jejich vymezení až pro případ aplikace právní normy na konkrétní nastalý případ. Termín „dům“ oproti zákonu o vlastnictví bytů tak již není novým občanským zákoníkem definován. Chápu jej jako pojem užší k pojmu stavba – jako stavbu určenou k obývání. Jednotkou totiž může být i nebytová jednotka, která neslouží k bydlení (ale právě k obývání jakožto nadřazeného termínu k termínu bydlení). Vymezení tomuto neurčitému právnímu pojmu bude muset v jednotlivých rozhodovaných případech přiřadit soud. Ustanovení § 3055 odst. 1 NOZ je tak ustanovením obecným a dopadá na všechny stavby.

Názor o neumožnění založení bytového spoluvlastnictví v rámci stavby, která je sama věcí nemovitou, tak má mnoho slabých stránek. Podle mého názoru nelze formalisticky vycházet jen z jazykového výkladu a činit rozdíl mezi stavbou, která je součástí pozemku, a stavbou, která nadále zůstává nemovitou věcí. Rozlišování těchto staveb nemá pro bytové spoluvlastnictví zvláštní opodstatnění.

Na základě všeho výše uvedeného se domnívám, že zákonodárce neměl v úmyslu znemožnit založení bytového spoluvlastnictví v rámci stavby, která se ke dni 1. ledna 2014 nestala součástí pozemku a bude nadále věcí nemovitou. Pak by to vedlo k situacím, kdy by vlastník stavby byl nucen dohodnout se s vlastníkem pozemku na splynutí stavby s pozemkem dle přechodného ustanovení § 3056 odst. 1 NOZ^[7] a mohlo by docházet k šikanóznímu výkonu práva ze strany vlastníka pozemku (zjevnému zneužití práva).^[8] K podpoře mého názoru svědčí i část stanoviska č. 19 Komise: „vlastník stavby (bytového domu) je po 1. lednu 2014 oprávněn prohlášením rozdělit své právo k domu na vlastnické právo k jednotkám podle § 1164 NOZ, aniž by tím obcházel aplikaci § 3056 odst. 1 NOZ a tedy využití předkupního práva. Podle ustanovení § 3056 odst. 1 in fine NOZ se totiž: ‚k ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo nepřihlíží.‘ Prohlášení vlastníka však není ‚ujednáním,‘ ale jednostranným právním jednáním.“^[9] I katastrální zákon počítá se zápisy do katastru nemovitostí jak jednotek vymezených v domě, který je součástí pozemku, tak v domě, který se nestal součástí pozemku a je nadále nemovitou věcí.^[10]

Při svém přednášení^[11] pro katastrální úřady jsem se setkala s praxí, že katastrální úřady už zapisují i jednotky nově vymezené na základě prohlášení učiněného po 1. lednu 2014 v domech, které nejsou součástí pozemku či práva stavby (tj. bez zápisu spoluvlastnického podílu k pozemku či právu stavby).

Právo stavby

Podle ustanovení § 498 odst. 1 NOZ jsou nemovitými věcmi i práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Tak tomu je v případě práva stavby, kde jej nový občanský zákoník v ustanovení § 1242 označuje za věc nemovitou – právo stavby je nehmotnou nemovitou věcí. Stavba vyhovující právu stavby je jeho součástí, ale také podléhá ustanovením o nemovitých věcech.^[12] Návrh nového občanského zákoníku z roku 2000^[13] nahlížel na stavbu zřízenou v rámci práva stavby jako na příslušenství, nikoli tedy jako na věc samostatnou, přičemž měla podléhat ustanovením o nemovitostech.

Měl zákonodárce na mysli v ustanovení § 1158 odst. 1 NOZ nemovitou věcí i právo stavby – tedy může být bytové spoluvlastnictví spoluvlastnictvím práva stavby založené vlastnictvím jednotek? Důvodová zpráva k novému občanskému zákoníku^[14] to předpokládá. Protože „konsolidovaná“ důvodová zpráva nedoléhá na poslední znění kodexu, není možné se opřít v argumentaci jen o důvodovou zprávu. Tak jak to není třeba činit u pozemku a stavby jako věci nemovité, u práva stavby jakožto nového (obnoveného) institutu je žádoucí se před zodpovězením na danou otázku ještě zeptat – co je právo stavby, kde se vzalo a k čemu slouží?

Právo stavby opravňuje stavebníka, aby měl na pozemku vlastníka umístěnu stavbu, a tím je tak v důsledku zavedení superficiální zásady umožněno dočasně oddělit stavbu od pozemku. Právo stavby musí být ve smlouvě označeno pozemkem, ke kterému je zřízeno.^[15] Sám vlastník nemůže na svém pozemku zřídit svoji (dočasnou) stavbu jako samostatnou věc; taková stavba by se stala součástí pozemku. Stejně by tomu bylo v případě postavení stavby v rámci služebnosti.

Stavebník má ke stavbě stejná práva jako vlastník a k pozemku jako poživatel. Právo stavby se nabývá písemnou smlouvou, vydržením, nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci, stanoví‑li tak zákon. Právo stavby vzniká zápisem do katastru nemovitostí, což je ve všech případech vkladem.^[16] Zápis práva stavby zřízeného smlouvou má konstitutivní charakter, ale pokud právo stavby vzniklo rozhodnutím orgánu veřejné moci, nebo vydržením, je zápis do katastru nemovitostí deklaratorního charakteru.

Právo stavby je vyloučeno zřídit na pozemku, na kterém již vázne právo, které se příčí charakteru práva stavby (např. věcné břemeno). Je‑li pozemek zatížen zástavním právem, je třeba souhlasu zástavního věřitele.

Právo stavby lze zřídit pouze dočasně, a to maximálně na dobu 99 let;^[17] v případě vydržení se nabývá maximálně na dobu čtyřiceti let. V katastru nemovitostí musí být poznamenán poslední den trvání. Dobu trvání lze se souhlasem vlastníka pozemku prodloužit. Nový občanský zákoník zavedl do soukromého práva pojem „dočasná stavba“, která není součástí pozemku,^[18] a je tak výjimkou ze superficiální zásady. Překvapivě se objevovaly spekulace, zda právo stavby zajistí dočasnost stavby. Samotná dočasná povaha práva stavby coby právního titulu ke zřízení stavby však dle mého názoru ještě nezpůsobuje dočasnost stavby. Kritéria „dočasnosti“ stavby mohou být v soukromém právu dána naplněním několika kritérii, a to objektivních (účel a povaha stavby) i subjektivních (vůle stavebníka). Dočasná stavba upravená v novém občanském zákoníku neobsahuje žádné kritérium pro určení dočasnosti stavby. Podle Filipa Melzera a Petra Tégla má u dočasných staveb rozumný význam jen objektivní kritérium.^[19] V režimu práva stavby tak mohou vznikat jak stavby dočasné, tak i stavby „standardní“, tj. nikoli dočasné.

Právo stavby může být bezúplatné, nebo úplatné, přičemž úplata může být stanovena jednorázová, nebo opakující se (tzv. stavební plat). Stavební plat lze například vázat na inflaci. Stavebník může právo stavby zatížit nebo převést (úplatně nebo bezúplatně), a to bez souhlasu vlastníka pozemku. Právo stavby přechází na dědice nebo jiného univerzálního právního nástupce.

Právo stavby nezaniká se zánikem stavby. Po uplynutí doby se stavba stane vždy součástí pozemku vlastníka. Stavebník má nárok vůči vlastníkovi na náhradu v poloviční výši hodnoty stavby v době zániku. Zákon o stavebním právu z roku 1912 počítal (nebylo‑li jiné úmluvy) s náhradou ve výši čtvrtiny stavební hodnoty,^[20] což bylo často kritizováno a institut stavebního práva nebyl i z tohoto důvodu využíván tak, jak se předpokládalo. Zákon o právu stavby z roku 1947^[21] již tuto náhradu zvýšil na polovinu aktuální hodnoty stavby v době zániku práva stavby, což bylo převzato i do úpravy nového občanského zákoníku. Tato snaha byla vyvolána jednak zajištěním spravedlivého vyrovnání mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku, ale také s tím souvisejícím zvýšením zájmu o tento institut.

Kde zákonodárce hledal inspiraci pro zavedení práva stavby v novém občanském zákoníku

Právo stavby se u nás objevilo již v době Rakouska‑Uherska pod označením stavební právo. Do soukromého práva bylo stavební právo jako věc nemovitá zavedeno v roce 1912. Stavba, která byla v rámci něho zřízena, byla jeho příslušenstvím.^[22] Stavební právo mělo plnit sociální funkci, a proto zákonodárce umožnil jeho zřízení jen na určitých pozemcích – pozemcích státu, některé země, některého okresu, některé obce nebo některého veřejného fondu.^[23] Zákonodárce totiž předpokládal, že by měla být stavebním právem řešena (i) nepříznivá „bytová“ politika. Sice již ABGB^[24] umožňoval postavit stavbu na cizím pozemku, avšak bylo to možné prostřednictvím obyčejné služebnosti domovní, kterou nebylo možné samostatně převést, neboť nebyla samostatnou (nemovitou) věcí v právním smyslu a sloužila pozemku.

Zákon o právu stavby, který nahradil v roce 1947 zákon o stavebním právu, pojímal právo stavby jako samostatnou nemovitou věc. Stavba zřízená v rámci práva stavby již nebyla příslušenstvím. Stavba sice nebyla věcí samostatnou, ale byla spravována ustanoveními o věcech nemovitých.^[25]

Právo stavby bylo po politických změnách v roce 1948 začleněno do občanského zákoníku,^[26] který opustil superficiální zásadu a vycházel z děleného vlastnictví, podle něhož stavba nebyla součástí pozemku a byla samostatnou nemovitou věcí.^[27] Právo stavby začleněné do občanského zákoníku tak začalo vyvolávat rozpačité reakce. Podle některých právníků také nebylo zcela zřejmé, zda bylo svou povahou (navzdory jeho zařazení k věcným právům) skutečně právem věcným, anebo závazkovým. Socialistický zákonodárce nepojímal právo stavby jako věc nemovitou a stavba založená v rámci práva stavby byla samostatným předmětem občanskoprávních vztahů. Podle ustanovení § 159 tohoto občanského zákoníku šlo zřídit na cizím pozemku trvalou stavbu jen na základě práva stavby. Právo stavby v důsledku děleného vlastnictví tedy ztratilo své opodstatnění, proto již nebylo zahrnuto do následujícího občanského zákoníku.^[28]

Zákon o právu stavby však nebyl nikdy výslovně zrušen, a to ani novým občanským zákoníkem. Nový občanský zákoník neupravuje v přechodných ustanoveních speciální situaci přechodu práva stavby zřízeného dle zákona o právu stavby z roku 1947 na novou právní úpravu; pouze přechodné ustanovení § 3028 odst. 2 NOZ určuje, že není‑li stanoveno jinak, řídí se ustanoveními nového občanského zákoníku i právní poměry týkající se práv věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí jeho účinnosti se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. Platí‑li tedy, že zákon o právu stavby z roku 1947 nebyl novým občanským zákoníkem zrušen, nemůže být tento zákon dle jazykového výkladu ustanovení § 3028 odst. 2 NOZ „dosavadním právním předpisem“. Podle legislativních pravidel vlády se „dosavadními právními předpisy“ rozumí předpisy, které byly zrušeny nabytím účinnosti jiného aktuálně účinného právního předpisu a tohoto termínu by se mělo užívat stejně ve všech právních předpisech.^[29]

Jak lze vidět, právo stavby není v našem soukromém právu novým institutem. Zda zákonodárce kodexu hledal inspiraci pouze v naší předešlé právní úpravě, anebo vycházel i ze zahraničních právních úprav, nám dává odpověď důvodová zpráva k novému občanskému zákoníku. Ta uvádí, že: „návrh vychází z úpravy provedené zákonem z r. 1947, přihlíží však také k osnově předválečného československého zákoníku a k výsledkům prací subkomitétu pro věcná práva z r. 1924, stejně jako k aktuálním zákonným úpravám v některých evropských státech.“^[30]

Kde zákonodárce hledal inspiraci pro vznik bytového spoluvlastnictví jako spoluvlastnictví práva stavby v novém občanském zákoníku

Důvodová zpráva k novému občanskému zákoníku nás upozorňuje na skutečnost, že: „na počátku 20. stol. se institucionalizace práva stavby odvíjela od myšlenky socializace bydlení a umožnění výstavby levných dělnických bytů. Postupem času se však ukázalo, že možnosti využití práva stavby jsou mnohem širší a že může být praktické jeho využití nejen k bytovým účelům, ale i pro jiná stavební díla.“^[31]Odpověď na otázku, zda je možné založit bytové spoluvlastnictví v rámci práva stavby podle nového občanského zákoníku, nám už důvodová zpráva nepodává, i když podle nového občanského zákoníku je bytové spoluvlastnictví spoluvlastnictvím nemovité věci založené vlastnictvím jednotek. Takovou nemovitou věcí by mohlo být i právo stavby.

Otázka založení bytového spoluvlastnictví v rámci práva stavby byla krátce diskutována také na jednom z jednání Komise,^[32] na kterém se k tomu objevily dva protichůdné názory. Petr Bezouška připustil, vycházeje ze švýcarské právní úpravy, že součástí práva stavby může být stavba, v rámci níž prohlášením vlastník práva stavby rozdělí stavbu na jednotlivé jednotky. Petr Tégl na jednání naopak pronesl domněnku, že se při úpravě práva stavby vycházelo ze zákona z roku 1947, nikoliv z úpravy švýcarské, proto by mohl být dům alespoň s dvěma byty jen součástí pozemku, nikoliv práva stavby. Dle jeho názoru by to bylo popření institutu věcného práva stavby, neboť by došlo k rozštěpení stavby, která je součástí práva stavby, na samostatné nemovité věci. Podle mého názoru ale k takovému štěpení dochází i v případě stavby, která je součástí jiné nemovité věci‑pozemku. Petr Tégl tuto záležitost dále zkomparoval s polskou právní úpravou, podle níž není možné, aby byl bytový dům součástí práva stavby. Položil si proto otázku, jaký byl úmysl zákonodárce, jinými slovy, z jaké právní úpravy vycházel.

Podle důvodové zprávy k novému občanskému zákoníku: „osnova rozdílně od práva švýcarského, ale shodně s právem německým, rakouským a nizozemským nepojímá právo stavby jako služebnost, ale jako zvláštní věcné právo. To je odůvodněno tím, že služebnost předpokládá nějaký vztah jednoho pozemku k druhému, anebo spojení s nějakou osobou. Právo stavby nemůže být vzhledem k jeho převoditelnosti a dědičnosti takto omezeno.“^[33]Právo stavby je upraveno ve Švýcarsku přímo v občanském zákoníku a systematicky je zařazeno mezi „Ususfruct a jiné osobní služebnosti“.^[34] Pokud má právo stavby ve Švýcarsku trvalou povahu, získává zápisem do pozemkové knihy charakter nemovité věci.^[35] Právo stavby je stejně jako v České republice zcizitelné a může být způsobilé přejít na dědice. Právo stavby vzniká smlouvou ve formě veřejné listiny. Zánikem práva stavby se stavba stává součástí pozemku.^[36] Právo stavby může být založeno maximálně na dobu sta let. V ustanoveních k právu stavby ve švýcarském občanském zákoníku jsem nenašla výslovné ustanovení, které by umožňovalo založení bytového spoluvlastnictví v rámci práva stavby. To nevylučuje, že to předpokládá právní doktrína.

Jak již bylo uvedeno v krátkém historickém náhledu, bytové spoluvlastnictví znalo naše právo jako zvláštní institut až od roku 1966, do té doby se tato oblast řídila obecnou soukromoprávní úpravou. Právo stavby upravené v zákoně z roku 1947 tak ani nemohlo počítat se založením typického bytového spoluvlastnictví, jak ho chápeme dnes v rámci práva stavby. To však neznamená, že tehdejší právní úprava nemohla řešit prostřednictvím práva stavby neuspokojivou bytovou sociální politiku.

Zmiňme si ale zákon o stavebním právu, který mu předcházel, platil u nás do roku 1947 a v Rakousku se nadále uplatňuje.^[37] Stavební zákon prošel v Rakousku již několika novelizacemi, přičemž pro zodpovězení stanovené otázky – zda je možné založit bytové spoluvlastnictví v rámci práva stavby, je důležitá novela z roku 1990,^[38] která to umožňuje. Realizaci této konstrukce si umím představit tak, že jednotliví vlastníci budou vlastnit podíl na právu stavby jakožto věci nemovité (nikoli podíl na pozemku) a od něho se bude odvíjet právo trvalého užívání bytu. V Rakousku totiž není možné vlastnit byt jakožto věc nemovitou. To umožní stavebníkovi, aby na cizím pozemku zrealizoval bytové spoluvlastnictví, neboť vlastní pozemek nemá, anebo se zdá být vhodnější pozemek cizí (lepší lokalita, lepší infrastruktura apod.).

Na základě všeho výše uvedeného se domnívám, vycházeje z inspiračního zdroje zákona o stavebním právu, který nyní v Rakousku umožňuje založení bytového spoluvlastnictví v rámci práva stavby, že nemovitou věcí dle § 1158 odst. 1 NOZ může být i právo stavby.

Je případné rovněž zmínit, že nový katastrální zákon,^[39] který je účinný od 1. ledna 2014, umožňuje zapsat do katastru nemovitostí i jednotku, která byla vymezena prohlášením vlastníka v budově, která je součástí práva stavby.^[40]

Bytové spoluvlastnictví jako spoluvlastnictví práva stavby v novém občanském zákoníku

K lepší názornosti založení bytového spoluvlastnictví v rámci práva stavby nejlépe poslouží uvedení příkladu. V životě může dojít k mnoha různým situacím (například není vyloučeno, že si vlastník pozemku ve smlouvě o zřízení práva stavby vymíní, že stavba nemůže být rozdělena na jednotky). Právo stavby nemusí být užito jen v případě, kdy má být vystavěna nová stavba, ale také na rekonstrukci, nebo modernizaci stavby. Už zákon o právu stavby z roku 1947, který byl inspiračním zdrojem, totiž hned v prvním ustanovení § 1 uváděl: „pozemek může býti zatížen věcným právem jiné osoby (stavebníka), míti stavbu na jeho povrchu nebo pod povrchem (právo stavby). Nezáleží na tom, zdali jde o stavbu již zřízenou či dosud nezřízenou.“^[41]

Příklad

Stavebník si vyhlédne pozemek, na kterém již stojí stavba, která je jeho součástí. Stavba je na vhodném místě, ale vlastník pozemku ji neudržuje a nemá ji momentálně k využití. Stavba chátrá. Stavebník se proto s vlastníkem pozemku dohodne na zřízení práva stavby k tomuto pozemku. Smlouvu, kterou stavebník nabyde právo stavby, bude v praxi velmi náročné sepsat tak, aby bylo co nejvíce pamatováno na různé situace, které by mohly nastat (tj. zvolení úplaty, práva a povinnosti k pozemku, způsob náhrady pro zánik práva stavby – náhradu si rozdělí vlastníci jednotek v poměru jejich podílu na společných částech nemovité věci). Stavebník, který je vlastníkem práva stavby, poté prohlášením rozdělí právo k právu stavby na vlastnické právo k jednotkám. Součástí jednotky bude podíl na společných částech práva stavby a tyto jednotky pak může převádět jednotlivým budoucím vlastníkům. Bytové spoluvlastnictví vznikne za předpokladu, že součástí práva stavby bude dům alespoň s dvěma byty. Vznikne‑li rozdělením alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři budou ve vlastnictví tří různých vlastníků, uvede v prohlášení i náležitosti stanov společenství vlastníků jednotek.

Stavebník musí pamatovat na vzájemné předkupní právo ve vztahu k vlastníkovi pozemku založené v ustanovení § 1254 NOZ, ledaže si ho stavebník s vlastníkem pozemku ve smlouvě vyloučí a zapíšou tuto skutečnost do katastru nemovitostí. Bude ale založeno vzájemné předkupní právo i tehdy, kdy bude stavba (dům) rozdělena na jednotky a předkupní právo nebude vyloučeno? Jinými slovy, bude mít vlastník jednotky, jejíž součástí bude podíl na společných částech práva stavby, povinnost při jejím prodeji ji přednostně nabídnout vlastníkovi pozemku a naopak? Pro zodpovězení těchto otázek lze přiměřeně odkázat na rozbor podobné problematiky, která bude řešena v kapitole 8.4 při vzájemném zákonném předkupním právu upraveném v ustanovení § 3056 odst. 1 NOZ.

Po zániku práva stavby se dle mého názoru stane dům, v rámci něhož byly vymezeny jednotky, součástí pozemku a jednotky připadnou vlastníkovi pozemku, který vyplatí stavebníkovi náhradu. Právo stavby je výjimkou ze superficiální zásady, proto po jeho zániku dům (stavba) i s jednotkami splyne s pozemkem. Náhrada dle ustanovení § 1255 NOZ činí, nebylo‑li mezi všemi vlastníky jednotek a vlastníkem pozemku ujednáno jinak, polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby. Zákon o oceňování majetku^[42] ani oceňovací vyhláška^[43] explicitně nestanoví, zda se má po zániku práva stavby, jehož součástí byl dům s vymezenými jednotkami, oceňovat stavba jako celek a vypočítá se z toho jedna polovina, anebo jako souhrn jednotlivých jednotek,^[44] který se vydělí dvěma. Až praxe ukáže, jak se bude zánik tohoto institutu oceňovat a zda se zvolí způsob ocenění cenou obvyklou (což je soudními znalci pro tento případ upřednostňováno), nebo cenou zjištěnou.^[45] Délka trvání práva stavby může být také smluvně prodloužena.

Je možné se však setkat i s opačným názorem osudu jednotek při zániku práva stavby, který vychází z výkladu ustanovení § 1160 odst. 2 NOZ, dle něhož jsou společnými vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům zakládá právo mít na pozemku dům. Podle tohoto názoru k zániku vlastnického práva vlastníků jednotek zánikem práva stavby nedojde, protože toto ustanovení výslovně počítá s vlastnictvím jednotek jako samostatných nemovitých věcí i v těch případech, kdy se bytový dům nachází na pozemku na základě věcného práva, a to i takového, jež zakládá zvláštní právní režim stavby zakotvený v ustanovení § 1242 NOZ. Pro vlastnictví jednotky je založen zvláštní právní režim, který jej nepodmiňuje vlastnictvím pozemku ani zřízením práva stavby.

Právo stavby, jehož součástí je jen část domu

Zákon o vlastnictví bytů do roku 2000 rozuměl domem s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví takovou budovu, která byla ve spoluvlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů, přičemž budovu definoval jako: „trvalou stavbu spojenou se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými užitkovými prostory, s výjimkou hal.“^[46] Tato definice způsobovala komplikace v případě, že samostatně stojící budovu tvořily dva či více uzavřené, oddělené a neprůchozí celky se samostatnými vchody. Rozuzlení přinesl v roce 2002 Nejvyšší soud, který judikoval, že: „celek, který je přístupný pouze jedním vchodem a od ostatních celků je oddělen stěnami, je možno pro účely tohoto zákona považovat za budovu.“^[47] Novela zákona o vlastnictví bytů z roku 2000 již napravila závadný stav a doplnila ustanovení § 2 písm. a) ZoVB následovně: „rozhodnutím vlastníka za budovu lze považovat rovněž sekci se samostatným vchodem, pokud je samostatně označena číslem popisným a je tak stavebně technicky uspořádána, že může plnit samostatně základní funkci budovy.“^[48] Zákon o vlastnictví bytů tak umožňoval dělit budovu vertikálně, nikoli však horizontálně. V zákoně o vlastnictví bytů byl mezi pojmy budova a dům vztah takový, že ve chvíli, kdy byla budova rozdělena na jednotky, stala se domem s jednotkami.

Nový občanský zákoník sice opustil pojem budovy v bytovém spoluvlastnictví a na rozdíl od zákona o vlastnictví bytů již dům s byty nedefinuje, ale přesto se domnívám (odkazem na zákonnou licenci projevenou v ustanovení § 1 odst. 2 NOZ), že nic nebrání tomu přiměřeně postupovat i nadále dle judikatury Nejvyššího soudu k vertikálnímu dělení budovy. Zdeněk Čáp sdílí opačný názor opřený o argumentaci, že vzhledem k tomu, že nový občanský zákoník nepřevzal ustanovení § 2 písm. a) ZoVB, podle něhož bylo lze považovat za budovu rovněž sekci se samostatným vchodem, nelze již dům (­budovu) dělit vertikálně.^[49]

Otázkou zůstává, zda může být dům rozdělen horizontálně prostřednictvím práva stavby. Věcná práva, jakým je i právo stavby, lze zásadně zřídit k celé samostatné věci, nikoli jen k její části. Stavba vyhovující právu stavby není samostatnou věcí v právním smyslu, podléhá však v tomto směru ustanovením o nemovitých věcech. Základní pravidlo o věcných právech tak horizontální dělení zcela nevylučuje.

Zákon o stavebním právu z roku 1912 nepřipouštěl stavební právo k dílu domu, zejména některého patra.^[50] Zákon o právu stavby z roku 1947 již toto výslovně nestanovil. Návrh nového občanského zákoníku z roku 2000^[51] se k tomuto nevyjadřoval, ale návrh nového občanského zákoníku z roku 2005 v § 1031 výslovně stanovil, že: „pozemek může být zatížen věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na jeho povrchu nebo pod povrchem celou stavbu.“^[52] Neumožňoval tedy zřídit právo stavby tak, že by obsahovalo pouze jednotlivé patro či část domu. Bylo to však v době, kdy ještě nebylo zahrnuto bytové spoluvlastnictví do nového občanského zákoníku. Slovo „celou“ (stavbu) v průběhu legislativního procesu z nového občanského zákoníku vypadlo. Není však zřejmé, zda tak zákonodárce učinil právě za účelem připuštění horizontálního dělení domu tvořícího součást práva stavby či se tak stalo z jiných důvodů.

Podle důvodové zprávy k novému občanskému zákoníku^[53] nelze zřídit právo stavby jen k části stavby nebo snad k jednotlivým podlažím domu. Jak již ale bylo řečeno, důvodová zpráva na mnoha svých místech nereaguje na poslední znění nového občanského zákoníku a při komparaci s důvodovou zprávou k návrhu nového občanského zákoníku z roku 2005 si lze povšimnout, že v průběhu času se důvodová zpráva příliš neupravovala a že komentář k tomu v důvodové zprávě k návrhu nového občanského zákoníku z roku 2005^[54] je totožný s komentářem v důvodové zprávě k novému občanskému zákoníku a jsou jen upravena čísla paragrafů. Anebo tomu bylo tak, že připuštění horizontálního dělení domu zákonodárce po začlenění bytového spoluvlastnictví do nového občanského zákoníku zřejmě nezamýšlel, když v tomto duchu ani nezměnil znění důvodové zprávy. Takovou logikou však dle mého názoru nebyl zákonodárce nadán, protože do důvodové zprávy nebylo zasaženo i na mnoha jiných místech. Je však vůbec možné, aby k jednomu domu zapsanému v katastru nemovitostí pod jedním číslem popisným či evidenčním běžel paralelně pro jeho jednu část režim práva stavby a další jeho část by zůstala z režimu práva stavby vyňata?

Tak například podle ustanovení § 1 odst. 3 německého zákona o právu stavby: „omezení práva stavby na část budovy, zejména na patro (budovy) je nepřípustné.“^[55] Německým zákonem o právu stavby je umožněno pouze vertikální rozdělení domu a právo stavby může vzniknout k jeho části pouze tehdy, pokud tímto vertikálním rozdělením dojde ke vzniku funkčně samostatného domu.^[56] Ve Spolkové republice Německo, ale i v Rakousku není umožněno založit bytové spoluvlastnictví pouze k části domu – k jednotlivému patru. Jinak tomu je v Itálii – podle italské právní doktríny, která se postupně vyvíjela od 18. století a snažila se prostřednictvím práva (ná)stavby ospravedlnit dělené vlastnictví, se fingovalo, že každé patro je nemovitostí srovnatelnou s pozemkem. Vlastník vrchního podlaží měl vždy věcné právo stavby k patru, které se nacházelo pod ním a mohl jej kdykoli zcizit.^[57]

Horizontální „dělení“ dříve i dnes připadalo v České republice v úvahu pouze nepřímo využitím smlouvy o výstavbě při nástavbě jednotky (tzn. nikoli rozdělením jednotky v posledním patře domu), kde se vyžadoval souhlas všech vlastníků jednotek. V pravém slova smyslu však nejde o pravé horizontální dělení a zákon o vlastnictví bytů jinou možnost nedával.^[58] Podle nového občanského zákoníku by připuštěním možnosti zřídit právo stavby i k horizontálně vymezené části domu bylo toto paradigma prolomeno.

K horizontálnímu dělení domu se zajímavým jeví uvést též názor Zbyňka Pražáka konstruovaný přes tzv. oddělené spoluvlastnictví, což je novým institutem nového občanského zákoníku: „spoluvlastníci si mohou dokonce ujednat i to, že část bytového domu se stavebně vyčlení do jednotek a část zůstane ve spoluvlastnictví. Dohodnou‑li se původní spoluvlastníci takto, pak vlastníci oddělených jednotek navrhnou vklad svého vlastnického práva do katastru nemovitostí; změnu velikosti podílů spoluvlastníků, ke které došlo v důsledku oddělení ze spoluvlastnictví, zapíše katastrální úřad bez návrhu spolu se zápisem vlastnického práva k oddělené části nemovitosti (jednotce – § 69 vyhl. č. 357/2013 Sb.).“^[59]

Shrnutí

Zákon o stavebním právu umožňoval zřídit stavební právo jen na některých pozemcích. Stavební právo tak mělo spíše veřejnoprávní charakter. Přestože má dnes již právo stavby soukromoprávní charakter, bude se jevit vhodným k využití pro vlastníky pozemků, kteří nemají dostatek finančních prostředků na využití svého pozemku a zároveň se jej nechtějí zbavit. Půjde tak podobně jako v zákoně o stavebním právu zejména o církve (stát, obce) aj.

Petr Tégl i důvodová zpráva se sice zmiňují jen o zákonu o právu stavby z roku 1947, ale bylo by lze se inspirovat i úpravou zákona o stavebním právu, který v Rakousku umožnil založit bytové spoluvlastnictví i v rámci práva stavby.

Nemovitou věcí dle ustanovení § 1158 odst. 1 NOZ je dle mého názoru jednak pozemek ve smyslu ustanovení § 498 odst. 1 NOZ, jednak stavba jako věc nemovitá ve smyslu ustanovení § 3055 odst. 1 NOZ, ale i právo stavby. Je otázkou, zda je (bude – tj. bude‑li se tímto směrem ubírat judikatura) možné zřídit právo stavby k části domu vzniklého na základě jeho horizontálního dělení.

Z publikace Bytové spoluvlastnictví v teorii a praxi. Koupit lze ZDE.