oficiální stránky odborného  právnického časopisu české advokacie • oficiální stránky odborného  právnického časopisu české advokacie  
AK Logo Logo
vítejte!
Právě jste vstoupili na Bulletin advokacie online. Naleznete zde obsah stavovského odborného časopisu Bulletin advokacie i příspěvky exklusivně určené jen pro tento portál.
Top banner Top banner Top banner
CHCETE SI OBJEDNAT?
Zákon o advokacii a stavovské předpisy
Wolters Kluwer
Nesporná řízení I
450 Kč
natuzzi sale

Archiv BA

Archiv čísel

anketa

Vítáte zavedení advokátního procesu v záměru CŘS?
PARTNEŘI
SAK ePravo WKCR

Vypořádání staveb na pozemku cizího vlastníka

autor: JUDr. Jakub Kadlec, Mgr. et Mgr. Josef Hrstka
publikováno: 22.03.2017

S ohledem na zrušení zásady superficies solo cedit občanským zákoníkem z roku 1950 není neobvyklé, aby stavba byla postavena na pozemku vlastníka odlišného od vlastníka stavby. Ani nový občanský zákoník (dále také jen „o. z.“), který se vrací k zásadě superficies solo cedit platící na našem území do roku 1951, možnost odlišného vlastníka pozemku a stavby nevylučuje, byť ji podstatně omezuje. Ne každá stavba se účinností nového občanského zákoníku stává součástí pozemku s ohledem na zásadu zákazu retroaktivity a rovněž ochrany vlastnického práva vlastníka stavby. Mj. se jedná právě o stavby, které stojí na pozemku cizího vlastníka.

Úvod   

Následující článek se zabývá institutem vypořádání neoprávněné stavby zřízené před účinností o. z. na pozemku cizího vlastníka dle § 135c občanského zákoníku z roku 1964 (dále také jen „obč. zák. č. 40/1964 Sb.“) a poté možnostmi ochrany vlastnického práva vlastníka pozemku u stavby původně oprávněné, pro kterou právní titul zanikl (dle § 126 obč. zák. č. 40/1964 Sb., resp. § 1042 o. z.). Článek rovněž analyzuje možnosti institutu bezdůvodného obohacení a jeho využití při řešení vztahu vlastníka pozemku a vlastníka stavby. Následně vymezuje možné právní tituly pro výstavbu stavby na pozemku cizího vlastníka za účinnosti obč. zák. č. 40/1964 Sb. a zabývá se dělením staveb na stavby neoprávněné a oprávněné. Krátce je pozornost věnována i staronové zásadě superficies solo cedit.

Autoři byli při tvorbě tohoto článku inspirováni zejména svými poznatky z praxe, kdy přímo zastupují nebo se podílejí na zastupování vlastníků staveb postavených na pozemcích cizích vlastníků, nebo naopak vlastníků pozemků zastavěných cizí stavbou. Zejména vlastníci staveb (bytů či domů) stojících na cizím pozemku by svou vlastnickou situaci neměli podceňovat, a to ani v případě, že vlastníkem pozemku je stát nebo územně samosprávný celek. V konkrétních případech takto autoři článku v rámci advokátní kanceláře Vilímová, Dudák & Partners poskytují své právní služby tisícům postižených obyvatelů nemovitostí v rámci soukromého developerského projektu postaveného na pozemcích státu, či v jiném obdobném případě několika stovkám občanů, resp. majitelů bytů privatizovaných městskou částí bez současného převedení vlastnického práva k dotčeným pozemkům. Skutkově se však situace opakuje v celé řadě dalších, více či méně exponovaných případů. 

Konečně se autoři zamýšlejí nad otázkou, zdali by nebylo vhodné úpravu vypořádání staveb neoprávněných a oprávněných, zřízených na pozemku cizího vlastníka před účinností o. z., sjednotit, přičemž oprávněnost či neoprávněnost stavby a další faktory by byly zohledněny při výběru spravedlivého a komplexního způsobu vypořádání mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby.

Problematiku staveb na cizím pozemku zřízených za účinnosti obč. zák. č. 40/1964 Sb., u nichž vlastník stavby v současné době nemá právní titul k užívání pozemku, výrazně ovlivňuje judikatura Nejvyššího soudu, dle které se možnosti řešení vztahu vlastníka pozemku a vlastníka stavby rozpadají do dvou základních skupin.[1] První skupinu tvoří stavby, k nimž od počátku chyběl právní titul pro jejich zřízení. Tyto stavby podléhají režimu vypořádání dle § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb., a to i za účinnosti o. z., neboť judikatura vylučuje na tyto stavby aplikovat nový občanský zákoník. S institutem vypořádání neoprávněné stavby dle § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb. se tak v praxi budeme setkávat pravděpodobně ještě dlouhou řadu let.

Druhou skupinu představují případy staveb, které byly zřízeny na základě právního titulu, který následně zanikl. Na druhou skupinu institut dle § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb. s ohledem na judikaturu Nejvyššího soudu využít nelze. U druhé skupiny je možné, byť omezeně, aby se vlastník pozemku domáhal odstranění stavby dle § 126 obč. zák. č. 40/1964 Sb. (resp. dle § 1042 o. z.). Pokud k odstranění stavby nedojde (případně do doby odstranění stavby), využívá se na řešení vztahu vlastníka pozemku a vlastníka stavby institut bezdůvodného obohacení. 

2. Žaloba na vypořádání neoprávněné stavby dle § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb. 

První skupinu staveb na pozemku cizího vlastníka představují dle judikatury Nejvyššího soudu případy staveb, které jsou od počátku postavené neoprávněně na cizím pozemku a na které je možné aplikovat § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb. (dále v článku jen „neoprávněná stavba“). Dle odborné literatury i judikatury Nejvyššího soudu se vypořádávání neoprávněných staveb, zřízených před nabytím účinnosti o. z., provádí podle dosavadních právních předpisů a nová právní úprava pro vypořádání neoprávněných staveb zřízených před 1. 1. 2014 není použitelná.[2] Neoprávněné stavby zřízené za účinnosti obč. zák. č. 40/1964 Sb. se tak nadále budou vypořádávat v režimu dle § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb. Tento postup seznal ústavně konformním i Ústavní soud v aktuálním usnesení ze dne 6. 9. 2016, sp. zn. II. ÚS 2818/16.

Vlastník pozemku se dle odst. 1 ust. § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb. může domáhat odstranění stavby. V odst. 2 dále zmíněné ustanovení dává možnost soudu, aby stavbu přikázal za náhradu do vlastnictví vlastníka pozemku, pokud s tím vlastník pozemku souhlasí. Odst. 3 upravuje možnost soudu uspořádat poměry mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby i jinak, zejména též zřídit za náhradu věcné břemeno, které je nezbytné k výkonu vlastnického práva ke stavbě. Soud dle odst. 3 předmětného ustanovení má s ohledem na demonstrativní výčet i jiné možnosti, aby pro daný případ nalezl nejvhodnější řešení, např. může zřídit vlastníkovi stavby vlastnické právo k pozemku za náhradu.

Žalobu na vypořádání neoprávněné stavby může podat jak vlastník pozemku, tak i vlastník stavby.

Jak však postupovat v případě, že se vypořádání domáhají nikoliv všichni spoluvlastníci nemovitosti, resp. in concreto se vypořádání domáhají vlastníci nikoliv všech jednotek v dotčeném domě? Pokud je stavba nebo pozemek ve spoluvlastnictví více spoluvlastníků, musejí být účastníkem řízení o vypořádání neoprávněné stavby všichni spoluvlastníci jak stavby, tak i pozemku. Pokud by se v domě našel byť i jediný vlastník jednotky, který by se žaloby z různých důvodů jako žalující ne­účastnil, soud by takovou žalobu z právě uvedeného, v podstatě formálně procesního důvodu, zamítl. Důvodem zamítnutí by byl nedostatek věcné legitimace. Tento problém bylo nezbytné vyřešit a neaktivní spoluvlastníky lidově řečeno vtáhnout do hry a učinit je účastníky řízení na straně žalované. V daném případě se tedy někteří vlastníci jednotek v domě ocitli v soudním sporu na straně žalované vedle vlastníka pozemku, o jehož vypořádání šlo. Takové řešení soudy označily za akceptovatelné pro projednání a rozhodnutí věci.

Nesouhlasí-li tedy někteří spoluvlastníci pozemku (resp. i spoluvlastníci stavby, pokud se domáhají jejího vypořádání oni) s účastí v řízení na straně žalující, nezbývá žalobci, než aby je označil v žalobě za žalované. Vypořádání neoprávněné stavby zasáhne do právních poměrů všech spoluvlastníků stavby i spoluvlastníků pozemku. To je hlavní důvod, aby byli účastníky řízení všichni případní spoluvlastníci, spolu se skutečností, že pokud by se některý ze spoluvlastníků neúčastnil řízení, nebyl by výrokem soudu vázán a rozhodnutí by vůči němu nevytvořilo překážku věci rozhodnuté (§ 159a odst. 4 o. s. ř.).[3]

Dle judikatury Nejvyššího soudu je dále nezbytné rozlišovat právní úpravu vzniku stavby jako neoprávněné od právní úpravy, podle níž probíhá vypořádání. Posouzení existence neoprávněnosti stavby se provádí dle právní úpravy, která tu byla v době vzniku stavby. Naproti tomu způsob vypořádání mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku, na němž je stavba umístěna, probíhá podle právní úpravy platné v době rozhodování soudu.[4] Jak je však výše uvedeno, neoprávněné stavby zřízené za účinnosti obč. zák. č. 40/1964 Sb. budou nadále vypořádávány v režimu dle § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb., jelikož nový občanský zákoník na tyto stavby nelze použít.

Ačkoliv se tedy úprava vypořádání mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku v obč. zák. č. 40/1964 Sb. postupem času měnila, využije se v současné době na vypořádání neoprávněné stavby zřízené za účinnosti obč. zák. č. 40/1964 Sb. poslední znění § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb., a to i v řízeních vedených za účinnosti o. z. Pokud stavba byla zřízena neoprávněně v době, kdy právo neznalo institut neoprávněné stavby, tj. před 1. 4. 1964 za účinnosti občanského zákoníku z roku 1950, § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb. rovněž nelze využít.[5] Otázka vyloučení aplikace o. z. na neoprávněné stavby postavené před jeho účinností byla soudy nižších instancí vykládána chybně a i dnes lze vidět jisté excesy z této judikaturně i doktrinálně v zásadě již pevně dovozené záležitosti.

Právo žádat soud o vydání rozhodnutí o vypořádání ne­oprávněné stavby dle § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb. se dle judikatury Nejvyššího soudu nepromlčuje. Jedná se o právo žádat soud o vydání konstitutivního rozhodnutí, které se může promlčet (prekludovat), jen pokud to zákon výslovně stanoví. Nárok, u něhož by bylo možné uvažovat o promlčení, vzniká až v okamžiku, kdy předmětné konstitutivní rozhodnutí nabude právní moci. Na druhé straně, pokud vlastník pozemku trpěl delší dobu stavbu na svém pozemku a došlo k určité stabilizaci poměrů, je nutné tuto skutečnost zohlednit při výběru způsobu vypořádání neoprávněné stavby.[6]

Žalobu vlastníka pozemku na odstranění stavby dle § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb. nelze zamítnout, pokud se opravdu jedná o stavbu od počátku neoprávněnou. Soud není vázán návrhy účastníků řízení, neboť se jedná o řízení, kde z právního předpisu vyplývá určitý způsob vypořádání vztahu mezi účastníky. Jestliže tedy soud dospěje k závěru, že je nepřijatelné případ neoprávněné stavby řešit odstraněním stavby navrženým vlastníkem pozemku, nesmí žalobu zamítnout, ale musí rozhodnout v rámci jiných možností daných ust. § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb.[7] Nehrozí tak stav trvající právní nejistoty jako v případě zamítnutí žaloby na ochranu vlastnického práva vlastníka pozemku (viz dále).

Volba způsobu vypořádání neoprávněné stavby je na úvaze soudu, který není vázán návrhy účastníků, tak, aby bylo zvoleno nejvhodnější řešení. Při volbě způsobu vypořádání soudy zpravidla postupují dle pořadí, v jakém jsou v § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb. uvedeny, tj. jako primární řešení se nabízí odstranění stavby. Resp. pokud vlastník pozemku souhlasí s přikázáním stavby do jeho vlastnictví, soud se primárně musí zabývat touto variantou, neboť judikatura dovodila, že nelze považovat odstranění stavby z cizího pozemku za účelné, pokud jsou splněny předpoklady pro přikázání stavby vlastníku pozemku.[8]

Soud však může dle § 135c odst. 3 obč. zák. č. 40/1964 Sb. uspořádat poměry mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby i jinak. Nejvyšší soud se ustáleně hlásí ke stanovisku, že postup dle § 135c odst. 3 obč. zák. č. 40/1964 Sb. je výjimečný, neboť Listina základních práv a svobod s nuceným omezením vlastnického práva v soukromém zájmu výslovně nepočítá, a to tím spíše v případě, kdy jde o soukromý zájem toho, kdo do práva vlastníka zasáhl bez právního důvodu.[9] Soud, pokud k tomu shledá důvody, může stavbu vypořádat postupem dle § 135c odst. 3 obč. zák. č. 40/1964 Sb. i v případě, že vlastník pozemku souhlasí s přikázáním stavby do jeho vlastnictví.[10]

Dle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 432/2002, uveřejněném pod č. 23/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, na který je v judikatuře hojně odkazováno: „Účelnost odstranění neoprávněně zřízené stavby je třeba vždy hodnotit s přihlédnutím ke všem okolnostem a povaze každého jednotlivého případu. V rámci této volné úvahy soud musí přihlížet také k tomu, zda by odstranění stavby nebylo v rozporu s dobrými mravy. Přihlíží se zejména k povaze a rozsahu hospodářské ztráty, která by odstraněním stavby vznikla, k tomu, zda vlastník stavby a jeho rodina ve stavbě bydlí, jaký je rozsah zastavěného pozemku, zda vlastník stavby věděl, že staví na cizím pozemku, či naopak stavěl v dobré víře, že mu pozemek patří. Soud musí v těchto případech porovnat hospodářskou a jinou ztrátu, která by odstraněním stavby vznikla, se zájmem na dalším využití stavby.“

Je zejména na soudu prvního stupně, a případně soudu odvolacím, jaký způsob vypořádání stavby zvolí, neboť v rámci dovolacího řízení je možné zpochybnit úvahy soudů rozhodujících v nalézacím řízení jen v případě, že by šlo o úvahy zjevně nepřiměřené. Pokud se nalézací soudy se všemi podstatnými kritérii, která v daném případě vyšla najevo, vypořádají a jejich úvahy nejsou zjevně nepřiměřené, nemůže dovolací soud jejich úvahy zpochybnit.[11]

Dle Ústavního soudu způsob vypořádání mezi vlastníky stavby a pozemku se musí vždy odvíjet od konkrétních okolností každého případu, přičemž postup dle § 135c odst. 3 obč. zák. č. 40/1964 Sb. představuje dle Ústavního soudu výjimku. Aplikace citovaného ustanovení je zásahem Listinou základních práv a svobod předvídaným, jelikož je odrazem nutnosti řešení střetu vlastnických práv dotčených subjektů, která může představovat veřejný zájem ve smyslu čl. 11 odst. 4 Listiny. Veřejný zájem totiž nelze spatřovat pouze v zájmu státu či státních institucí, ale rovněž v potřebě společnosti (spravedlivě) vymezit práva vlastníků při jejich vzájemné kolizi.[12]

V neposlední řadě je vhodné uvést, že odměna advokáta za úkony právní služby v řízení ohledně vypořádání neoprávněné stavby dle § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb. se stanovuje dle § 9 odst. 1 advokátního tarifu, neboť se jedná o řízení, v němž hodnotu jeho předmětu nelze vyjádřit v penězích. Judikatura Nejvyššího soudu vychází z toho, že až do konečného rozhodnutí soudu o vypořádání neoprávněné stavby nelze vysledovat hodnotu předmětu řízení s ohledem na variabilitu demonstrativních možností vypořádání neoprávněné stavby. Pokud není možné stanovit hodnotu řízení již při jeho zahájení, resp. v době započetí úkonu právní služby, dle judikatury Nejvyššího soudu nelze hodnotu jeho předmětu vyjádřit v penězích.[13]

3. Žaloba na ochranu vlastnického práva vlastníka pozemku 

Druhá skupina staveb dle judikatury Nejvyššího soudu je tvořena stavbami, které byly postaveny na cizím pozemku na základě práva, které stavebníka k takové stavbě opravňuje, nicméně toto právo později zaniklo (v článku je pro tento případ používán termín „oprávněná stavba“). Druhou skupinu dále judikatura Nejvyššího soudu dělí na další dvě podskupiny.

První podskupina obsahuje případy, kdy stavebník staví stavbu na základě práva, jež není časově omezeno, anebo se stavebník mohl důvodně domnívat, že existence jeho stavby nebude časově omezena (např. časově neomezené věcné břemeno práva stavby, které zanikne[14]). V takovém případě se vlastník pozemku dle judikatury Nejvyššího soudu nemůže domáhat odstranění stavby po případném zániku práva, a to ani po právním nástupci stavebníka.

Druhou podskupinu tvoří případy, kdy stavebník již od zahájení stavby věděl či vědět měl a mohl, že jeho právo k vybudování stavby není časově neomezené, ale naopak je nebo může být časově limitováno (např. uplynutí časově limitovaného nájmu či jeho výpověď). Vlastník pozemku se po zániku práva vlastníka stavby k pozemku mohl domáhat odstranění stavby dle § 126 obč. zák. č. 40/1964 Sb. Od 1. 1. 2014 se vlastník pozemku může domáhat odstranění stavby dle § 1042 o. z., a to i v případě, že právní titul k užívání pozemku zanikl před účinností o. z., a rovněž i v případě, že žaloba byla podána před účinností o. z., ale rozhodováno je po 31. 12. 2013.[15] U staveb druhé podskupiny je možné dle judikatury Nejvyššího soudu žalobu zamítnout jen výjimečně, zejména pokud by se jednalo o její rozpor s dobrými mravy dle § 3 odst. 1 obč. zák. č. 40/1964 Sb. I za účinnosti nového občanského zákoníku je dřívější judikatura Nejvyššího soudu využitelná. Pokud dřívější judikatura uplatňovala pro možnost zamítnutí žaloby institut dobrých mravů podle § 3 odst. 1 obč. zák. č. 40/1964 Sb., lze ji přiměřeně aplikovat i na rozhodování podle § 8 o. z. ohledně zneužití práva.[16]

Výše uvedené závěry Nejvyššího soudu ohledně druhé skupiny, první podskupiny staveb se plně nevztahují na stavby movité. Nejvyšší soud totiž dovodil, že subjekt nabývající vlastnické právo k movité stavbě musí předpokládat (bez ohledu na povahu právního titulu, na základě kterého byla stavba vybudována), že vlastník pozemku uplatní požadavek na užívání pozemku bez takové stavby vzhledem k její mobilní povaze.[17] Lze tedy dovodit, že vlastník pozemku se může domáhat odstranění movité stavby, pokud právní titul k jejímu umístění na pozemku zanikl, bez ohledu na povahu tohoto právního titulu.

Možnosti dle § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb. se neuplatní pro stavby oprávněné, jelikož judikatura Nejvyššího soudu nepřipouští analogickou aplikaci § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb. na vypořádání oprávněných staveb.[18] Vlastník pozemku se v případě, že na jeho pozemku je umístěna oprávněná stavba, může domáhat odstranění stavby dle § 126 obč. zák. č. 40/1964 Sb., resp. od 1. 1. 2014 dle § 1042 o. z. Vlastník oprávněné stavby postavené na cizím pozemku je ve velmi nevýhodném postavení, jelikož se může pouze domáhat, aby žaloba vlastníka pozemku byla zamítnuta. I pokud se však vlastník stavby žalobě ubrání, nezískává právní titul k pozemku, ale nadále užívá pozemek zastavěný stavbou bez právního titulu. Na straně vlastníka stavby vzniká bezdůvodné obohacení, které je povinen vlastníkovi předmětného zastavěného pozemku vydat. Mezi předmětnými subjekty trvá právní nejistota, jelikož bezdůvodné obohacení vznikající na straně vlastníka stavby se časem mění a je zpravidla nezbytné jej pro každé časové období určovat znaleckým posudkem (viz dále).

Obrana vlastníka oprávněné stavby může být vystavěna zejména na skutečnosti, že stavebník měl časově neomezené právo mít na tomto pozemku stavbu, a ačkoliv toto časově neomezené právo později zaniklo, vlastník pozemku se nemůže dle judikatury Nejvyššího soudu domáhat odstranění stavby.[19] Vychází se ze skutečnosti, že zásah do vlastnictví pozemku nebyl neoprávněný a stavebníkovi svědčil právní titul. Práva vlastníka pozemku v daném případě je nutné postavit na roveň práv vlastníka stavby s ohledem na neexistenci zásady superficies solo cedit.[20]

Pokud bylo právo časově omezené, může vlastník stavby uplatňovat rozpor žaloby s dobrými mravy dle obč. zák. č. 40/1964 Sb., případně zneužití práva ze strany žalobce dle o. z.

U stavby od počátku neoprávněné, kterou lze vypořádat dle § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb., nikdy neexistoval právní titul k výstavbě stavby. Je paradoxní, že dle judikatury Nejvyššího soudu se vlastník oprávněné stavby, u níž časem právní titul zanikl, nemůže domáhat vypořádání dle § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb., a je určitým způsobem znevýhodněn oproti vlastníku od počátku neoprávněné stavby, neboť dle judikatury Nejvyššího soudu je analogická aplikace § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb. na oprávněnou stavbu vyloučena.

Na ojedinělý nález Ústavního soudu ze dne 22. 2. 2011, sp. zn. I. ÚS 2166/10, připouštějící ve zcela výjimečných případech analogické použití § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb. i na jiné než neoprávněné stavby, následující judikatura nenavázala. 

4. Bezdůvodné obohacení na straně vlastníka stavby 

Pokud stojí na pozemku cizího vlastníka stavba bez právního titulu, vzniká na straně vlastníka stavby bezdůvodné obohacení, které je povinen vlastníkovi pozemku vydat. V případě stavby neoprávněné, pokud se vlastník pozemku s vlastníkem stavby nedohodnou na vzájemném vypořádání vztahů, může kterýkoliv z nich podat žalobu k soudu, který může konstitutivním rozhodnutím ukončit právní nejistotu a buď přikázat stavbu vlastníkovi pozemku, nebo zřídit vlastníkovi stavby právní titul k pozemku. Rovněž i v případě rozhodnutí o odstranění stavby právní nejistota zaniká.

Naproti tomu pokud se vlastník oprávněné stavby nedohodne na vzájemném vypořádání vztahů s vlastníkem pozemku, na němž je postavena, může se jen vlastník pozemku domáhat odstranění stavby, a to pouze v případě, že stavebník již od zahájení stavby věděl či vědět měl a mohl, že jeho právo k vybudování stavby není časově neomezené, ale naopak je nebo může být časově limitováno, a zároveň žalobu vlastníka pozemku nelze shledat rozpornou s dobrými mravy (zneužití práva). Pokud není o odstranění stavby kladně rozhodnuto, trvá stav, kdy se vlastník pozemku a vlastník stavby vypořádávají dle pravidel o bezdůvodném obohacení. Zákon ve spojení s judikaturou Nejvyššího soudu neumožňuje jiné trvalé řešení než rozhodnutí o odstranění stavby.

Judikatura Nejvyššího soudu se často zabývá i způsobem určení výše bezdůvodného obohacení na straně vlastníka stavby, když uvádí, že při určení výše peněžité náhrady za bezesmluvní užívání zastavěného pozemku je nutné zohledňovat, že pozemky jsou zastavěné stavbou jiného vlastníka.[21] Dále není možné zohledňovat skutečnost, že je to právě vlastník stavby stojící na pozemku, kdo pozemek užívá.[22]

Ve skutečnosti jsou však vztahy mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby a jejich vznik často velmi složité. Pro komplexní řešení těchto vztahů není prostor v řízení o vydání bezdůvodného obohacení za období zpravidla dvou (dle o. z. tří) let s ohledem na promlčecí lhůtu u bezdůvodného obohacení a nutnosti vlastníka pozemku podávat pravidelně žaloby, pokud nedojde ke smírnému vyřešení věci.

Právní úpravu neumožňující vypořádání oprávněných staveb analogicky dle § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb. lze pokládat za motivaci pro dotčené vlastníky, aby se snažili o smírné řešení. Pokud se ale smírné řešení nepodaří, může být soudní systém opětovně zatěžován žalobami na vydání bezdůvodných obohacení za užívání pozemku zastavěného stavbou. V praxi půjde o opakující se žaloby mnohdy na poměrně malé částky, vždy za konkrétní období (teoreticky je to každý den). Tím spíše tato možnost trvající právní nejistoty přichází v úvahu u bytových komplexů, ve kterých je nutné nalézt shodu mezi všemi vlastníky (spoluvlastníky) jednotek v budově a vlastníkem (spoluvlastníky) pozemku.

V rámci řízení o vydání bezdůvodného obohacení, které objektivně na straně vlastníka stavby vzniká, není ani prostor na řešení komplexního vztahu mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby. Bezdůvodné obohacení, které na straně vlastníka stavby vzniklo, je zpravidla určeno znaleckým posudkem, a v tomto rozsahu soud bezdůvodné obohacení přizná, pokud by žaloba nebyla výkonem práva v rozporu s dobrými mravy, resp. zneužitím práva.

Nadto dle usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2014, sp. zn. 31 Cdo 2740/2012: „výsledek sporu (…) o vydání majetkového bezdůvodného obohacení získaného plněním bez právního důvodu (užíváním pozemku bez právního důvodu), jenž je sporem o splnění povinnosti dle § 80 písm. b) o. s. ř., nevypořádává příslušný právní vztah účastníků k pozemku. Takový spor neřeší prostřednictvím výroku (lhostejno, zda zamítavého nebo vyhovujícího) konečným způsobem otázku vlastnictví pozemku ani tehdy, jestliže soud v jeho rámci posuzoval otázku vydržení vlastnického práva k pozemku.“ Lze se tedy domnívat, že spor o vydání bezdůvodného obohacení za užívání pozemku bez právního důvodu s konečnou platností neřeší např. ani otázku, zdali je pozemek opravdu užíván bez právního důvodu a právní titul vlastníka stavby k pozemku opravdu neexistuje. Institut bezdůvodného obohacení je dle našeho názoru nevhodný pro řešení vztahu vlastníka pozemku a vlastníka stavby na pozemku postavené a vzájemný vztah komplexně nevypořádává.

Naproti tomu zřízení věcného břemene dle § 135c odst. 3 obč. zák. č. 40/1964 Sb. umožňuje soudu při určení výše úhrady za věcné břemeno zohlednit komplexně situaci a zavinění stavitele i vlastníka pozemku a nemusí, resp. neměl by při určení náhrady vycházet pouze ze znaleckého posudku.[23] Soud musí hodnotit všechny skutkové okolnosti věci, a odpovídají-li tomu tyto okolnosti, vlastní úvahou cenu obvyklou stanovenou znaleckým posudkem upravit, aby bylo dosaženo spravedlivého uspořádání poměrů mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby. Cena za zřízení věcného břemene bude zpravidla soudem zvýšena oproti znaleckému posudku, stanovujícímu cenu věcného břemene zřízeného na smluvním základě, a nikoliv rozhodnutím soudu. Dle našeho názoru však existují i případy, kdy by měla být cena snížena, a to zejména v případě, že na nastalé situaci nese vinu zejména vlastník pozemku, který např. zavinil neplatnost právních titulů pro umístění stavby na svém pozemku. Takto se může jednat o případy, kdy vlastník pozemku vlastní vinou neplatně kontrahoval se stavebníkem (vlastníkem stavby), např. v přímém rozporu s právními předpisy ovládajícími jeho vystupování v právních vztazích – nakládání s majetkem obce či státu. V těchto situacích je dle našeho názoru nutné zohlednit i další skutečnosti, jako jsou investice vlastníků staveb do terénních úprav pozemků, zasíťování pozemků apod. 

5. Právní titul ke stavbě na pozemku cizího vlastníka 

Dle obč. zák. č. 40/1964 Sb. zpravidla stavebník pro zajištění právního titulu pro výstavbu stavby na pozemku cizího vlastníka volil institut věcného břemene nebo nájemní právo. Věcné břemeno se jevilo jako vhodnější pro zajištění možnosti stavět na pozemku cizího vlastníka s ohledem na jeho věcněprávní charakter a možnost sjednání na dobu neurčitou s velice omezenou vypověditelností.[24] Smlouva nájemní představovala mnohem slabší titul pro užívání pozemku. Pro výstavbu nebylo možné využít věcné břemeno i nájemní právo současně, neboť judikatura dospěla k závěru, že vedle sebe nájem a věcné břemeno (při shodném předmětu užívání) nemohou obstát.[25]

Možnost sjednání právního titulu pro umístění stavby formou nájemního práva výrazně omezil Nejvyšší soud judikátem ze dne 28. 3. 2007, sp. zn. 28 Cdo 2747/2004, ve kterém dovodil, že „ujednání o délce nájmu přesahujícího obvyklou délku lidského života nemůže požívat výhod smluvního vztahu uzavřeného na dobu určitou“. Dle Nejvyššího soudu se v takovém případě jedná o smlouvu na dobu neurčitou, kterou je možné zrušit dle zákona odstoupením (resp. výpovědí), přičemž není nutné, aby si tuto možnost účastníci sjednali. Judikát otevřel cestu pro některé majitele pozemků, kteří byli nespokojeni s dříve uzavřenými nájemními smlouvami na umístění a užívání jejich pozemků cizí stavbou. Ti se pak snažili od takto uzavřených nájemních smluv odstoupit, nebo spíše tyto vypovědět (coby rádoby smlouvy uzavřené na dobu ne­určitou, kdy je tato možnost dána ze zákona). Jejich cílem pak je, dokonce pod možnou pohrůžkou odstranění staveb, vyjednat pro sebe výhodnější podmínky nájemního vztahu či celkového vypořádání.

Je alarmující, že takto postupuje v konkrétním případě i městská část vůči svým občanům, kdy v konkrétním případě za použití výše uvedeného judikátu vypověděla nájemní smlouvy na pozemky pod obytnými domy ve vlastnictví jejích občanů, uzavřené původně na desítky let dopředu. Po takové výpovědi je právní i lidská situace těchto obyvatel mimořádně obtížná. Namísto jistého nájemního práva za relativně přijatelné částky po nich požaduje prakticky ze dne na den městská část platbu bezdůvodného obohacení v tržních částkách v reálném čase (původně sjednané nájemné přesahuje několikasetnásobně) nebo přímo odkup pozemku do vlastnictví, ovšem opět za cenu tržní hodnoty pozemku v recentním místě a čase (mnoho tisíc korun českých za každý metr čtvereční pozemku).

Předmětný závěr ohledně povahy nájmu sjednaného na dobu přesahující obvyklou délku života Nejvyšší soud korigoval v rozsudku ze dne 30. 1. 2014, sp. zn. 29 Cdo 60/2012. Nájem uzavřený na nepřiměřeně dlouhou dobu určitou by dle uvedeného judikátu soudy neměly posuzovat jako nájem na dobu neurčitou, pokud by to bylo v příkrém rozporu se smyslem celé smlouvy. Pokud lze účelu nájmu dosáhnout jen přiměřenou garancí délky doby nájmu, neměl by se výše uvedený názor Nejvyššího soudu ohledně požívání výhod nájmu uzavřeného na dobu určitou u nájmu přesahující obvyklou délku lidského života aplikovat. Smysl to dává právě u nájemního práva k pozemku za účelem jeho zastavění nebo užívání stavbou.

Jak již bylo uvedeno, v rámci staveb stojících na pozemku cizího vlastníka bez právního titulu je nutné rozlišovat stavbu postavenou na pozemku cizího vlastníka od počátku bez právního titulu (neoprávněná stavba) a stavbu, pro jejíž výstavbu právní titul v době výstavby existoval a časem zanikl (oprávněná stavba). Skutečnost, zda je stavba oprávněná či neoprávněná, je nezbytné posoudit podle právní úpravy, která tu byla v době vzniku stavby.

Pokud byla stavba zřízena bez platného právního titulu a následně stavebník a vlastník pozemku uzavřou smlouvu, na základě které vznikne věcné nebo obligační právo mít na cizím pozemku stavbu, pohlíží se na stavbu pro účely jejího vypořádání (po zániku sjednaného právního titulu) dle judikatury Nejvyššího soudu jako na stavbu oprávněnou, kterou nelze vypořádat dle § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb.[26] Zde je rovněž potřeba zpozornět. Pokud vlastník neoprávněné stavby hodlá dosáhnout autoritativního vypořádání soudní cestou v režimu neoprávněné stavby dle § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb., zavře si sám cestu tím, že kdykoliv do vydání pravomocného rozhodnutí ve věci samé kontrahuje (se žalovaným vlastníkem pozemku) na předmětný pozemek nájemním právem ke své stavbě. Přitom se taková „chyba“ přímo nabízí, když žalobce (vlastník stavby) je do doby rozhodnutí ve věci samé pod tlakem absence titulu k užívání pozemku a případného bezdůvodného obohacení. Případná dohoda o nájemném s žalovaným vlastníkem pozemku do doby, než soud rozhodne o žalobě na vypořádání, se tedy jeví jako logickým řešením. Ve skutečnosti však již vypořádání nebude možné.

Od stavby neoprávněné je třeba odlišovat stavbu nepovolenou, tzv. „černou“. Nepovolená stavba je stavba vyžadující stavební povolení, postavená bez tohoto nezbytného povolení nebo v rozporu s ním. Nepovolená stavba je termínem veřejnoprávním a řeší ji zejména správní orgány (stavební úřad). Naproti tomu neoprávněná stavba je termínem soukromoprávním a prostředky řešení neoprávněné stavby nalezneme v civilním právu, zejména v občanském zákoníku. Je nezbytné zdůraznit, že stavební úřad platnost právního titulu k výstavbě nepřezkoumává. Nelze se proto ztotožnit s argumentací některých soudů nižších instancí, že nemůže jít o stavbu neoprávněnou (případně že stavebník byl v dobré víře, že staví oprávněně), protože na stavbu bylo vydáno stavební povolení, kterému předcházelo příslušné řízení, ve kterém stavebník tituly k výstavbě stavebnímu úřadu předložil.

Pro posouzení stavby jako neoprávněné či oprávněné je irelevantní, zda jde o stavbu povolenou či nepovolenou, neboť skutečnost, zda stavebník měl stavební povolení, je dle ustálené judikatury Nejvyššího soudu pro klasifikaci stavby jako neoprávněné nerozhodná.[27] V praxi samozřejmě stavba ne­oprávněná může být zároveň i stavbou nepovolenou. Není vyloučeno, aby řízení o odstranění stavby vedené stavebním úřadem, v němž se řeší existence veřejnoprávního povolení k provedení stavby a případně soulad provedené stavby s takovým povolením, a řízení o odstranění (vypořádání) stavby projednávané v civilním řízení dle § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb., v němž se naopak řeší existence soukromoprávního oprávnění k umístění stavby, probíhala souběžně.[28] 

6. Dobrá víra stavebníka 

Pro určení neoprávněnosti stavby nepostačuje, že stavebník neměl právní titul pro zřízení stavby na pozemku cizího vlastníka. Soud se musí rovněž zabývat otázkou, zda stavebník byl v dobré víře, že mu právo stavět patří. Pokud stavebník v dobré víře byl, musí se soud dále zabývat otázkou, zda se jednalo o oprávněnou držbu práva dle § 130 odst. 1 obč. zák. č. 40/1964 Sb. či nikoliv. Pokud byl stavitel oprávněným držitelem práva stavět, a byl tedy v objektivní dobré víře, že mu patří právní titul pro výstavbu stavby, nejednalo by se dle judikatury Nejvyššího soudu o stavbu neoprávněnou a stavbu by nebylo možné vypořádat dle § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb. Pokud by stavitel nebyl oprávněným držitelem práva stavět (tj. jeho dobrá víra by nebyla dána „se zřetelem ke všem okolnostem“ dle § 130 odst. 1 obč. zák. č. 40/1964 Sb.), stavbu by vypořádat dle § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb. možné bylo.

Skutečností, že stavbu, která je oprávněná s ohledem na objektivní dobrou víru stavebníka, nelze vypořádat dle § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb., se Nejvyšší soud zabýval v aktuálním rozhodnutí ze dne 16. 3. 2016, sp. zn. 22 Cdo 4461/2015. Nejvyšší soud uvádí, že u neoprávněné stavby dle judikatury Ústavního soudu (viz např. nález ze dne 25. 1. 2005, sp. zn. III. ÚS 455/03) má přednost její odstranění a judikatura Nejvyššího soudu chrání stavebníka, který zřídil stavbu na cizím pozemku v objektivní dobré víře, aniž mu ve skutečnosti patřilo právo na pozemku stavět.

Judikatura Nejvyššího soudu chrání stavebníka, který byl v objektivní dobré víře, před žalobou na odstranění stavby dle § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb. Dle našeho názoru by však bylo možné chránit stavebníka v objektivní dobré víře před žalobou na odstranění stavby rovněž i v případě vypořádání dle § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb. obdobnou judikaturou, jakou známe k § 126 obč. zák. č. 40/1964 Sb. Soud by tedy v takovém případě nemohl rozhodnout o odstranění stavby, ale musel by zvolit jiný způsob vypořádání. Skutečnost, že stavebník v objektivní dobré víře má užší možnosti vypořádání vztahu s vlastníkem pozemku než stavebník, jehož dobrá víra není „se zřetelem ke všem okolnostem“, je určitým způsobem paradoxní a nespravedlivá. 

7. Staronová zásada superficies solo cedit 

Podle § 119 odst. 2 obč. zák. č. 40/1964 Sb. nemovitosti byly pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Dle § 120 odst. 2 obč. zák. č. 40/1964 Sb. stavba nebyla součástí pozemku.

Nový občanský zákoník se v § 506 vrací k zásadě, že stavba zřízená na pozemku je součástí pozemku. Způsob, jakým se stavby po účinnosti stávají součástí pozemků, a vymezení staveb, které se součástí pozemku nestanou, upravuje o. z. v přechodných ustanoveních § 3054-3061. Součástí pozemku se staly stavby, jestliže stavba a pozemek byly ke dni 1. 1. 2014 ve vlastnictví jednoho vlastníka (§ 3054) a na stavbě a pozemku nevázla odlišná věcná práva, jejichž povaha spojení pozemku a stavby vylučuje (§ 3060). Stavby stojící na pozemcích cizích vlastníků (tj. osoba vlastníka stavby a vlastníka pozemku není totožná k 1. 1. 2014) se nestávají součástí pozemků. Stavba se součástí pozemku stane až poté, co se vlastníkem pozemku a stavby stane stejná osoba.

Platně sjednané právní tituly pro užívání pozemku zastavěného stavbou cizího vlastníka před 1. 1. 2014 zůstávají v platnosti. Ust. § 3056 o. z. zřizuje zákonné předkupní právo vlastníkovi pozemku, na němž je zřízena stavba, ke stavbě a vlastníkovi stavby k pozemku.

8. Ustanovení o přestavku 

Výjimku z pravidla, že pro vypořádání neoprávněných staveb nelze využít nový občanský zákoník, představují situace, kdy neoprávněná stavba není umístěna celá na cizím pozemku, ale pouze zčásti. Nový občanský zákoník tak zlepšuje oproti předchozí právní úpravě situaci vlastníka stavby, která částečně zasahuje na pozemek cizího vlastníka bez právního titulu, který buď nikdy neexistoval, nebo zanikl.

Před účinností o. z., pokud na cizí pozemek zasahovala část stavby bez právního titulu, který zpočátku existoval, ale následně zanikl, mohl se vlastník zasaženého pozemku domáhat odstranění části stavby, která zasahuje na jeho pozemek, dle § 126 obč. zák. č. 40/1964 Sb.[29] Pokud se jednalo o stavbu od počátku neoprávněnou, přicházelo ohledně části stavby přesahující na pozemek cizího vlastníka v úvahu jak odstranění části stavby dle odst. 1 § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb., tak i další způsoby vypořádání dle § 135 obč. zák. č. 40/1964 Sb.[30] Vypořádání vztahu vlastníka stavby, která zčásti přesahovala na pozemek cizího vlastníka bez právního titulu, a vlastníka pozemku bylo tedy možné pouze dle stejných institutů jako u stavby, která je na pozemku cizího vlastníka postavena zcela.

Nový občanský zákoník v § 3059 umožňuje na část stavby, která přesahuje na pozemek cizího vlastníka, využít ustanovení o přestavku, a to i v případě, že stavba byla zřízena před účinností o. z. Dle institutu přestavku upraveného v § 1087 o. z.: „zasahuje-li trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí na malou část cizího pozemku, stane se část pozemku zastavěného přestavkem vlastnictvím zřizovatele stavby. Dále v ustanovení uvedená skutečnost, že toto ustanovení neplatí, nestavěl-li zřizovatel stavby v dobré víře, se na stavby zřízené před 1. 1. 2014 neužije.[31]

Ustanovení o přestavku je použitelné jak na stavby, u kterých od počátku neexistoval právní titul, aby částečně přesahovaly na pozemek cizího vlastníka, tak i na stavby, u nichž právní titul pro přesah zanikl. 

9. Závěr 

Za účinnosti nového občanského zákoníku bude jistě nadále docházet k situacím, kdy právní titul ke stavbě postavené na pozemku cizího vlastníka oprávněně za účinnosti obč. zák. č. 40/1964 Sb. zanikne. Stavba se v takovém případě nestane součástí pozemku. Vlastník pozemku se bude moci domáhat odstranění stavby a soud nemá dle judikatury Nejvyššího soudu jinou možnost než rozhodnout o odstranění stavby nebo žalobu zamítnout. V případě zamítnutí žaloby je zachován status quo s tím, že stavba bude nadále postavena na pozemku cizího vlastníka bez právního titulu. Vztah mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby se posoudí dle ustanovení o bezdůvodném obohacení. Zásada, že stavba je součástí pozemku, tak může zůstat nenaplněna.

Rozdílnost režimů vypořádání neoprávněné a oprávněné stavby zatěžuje soudy i účastníky řízení. Soud nejprve musí rozhodnout, zda od počátku existoval právní titul ke zřízení stavby. Pokud právní titul neexistoval, musí se soud následně vypořádat se skutečností, zda byl stavebník v dobré víře, že mu právní titul patří, a případně musí soud rozhodnout i o tom, zda jeho dobrá víra byla objektivní či nikoliv, apod.

Nelze přehlédnout, že vlastníci staveb postavených na pozemku původně oprávněně, případně staveb, u nichž byl stavebník v objektivní dobré víře, že mu právní titul ke zřízení stavby patří, se nemohou domáhat dle judikatury žádného vypořádání stavby. Tito vlastníci jsou tak paradoxně v určitých ohledech v horším postavení než vlastníci staveb neoprávněných. Vztah mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby se řídí institutem bezdůvodného obohacení. Vlastník pozemku se může při splnění judikaturních požadavků domáhat pouze odstranění stavby z pozemku. Takto pojatá právní úprava se i s ohledem na úmysl zákonodárce vrátit se k zásadě superficies solo cedit jeví jako nevyhovující.

Naproti tomu vlastník stavby neoprávněné a ostatně i vlastník pozemku má mnohé jiné možnosti než v případě staveb oprávněných. Možnosti vypořádání jejich vztahu jsou dokonce demonstrativní a soud má možnost nalézt to nejvhodnější řešení pro danou situaci.

Autoři článku se domnívají, že by bylo vhodné vypořádání neoprávněné a oprávněné stavby zřízené před účinností o. z. sjednotit pod jeden institut obdobný vypořádání dle § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb., u něhož by výčet možností vypořádání byl demonstrativní. Soud by tak v rámci řízení nemusel jako předběžnou otázku řešit, zda je stavba oprávněná či neoprávněná, a mohl by se zaměřit na nalezení nejvhodnějšího řešení pro vztah vlastníka pozemku a vlastníka stavby. Soud by mohl veškeré skutečnosti, jako je oprávněnost či neoprávněnost stavby, dobrá víra stavebníka, zavinění na vzniku situa­ce apod., zohlednit právě při nalezení toho nejvhodnějšího řešení uspořádání vzájemných vztahů. U staveb oprávněných, kterým svědčil neomezený právní titul k pozemku, by bylo vyloučeno domáhat se odstranění stavby. Nový institut by dle autorů bylo možné využít u staveb nejen zřízených za účinnosti občanského zákoníku z roku 1964, ale i dřívějších občanských zákoníků, u kterých je rovněž využití institutu dle § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb. vyloučeno.

Jednotný institut vypořádání oprávněných i neoprávněných staveb zřízených před účinností o. z. by urychlil proces spojování staveb s pozemky a posílil právní jistotu. Soud by měl mít možnost uspořádat vztah mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby jednou provždy tak, aby se předešlo mnohým dalším sporům o vydání bezdůvodného obohacení, které situaci komplexně vyřešit nemohou. 

Autoři jsou advokáty v Praze. 



[1] Blíže např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2015, sp. zn. 22 Cdo 604/2013.

[2] Rozsudek NS ze dne 16. 3. 2016, sp. zn. 22 Cdo 4461/2015.

[3] Usnesení NS ze dne 30. 10. 2014, sp. zn. 22 Cdo 4191/2014, rozsudek NS ze dne 9. 7. 2014, sp. zn. 22 Cdo 4082/2013.

[4] Rozsudek NS ze dne 17. 4. 2001, sp. zn. 22 Cdo 2392/99.

[5] Rozsudek NS ze dne 4. 12. 2003, sp. zn. 22 Cdo 1910/2003.

[6] Rozsudek NS ze dne 17. 4. 2002, sp. zn. 22 Cdo 432/2002.

[7] Rozsudky NS ze dne 22. 11. 2000, sp. zn. 22 Cdo 1627/99, a ze dne 5. 10. 2004, sp. zn. 22 Cdo 1342/2004.

[8] Rozsudek NS ze dne 27. 9. 2005, sp. zn. 22 Cdo 1977/2004.

[9] Usnesení NS ze dne 27. 10. 2015, sp. zn. 20 Cdo 4434/2013, rozsudek NS ze dne 21. 11. 2000, sp. zn. 22 Cdo 1627/99.

[10] Usnesení NS ze dne 18. 5. 2016, sp. zn. 22 Cdo 3765/2015.

[11] Usnesení NS ze dne 27. 5. 2015, sp. zn. 22 Cdo 2106/2014.

[12] Usnesení ÚS ze dne 6. 9. 2016, sp. zn. II. ÚS 2818/16, nález ÚS ze dne 25. 1. 2005, sp. zn. III. ÚS 455/03.

[13] Rozsudek NS ze dne 29. 8. 2013, sp. zn. 33 Cdo 489/2012.

[14] Např. zánikem právnické osoby bez právního nástupce, ve prospěch které byl původně právní titul zřízen a která ho poskytovala koncovým vlastníkům staveb (bytových jednotek).

[15] Usnesení NS ze dne 25. 3. 2015, sp. zn. 22 Cdo 4065/2014, usnesení KS v Hradci Králové ze dne 20. 1. 2014, sp. zn. 17 Co 423/2013 (uveřejněné pod č. 5/2015 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).

[16] Usnesení NS ze dne 25. 3. 2015, sp. zn. 22 Cdo 4065/2014.

[17] Rozsudek NS ze dne 30. 9. 2015, sp. zn. 22 Cdo 2858/2013.

[18] Viz např. usnesení NS ze dne 28. 1. 2014, sp. zn. 22 Cdo 3700/2013.

[19] Usnesení NS ze dne 19. 3. 2007, sp. zn. 22 Cdo 746/2007.

[20] Blíže M. Králík: Stavby na cizím pozemku v judikatuře Nejvyššího soudu České republiky, Soudní rozhledy č. 10/2011, str. 357.

[21] Usnesení NS ze dne 4. 9. 2013, sp. zn. 28 Cdo 1466/2013.

[22] Rozsudek NS ze dne 12. 5. 2010, sp. zn. 28 Cdo 4930/2009.

[23] K tématu např. rozsudek NS ze dne 28. 11. 2012, sp. zn. 22 Cdo 1028/2011, a judikatura v něm uvedená.

[24] Věcné břemeno však bylo možné sjednat i na dobu určitou, viz nález ÚS ze dne 13. 10. 2004, sp. zn. III. ÚS 104/04.

[25] Rozsudky NS ze dne 29. 5. 2012, sp. zn. 22 Cdo 2222/2011, a ze dne 20. 12. 2000, sp. zn. 20 Cdo 1265/98.

[26] Rozsudek NS ze dne 21. 11. 2000, sp. zn. 22 Cdo 1627/99.

[27] Např. rozsudek NS ze dne 25. 11. 1998, sp. zn. 2 Cdon 265/96, usnesení NS ze dne 27. 4. 2004, sp. zn. 22 Cdo 2612/2003.

[28] Usnesení NS ze dne 18. 5. 2016, sp. zn. 22 Cdo 3765/2015.

[29] Rozsudek NS ze dne 28. 1. 2009, sp. zn. 22 Cdo 1120/2006.

[30] Rozsudek NS ze dne 6. 1. 2004, sp. zn. 22 Cdo 268/2003.

[31] Viz komentář k § 3059 o. z. In J. Švestka, J. Dvořák, J. Fiala, J. Hrádek, P. Vojtek, P. Hajn a kol.: Občanský zákoník, Komentář, Svazek VI (relativní majetková práva 2. část), Wolters Kluwer, Praha 2014, str. 1516.