Změny prováděné nájemcem na bytě či domě a povinnost k jejich odstranění

autor: Mgr. Pavla Krejčí
publikováno: 17.04.2015

Nájemce je zásadně povinen odevzdat byt při skončení nájmu ve stavu, v jakém jej od pronajímatele převzal (§ 2293 odst. 1 o. z.). Protože je však nájem vztahem dlouhodobým, může docházet v průběhu doby ke změnám bytu, a to nejenom z důvodů na straně pronajímatele, ale i z důvodů na straně nájemce. Oproti úpravě platné do 31. 12. 2014 obsahuje o. z. mnohem podrobnější úpravu týkající se případných změn bytu, ke kterým v průběhu nájmu došlo. Cílem tohoto článku je interpretačně překlenout zdánlivý rozpor mezi ustanovením § 2263 odst. 2 o. z., a ustanovením § 2293 odst. 2 o. z., která se obě vztahují na povinnost nájemce odstranit změny, které v bytě provedl.

Při skončení nájmu je nájemce povinen odevzdat byt pronajímateli ve stavu, v jakém jej převzal (§ 2293 odst. 1 o. z.). Nájem je však vztahem dlouhodobým, v jehož průběhu může docházet ze strany nájemce ke změnám pronajatého bytu, což se samozřejmě bude odrážet i ve stavu bytu při jeho odevzdání. Vedle běžného opotřebení bytu, které „je povoleným následkem výkonu užívacího práva“[1], a změn bytu z titulu provádění jeho běžné údržby a drobných oprav (§ 2258 o. z.), může dojít ke změnám bytu i z titulu úpravy, přestavby nebo jiné změny, které provede nájemce (dále jen „změny“). Stejně tak může za určitých okolností dojít ze strany nájemce i ke změnám společných částí domu.

Základní podmínky pro provádění změn

Základní podmínky, za kterých je nájemce oprávněn činit změny na bytě nebo na společných částech domu, jsou obsaženy v § 2263 o. z., který rozlišuje:

1. změny uskutečněné se souhlasem pronajímatele,
2. změny uskutečněné se souhlasem soudu proti vůli pronajímatele.

V případě, že nájemce chce provádět změny na bytě nebo na společných částech domu, musí si vždy vyžádat souhlas pronajímatele. Souhlas pronajímatele vyžaduje písemnou formu (subsidiární použití § 2220 odst. 1 o. z.). Pokud nebude písemná forma souhlasu dodržena, pak to zřejmě nebude způsobovat neplatnost uděleného souhlasu.[2] Souhlas pronajímatele se změnou je vyžadován i tehdy, když nájemce provede změnu bytu či domu, která nemá trvalý charakter[3] nebo takovou změnu bytu či domu, kterou dochází ke zhodnocení předmětu nájmu. Nezáleží ani na tom, zda je ke stavební úpravě bytu třeba stavební povolení či ohlášení, či zda lze změnu provést bez oznámení stavebních úprav stavebnímu úřadu.Souhlas pronajímatele se změnami by měl být dán předem. „Jeho nedostatek lze zhojit i následně po provedení změny předmětu nájmu.“[4]

Nahrazení souhlasu pronajímatele rozhodnutím soudu

Pokud pronajímatel nájemci neudělí souhlas k provedení změn, nesmí nájemce změny uskutečnit. Výjimkou je případ, kdy jsou změny bytu nebo domu nezbytné s ohledem na zdravotní postižení nájemce, člena jeho domácnosti nebo jiné osoby, která v bytě bydlí. Pak může souhlas pronajímatele nahradit na návrh nájemce soud, a to tehdy, pokud k odepření souhlasu s provedením změn neměl pronajímatel vážný a spravedlivý důvod.[5]

Umístění televizních a rozhlasových antén

Zvláštní postavení mají pak venkovní televizní a rozhlasové antény, na jejichž umístění má nájemce právo v souladu s § 104 odst. 16 zákona č. 127/2005 Sb., o elektronických telekomunikacích.[6]

Nájemce ovšem nesmí umístit anténu bez souhlasu pronajímatele ve společných částech budovy sám. Takové jednání je třeba považovat za jednání v rozporu s dobrými mravy. V případě, že pronajímatel nedá souhlas k umístění antény, musí se nájemce obrátit na místně příslušný stavební úřad, který posoudí místní podmínky, tedy zda například si nemůže nájemce příjem signálu zajistit přímo z prostor bytu, zda již není rozvod antén v domě zajištěn jiným způsobem apod. [7]

Změny bez souhlasu pronajímatele

V praxi se však stává, že nájemce provede změny bytu nebo domu, aniž by si od pronajímatele vyžádal souhlas, nebo dokonce i přes zákaz pronajímatele. V takovém případě má pronajímatel právo žádat, aby nájemce uvedl byt či dům do původního stavu a nájemce je povinen jeho žádosti vyhovět (§ 2220 odst. 2 o. z.). Pronajímatel nemůže změny bytu odstranit sám a následně požadovat po nájemci úhradu nákladů s tím spojených. Tento postup by však mohl pronajímatel využít v případě, kdy by nájemcem provedené změny představovaly poškození nebo vadu bytu (§ 2267 o. z.).[8]

V závislosti na charakteru provedených změn však může pronajímatel využít svého práva nájem vypovědět, a to buď:

1. dle § 2291 o. z. bez výpovědní lhůty - pokud změnami dojde k poškození bytu nebo domu závažným a nenapravitelným způsobem nebo jsou změnami pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, způsobeny jinak závažné škody nebo obtíže, nebo
2. dle í § 2288 odst. 1) písm. a) o. z. v tříměsíční výpovědní době - pro hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu. [9]

Co není zakázanou změnou bytu či domu

Výše uvedené však neznamená, že by nájemce nemohl činit na bytě či domě bez souhlasu pronajímatele žádné změny. Nájemce je bez souhlasu pronajímatele oprávněn provádět:

1. běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu (§ 2258 odst. 2 o. z.),
2. opatření k zabránění dalších škod, které by mohly vzniknout poškozením nebo vadou bytu či domu, za které odpovídá pronajímatel (§ 2264 odst. 2 o. z.),
3. odstraňovat vady nebo poškození bytu či domu, které má odstranit pronajímatel (§ 2265 odst. 2 o. z.),
4. odstraňovat poškození nebo vady způsobené okolnostmi, za které odpovídá nájemce (§2267 o. z.).

Povinnosti nájemce při skončení nájmu

Největší interpretační problém celé právní úpravy změn bytu či domu, které činí nájemce, představují povinnosti nájemce a pronajímatele, které nastanou v okamžiku, kdy dochází ke skončení nájmu.

Tyto povinnosti jsou zakotveny především v § 2263 odst. 2 o. z., a dále v § 2293 odst. 2 a 3 o. z., přičemž zdánlivě se tato právní úprava jeví v částečném rozporu. Zapomenout nelze ani na § 2294 o. z., vztahující se na zařízení a předměty upevněné ve zdech, podlaze a stropu bytu, které nelze odstranit bez nepřiměřeného snížení hodnoty nebo poškození bytu nebo domu.

Změny uskutečněné bez souhlasu pronajímatele

Celkem interpretačně jednoduchá je právní úprava týkající se změn, které provedl nájemce bez souhlasu pronajímatele. Na tyto změny dopadá právní úprava uvedená v § 2293 odst. 3 o. z., a zároveň duplicitní úprava uvedená v § 2263 odst. 2 o. z. Tyto změny je nájemce povinen odstranit vždy, ledaže pronajímatel nájemci sdělí, že odstranění změn nežádá. Není rozhodné, že obnova původního stavu je v konkrétním případě pro nájemce nákladnější než provedení změny pronajaté věci.[10] Nájemce však musí ponechat zařízení a předměty upevněné ve zdech, podlaze a stropu bytu, které nelze odstranit bez nepřiměřeného snížení hodnoty nebo poškození bytu nebo domu (§ 2294 o. z.). Může se jednat například o vybavení koupelny, zabudované bezpečnostní zařízení, okna lodžie apod. Právní úprava logicky počítá s tím, že odstraněním zařízení a předmětů upevněných ve zdech, podlaze a stropu bytu většinou k určitému snížení hodnoty nebo poškození bytu či domu dojde.

Povinnost neodstraňovat zabudované předměty a zařízení na nájemce dopadá až tehdy, kdy by poškození bytu či domu bylo nepřiměřené. Pro stanovení, co se rozumí nepřiměřeným poškozením bytu či domu, bude posuzován stav bytu či domu v okamžiku ukončení nájmu s provedenými nepovolenými změnami vůči stavu bytu či domu, ve kterém by měl nájemce byt odevzdat pronajímateli, pokud by žádné změny neprováděl (§ 2293 odst. 1 o. z.). Stav bytu, uvedený v § 2293 odst. 1 o. z., představuje zákonné minimum, jak by měl byt v okamžiku předání zpět pronajímateli vypadat. V případě změn uskutečněných bez souhlasu pronajímatele nevzniká pronajímateli povinnost hradit nájemci jakékoliv vyrovnání za provedené změny, a to ani tehdy, pokud by se hodnota bytu provedením změn zvýšila.

Pouze pro úplnost zdůrazňuji, že výše uvedené povinnosti nájemce odstranit změny bytu či domu provedené bez souhlasu pronajímatele, se nevztahují na změny, které byl nájemce oprávněn učinit i bez tohoto souhlasu (jejich množina je uvedena výše).

Změny uskutečněné se souhlasem pronajímatele

Interpretační oříšek představují změny bytu či domu, které byly uskutečněny se souhlasem pronajímatele. Zatímco § 2263 odst. 2 o. z. obecně ukládá nájemci povinnost při skončení nájmu změny odstranit (ledaže pronajímatel navrácení v předešlý stav nežádá), ustanovení § 2293 odst. 2 o. z. ukládá tuto povinnost nájemci pouze tehdy, pokud si strany ujednaly, že při skončení nájmu nájemce uvede byt do původního stavu.

Dle mého názoru je rozpor obou ustanovení pouze zdánlivý. Ustanovení § 2263 odst. 2 o. z. je ustanovením obecným, které se vztahuje na všechny změny předmětu nájmu uskutečněné nájemcem na bytě či domě (ať již se souhlasem pronajímatele či bez tohoto souhlasu), pokud některé z ustanovení neobsahuje speciální právní úpravu. [11] Ustanovení § 2293 odst. 2 o. z. pak obsahuje právní úpravu pouze ve vztahu ke změnám, které provedl nájemce na základě dohody s pronajímatelem (lze dovodit ze slov „pokud si strany ujednaly“). Obecné ustanovení § 2263 odst. 2 o. z. tak bude dopadat na případy, kdy nájemce provedl změny proti vůli pronajímatele, když souhlas pronajímatele ke změnám bytu či domu byl nahrazen rozhodnutím soudu z důvodu, že změny byly nezbytné s ohledem na zdravotní postižení nájemce, člena jeho domácnosti nebo jiné osoby, která v bytě bydlí a pronajímatel k jejich odmítnutí neměl vážný a spravedlivý důvod.

V případě změn, u nichž byl souhlas pronajímatele nahrazen rozhodnutím soudu, tak dopadá na nájemce povinnost odstranit provedené změny domu či bytu vždy (ledaže pronajímatel navrácení v předešlý stav nežádá). Takovýto výklad se jeví jako logický, neboť tyto změny byly de facto uskutečněny proti vůli pronajímatele, který na jejich provedení neměl žádný zájem. Zatímco u změn, s nimiž pronajímatel souhlasil, si mohly smluvní strany právní režim těchto změn a jejich případné odstranění dohodnout (jinak s nimi pronajímatel nemusel souhlasit).

Zabudované předměty

I na změny provedené se souhlasem pronajímatele se vztahuje § 2294 o. z., který stanoví povinnosti nájemce při odstraňování zařízení a předmětů upevněných ve zdech, podlaze a stropu bytu, které nelze odstranit bez nepřiměřeného snížení hodnoty nebo bez poškození bytu nebo domu. Toto ustanovení se však uplatní pouze v případě, že na nájemce dopadá povinnost uvést byt po skončení nájmu do původního stavu (odstranit uskutečněné změny), tedy v případě,

1. že si odstranění uskutečněných změn smluvní strany ujednaly (§ 2293 odst. 2 o. z.) nebo v případě,
2. že změny byly uskutečněny se souhlasem soudu pro zdravotní postižení nájemce, člena jeho domácnosti nebo jiné osoby, která v bytě bydlí a pronajímatel k jejich odmítnutí neměl vážný a spravedlivý důvod (§ 2263 odst. 2 o. z.).

Právo na vyrovnání

V souvislosti se změnami, které provedl nájemce se souhlasem pronajímatele, může nájemci vzniknout právo na takzvané vyrovnání, přičemž toto právo vzniká nájemci v následujících případech:

1. v případě, že nájemce uskutečnil změny na bytě či domě se souhlasem pronajímatele a smluvní strany si neujednaly, že by změny měl nájemce po skončení nájmu odstranit (právo na vyrovnání nájemci přiznává § 2220 o. z., který je třeba subsidiárně aplikovat),
2. v případě, že nájemce uskutečnil změny proti vůli pronajímatele na základě rozhodnutí soudu, kterým byl souhlas pronajímatele nahrazen, a to pro zdravotní postižení nájemce, člena jeho domácnosti nebo jiné osoby, která v bytě bydlí a pronajímatel k jejich odmítnutí neměl vážný a spravedlivý důvod (§ 2263 o. z.) a po skončení nájmu pronajímatel nežádá navrácení v předešlý stav (právo na vyrovnání nájemci přiznává § 2220 o. z., který je třeba subsidiárně aplikovat),
3. v případě, že sice na nájemce dopadla povinnost po skončení nájmu uvést byt do původního stavu (odstranit uskutečněné změny), ale nájemce v souladu s § 2294 o. z. nebyl schopen bez nepřiměřeného snížení hodnoty nebo bez poškození bytu nebo domu odstranit zařízení a předměty upevněné ve zdech, podlaze a stropu bytu (právo na vyrovnání nájemci přiznává ustanovení § 2294 o. z.). 

Výše vyrovnání se určuje dle míry zhodnocení bytu či domu, ke které změnou došlo (§ 2220 o. z.). Stanovení výše vyrovnání, stejně jako stanovení případného znehodnocení, „není jednoduché a, nedojde-li mezi stranami k dohodě, nezbývá, než se obrátit na znalce a vyžádat si odborné posouzení i výpočet tohoto zhodnocení. Změnou na věci ale nemusí vždy dojít k jejímu zhodnocení, takže některé náklady mohou jít na vrub pouze nájemce.“[12]

Subjektem povinným vypořádat vyrovnání je osoba, která je pronajímatelem ke dni skončení nájmu a nikoliv osoba, která byla pronajímatelem v okamžiku, kdy byly změny prováděny. [13]

Splatnost vyrovnání

Vyrovnání je splatné nejpozději ke dni skončení nájmu, pokud se pronajímatel s nájemcem nedohodli na dřívějším termínu. Skončením nájmu dle § 2294 o. z. se nerozumí okamžik, kdy končí nájemní vztah, ale okamžik, kdy je byt v souladu s § 2292 o. z. předán zpět do dispozice pronajímatele. Opačný výklad by vedl k absurdní situaci, kdy by vyrovnání bylo již splatné, ale nájemce, který byt v rozporu se zákonem neodevzdal, by změny v bytě stále užíval, čímž by snižoval jejich hodnotu.

Právo vzdát se vyrovnání

V souvislosti s právem na vyrovnání za provedené změny zde vzniká otázka, zda se nájemce s pronajímatelem mohou dohodnout tak, že se vyrovnání po skončení nájmu neposkytuje, tedy zda se nájemce může svého práva na vyrovnání vzdát. Tento problém vzniká v souvislosti se zákazem zkracujících ujednání v neprospěch nájemce zakotvený v ustanovení § 2235 odst. 1 o. z. Dle právní úpravy platné do 31. 12. 2014 byl takovýto postup možný. Judikatura dospěla k názoru, že právní úprava uvedená v § 667 ObčZ týkající se práva na vyrovnání (nazvané v ObčZ jako právo na vydání zhodnocení) je zjevně ustanovením dispozitivního charakteru a připouští tedy odchylné ujednání a je nutné tu v co nejširší míře respektovat svobodnou vůli účastníků soukromoprávního vztahu dohodnout se jinak.[14]

Ustanovení § 2235 odst. 1 o. z. zakazuje zkracovat pouze ta nájemcova práva, která jsou mu garantována v § 2235 o. z. až v § 2301 o. z. Právo na vyrovnání je v těchto ustanoveních zakotveno pouze v § 2294 o. z. – vyrovnání za zařízení a předměty upevněné ve zdech, podlaze a stropu bytu, které nelze odstranit bez nepřiměřeného snížení hodnoty nebo bez poškození bytu nebo domu – případ uvedený výše pod písmenem c).

V § 2294 o. z. však není uveden způsob určení výše vyrovnání. Pro stanovení způsobu výpočtu výše vyrovnání je třeba hledat pravidla v § 2220 o. z. V ostatních případech [případy uvedené výše pod písmenem a) a b)] se vznik práva na vyrovnání opírá opět pouze o § 2220 o. z. Z toho vyplývá, že minimálně v těchto případech se nájemce může práva na vyrovnání zcela vzdát a v případě uvedeném pod písmenem c) si mohou nájemce a pronajímatel dohodnout od zákona odchylný způsob výpočtu výše vyrovnání.

Zákaz ujednání zkracující nájemcova práva

Pokud se týká samotného zákazu ujednání zkracující nájemcova práva, který je zakotven v § 2235 odst. 1 o. z., pak jsem přesvědčena, že je třeba toto ustanovení vykládat tak, že se dotýká pouze základních práv nájemce (např. práva týkající se omezení důvodů, kdy může být dána výpověď § 2288, § 2289, § 2291 o. z., právo na přezkum výpovědi dle § 2290 o. z. apod.). Právo na provádění změn bytu a otázka vyrovnání za tyto změny je však plně otázkou dohody mezi pronajímatelem a nájemcem a dle mého názorujeho nadměrná ochrana není na místě. Naopak je namístě restriktivní výklad zákazu zkracujících ujednání, který by měl být především garantem toho, že nájemce bude moci nerušeně uspokojovat své bytové potřeby.

Změny prováděné podnájemcem

Závěrem pouze podotýkám, že to, co je uvedeno výše ohledně vzniku práva na vyrovnání, dopadá pouze na případy, kdy byly změny na bytě či domě provedeny na náklady nájemce. Uskutečnil-li však změny na pronajatých nebytových prostorách na své náklady podnájemce (subjekt odlišný od nájemce), ačkoliv v právním vztahu k pronajímateli není, šlo z jeho strany o plnění bez právního důvodu ………, a tak o bezdůvodné obohacení (na straně pronajímatele), které je třeba vydat.[15]

Autorka je advokátkou v Praze.