oficiální stránky odborného  právnického časopisu české advokacie • oficiální stránky odborného  právnického časopisu české advokacie  
AK Logo Logo
vítejte!
Právě jste vstoupili na Bulletin advokacie online. Naleznete zde obsah stavovského odborného časopisu Bulletin advokacie i příspěvky exklusivně určené jen pro tento portál.
Top banner Top banner Top banner
CHCETE SI OBJEDNAT?
Zákon o advokacii a stavovské předpisy
Wolters Kluwer
Nesporná řízení I
450 Kč
natuzzi sale

Archiv BA

Archiv čísel

anketa

Vítáte věcný záměr nového civilního řádu soudního?
PARTNEŘI
SAK ePravo WKCR

Určitost smlouvy o převodu nemovitostí – neplatnost smlouvy

publikováno: 03.12.2013

Smlouva o převodu nemovitostí, která neobsahuje jejich identifikaci, je neplatná. Pro posouzení určitosti smlouvy o převodu nemovitostí je významný jen ten projev vůle, který byl vyjádřen v písemné formě i v případě, že účastníkům bylo zřejmé, které nemovitosti jsou předmětem převodu. V tomto případě totiž převažuje obecný zájem na určitosti vlastnických práv k nemovitosti, která působí absolutně („proti všem”), nad zájmem účastníků právního úkonu na respektování jejich vůle. Není-li převáděná nemovitost ve smlouvě označena v souladu s požadavky podle katastrálního zákona, nemusí jít vždy o vadu, která působí její neplatnost. U nedostatku v označení předmětu právního úkonu je nutno pečlivě zkoumat, zda takové nedostatky zakládají vadu směřující k neurčitosti nebo nesrozumitelnosti právního úkonu, či nikoliv.

Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 22. 2. 2012, sp. zn. 22 Cdo 1124/2010

Z odůvodnění:

„V odůvodnění usnesení, jímž bylo dovolání odmítnuto nebo jímž bylo zastaveno dovolací řízení, dovolací soud pouze stručně vyloží důvody, pro které je dovolání opožděné, nepřípustné, zjevně bezdůvodné nebo trpí vadami, jež brání pokračování v dovolacím řízení, nebo pro které muselo být dovolací řízení zastaveno“ (§ 243c odst. 2 občanského soudního řádu – dále jen „o. s. ř.“).

Okresní soud ve Frýdku-Místku (dále „soud prvního stupně“) rozsudkem z 25. 11. 2008, č. j. 40 C 234/2007-105, zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal určení, že je vlastníkem té části pozemku evidované v katastru nemovitostí pro okres Frýdek-Místek, obec F. a k. ú. L. na LV č. 384 jako parcela č. 343/13, která byla na tomtéž LV před sloučením do parcely č. 343/13 ve zjednodušené evidenci – původ pozemkový katastr – evidovaná jako parcela č. 462/6 a parc. č. 463/2 v k. ú. L. Rozhodl také o nákladech řízení.

K odvolání žalobce Krajský soud v Ostravě jako soud odvolací rozsudkem ze dne 17. září 2009, č. j. 42 Co 97/2009-133, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení.

Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání. Jeho přípustnost opírá o § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. Obsah rozsudků soudů obou stupňů, obsah dovolání i vyjádření k němu jsou účastníkům známy, a proto na ně dovolací soud v souladu s § 243c odst. 2 o. s. ř. pro stručnost odkazuje.

Dovolání není přípustné.

V dané věci by připadala přípustnost dovolání do úvahy jen podle § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř., tedy v případě, že by dovolací soud dospěl k závěru, že napadené rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce zásadní význam. Rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam [odstavec 1 písm. c)] zejména tehdy, řeší-li právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo která je soudy rozhodována rozdílně, nebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak; k okolnostem uplatněným dovolacími důvody podle § 241a odst. 2 písm. a) a § 241a odst. 3 o. s. ř. se nepřihlíží. Dovoláním napadené rozhodnutí odvolacího soudu po právní stránce zásadní význam nemá, neboť je v souladu s judikaturou dovolacího soudu.

Závěr odvolacího soudu o tom, že hospodářská smlouva č. 7/91 v části o převodu pozemků – „letištní plochy“ (dále „hospodářská smlouva“), která neobsahovala jejich identifikaci, je neplatná, odpovídá judikatuře dovolacího soudu. „Podle konstantní judikatury dovolacího soudu je pro posouzení určitosti smlouvy o převodu nemovitostí významný jen ten projev vůle, který byl vyjádřen v písemné formě i v případě, že účastníkům bylo zřejmé, které nemovitosti jsou předmětem převodu. V tomto případě totiž převažuje obecný zájem na určitosti vlastnických práv k nemovitosti, která působí absolutně („proti všem“), nad zájmem účastníků právního úkonu na respektování jejich vůle“ (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. února 2001, sp. zn. 22 Cdo 2651/99, Soubor civilních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu č. C 196).

Dovolací soud již v rozsudku ze dne 22. května 2000, sp. zn. 22 Cdo 2374/98, uveřejněném v časopise Soudní rozhledy č. 9, ročník 2000, zformuloval právní závěr, že pro posouzení určitosti smlouvy o převodu nemovitostí je významný jen ten projev vůle, který byl vyjádřen v písemné formě. Je-li písemná smlouva o převodu nemovitosti objektivně neurčitá, je neplatná podle § 37 odst. 1 obč. zák. i v případě, že účastníkům bylo zřejmé, které nemovitosti jsou předmětem převodu.

Podle § 6 zákona č. 22/1964 Sb., o evidenci nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů, pak platilo, že údaje evidence nemovitostí jsou podkladem pro sepisování smluv a jiných listin o nemovitostech. Toto ustanovení sice výslovně nestanoví povinnost takto pozemky označovat (viz slova „...jsou podkladem“), ovšem nutnost řádné identifikace pozemku vyplývá již z pravidel uvedených shora. Proto také judikatura (např. rozhodnutí publikované pod č. 53/1991 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek) i v době platnosti zmíněného zákona vycházela z toho, že „jde-li o převod vlastnického práva k pozemku, je třeba pozemek z hlediska právně technického chápat jako část zemského povrchu, která je půdorysně zobrazena v příslušných mapových operátech a vyznačena v písemném operátu evidence nemovitostí vedené orgány geodézie. Z hlediska určitosti (jako předpokladu platnosti právního úkonu) proto musí být pozemek náležitě individualizován. Všechny nemovitosti musí být uvedeny v listině podle obcí, katastrálních území a parcelních čísel vedených v evidenci nemovitostí, doplněných popřípadě údajem o druhu (kultuře) a výměře pozemku a popřípadě o způsobu užívání (§ 2 odst. 2 a § 6 odst. 2 vyhlášky č. 23/1964 Sb., ve znění vyhlášky č. 19/1984 Sb.).“ Takto v hospodářské smlouvě pozemky tvořící letištní plochu označeny nebyly.

Konečně lze poukázat na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. března 2008, sp. zn. 32 Odo 1242/2005, Soubor civilních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu č. C 6237, podle kterého platí: „Právní úkon je neurčitý, a tedy neplatný, je-li vyjádřený projev vůle sice po jazykové stránce srozumitelný, ale jednoznačný – a tím určitý – není jeho věcný obsah, přičemž neurčitost obsahu nelze překlenout ani za použití výkladových pravidel podle § 35 odst. 2 a 3 obč. zák., jde-li o občanskoprávní vztahy, a jde-li o obchodní závazkové vztahy, též podle interpretačních pravidel obsažených v § 266 obchodního zákoníku. Jde-li o právní úkon, pro který je stanovena pod sankcí neplatnosti písemná forma, musí určitost obsahu projevu vůle vyplývat z textu listiny, na níž je tento projev vůle zaznamenán, a není postačující stav, kdy je smluvním stranám jasné, co je předmětem smlouvy, není-li to jinak z právního úkonu samého objektivně poznatelné. Určitost předmětu písemného právního úkonu není omezena jen na případy, kdy je tento předmět specifikován v samotném textu, který obsah úkonu zachycuje; požadavku určitosti vymezení předmětu písemného právního úkonu vyhovuje i písemný odkaz na jinou listinu, z níž je předmět úkonu objektivně (tedy každému, a nikoli jen smluvním stranám) poznatelný, samozřejmě za předpokladu, že je v této listině označen zcela nezaměnitelným způsobem“. Tento závěr nutně platí i pro hospodářský zákoník ve znění platném v době uzavření hospodářské smlouvy.

Dovolací soud vyslovil, že není-li převáděná nemovitost ve smlouvě označena v souladu s požadavky podle katastrálního zákona, nemusí tato okolnost vždy představovat vadu v identifikaci předmětu právního úkonu, která způsobuje jeho neplatnost. U nedostatků v označení předmětu právního úkonu je totiž nutno pečlivě rozlišovat, zda takové nedostatky zakládají vadu směřující k neurčitosti nebo nesrozumitelnosti právního úkonu či nikoliv; o tzv. podstatnou vadu jdoucí na vrub platnosti právního úkonu by se nemělo jednat v těch skutkových okolnostech, jestliže by správné označení předmětu učiněného právního úkonu bylo seznatelné podle dalších identifikačních znaků nebo i z celého obsahu právního úkonu jeho výkladem (§ 35 odst. 2 obč. zák.), popř. objasněním skutkových okolností, za nichž byl právní úkon učiněn, aniž by tím došlo k odklonu od toho, co bylo vyjádřeno navenek v písemné formě (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. února 2010, sp. zn. 30 Cdo 1485/2008, publikovaný v informačním systému ASPI).

Ani s přihlédnutím k uvedenému nelze hospodářskou smlouvu v části týkající se pozemků shledat platnou. Z jejího obsahu totiž nemohly třetí osoby zjistit, o jaké pozemky mělo konkrétně jít. Ačkoliv účastníci smlouvy použili předtištěný formulář, který na nutnost uvedení parcelních čísel pozemků výslovně upozorňuje, smlouva neuvádí ani parcelní čísla, ani katastrální území a ani obec, v jejímž obvodu se měly pozemky nacházet, přesto, že i potřeba těchto údajů z formuláře vyplývá. Navíc ani žalobce, ani jeho právní předchůdce nepodnikl potřebné kroky ke změně zápisu v evidenci nemovitostí, ač i tato povinnost byla z formuláře zjevná. Postup dovolatele i jeho předchůdce, který měl vyústit ve změnu vlastnictví, tak byl zjevně hrubě nedbalý a neodpovídal péči řádného hospodáře.

K námitce, že se odvolací soud nevypořádal s dodatkem ke smlouvě z roku 2008, ve kterém byl předmět převodu upřesněn: Odvolací soud učinil závěr, podle něhož „lze připustit, že neurčitost smlouvy je možné dodatečně odstranit obsahově novou smlouvou, není to však možné za situace, kdy v katastru nemovitostí jsou zapsáni noví vlastníci, proti kterým je veden spor o určení vlastnictví“. Je zřejmé, že tento závěr se vztahuje právě ke zmíněnému dodatku, a dovolání s ním nijak nepolemizuje. K tomu dovolací soud dodává, že se – vázán obsahem dovolání – nemohl zabývat otázkou, zda k účinnosti smlouvy o převodu nemovitostí, uzavřené v roce 1991 právnickými osobami, byla nutná registrace smlouvy státním notářstvím. Nicméně byla-li smlouva o převodu nemovitostí uzavřená v roce 1991 neurčitá a následky neurčitosti měly být odstraněny dodatkem učiněným v roce 2008, nemohl mít tento dodatek za následek převod vlastnictví bez vkladu do katastru nemovitostí, který právní předpisy platné v té době jednoznačně vyžadovaly (§ 2 odst. 3, § 15 odst. 3 zákona č. 265/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů). Je-li totiž smlouva neurčitá, pak nedošlo k platné dohodě o předmětu plnění, a teprve odstraněním neurčitosti je smlouva uzavřena; proto je ji třeba posoudit podle předpisů platných v době, kdy se stala perfektní. I kdyby nebylo možno úvahám soudu prvního stupně ani soudu odvolacího o dodatku přisvědčit, nic by to neměnilo na závěru, že o účinnosti dodatku ke smlouvě o převodu nemovitostí, odstraňujícího po asi 17 letech od jejího uzavření její neurčitost, vůbec nelze uvažovat, nedošlo -li na základě této smlouvy a dodatku k ní ke vkladu práva do katastru nemovitostí.

Nelze přisvědčit ani námitce, že soud měl být vázán řešením předběžné otázky ve věci Okresního soudu ve Frýdku-Místku sp. zn. 18 C 13/2002; tato věc se týkala stejného pozemku, okruh účastníků však totožný nebyl. Odvolací soud správně poukázal na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. června 2009, sp. zn. 23 Cdo 1961/2009, publikovaný v systému ASPI s právní větou: „Nelze se ztotožnit s právním závěrem, že soud je vázán i posouzením předběžné otázky pouze v odůvodnění rozhodnutí, aniž by posouzení této otázky bylo přímo předmětem sporu. Zavazující pro účastníky řízení a pro všechny orgány je pouze výrok pravomocného rozsudku. Aby bylo závazné řešení předběžné otázky pro další spory, musela by tedy být tato předběžná otázka řešena přímo ve výroku rozhodnutí [např. v rozhodnutí podle § 80 písm. c) o. s. ř.]“. Pokud jde o řešení této otázky, rozhodnutí též odkazuje na právní teorii, která věc pojímá stejně (Macur, J.: Předmět sporu v civilním řízení Masarykova univerzita Brno, 2002, str. 54: „Určení předmětu sporu může být v souladu se zásadou dispoziční pouze výsledkem vědomě, záměrné procesní činnosti strany, která je dána na základě svého poznání a vůle. Pokud žalující strana neučiní předběžnou otázku výslovně předmětem určovací žaloby, podmíněné ovšem právním zájmem strany na takovém postupu, nemůže se předběžná otázka stát předmětem sporu a soudní úsudek o jejím řešení nemůže vstoupit v právní moc. Totéž platí o eventuálních předběžných otázkách vznikajících v souvislosti s procesní obranou žalované strany.“).

Lze též uvést, že podle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 24. května 2001, sp. zn. 22 Cdo 311/2001, publikovaného v ASPI, platí: „Řeší-li soud v řízení o ochranu vlastnického práva žalobce podstatnou otázku platnosti kupní smlouvy jako otázku předběžnou a bylo-li o platnosti téže kupní smlouvy již rozhodnuto v jiném řízení, jehož účastníkem žalobce nebyl, není toto rozhodnutí pro soud v tomto pozdějším ří- zení závazné.“ Viz též rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 11. července 2002, sp. zn. 22 Cdo 1597/2001: „Rozsudek, kterým se určuje, že žalobce je vlastníkem věci, je rozhodnutím, kterým byla sporná otázka vlastnictví vyřešena jen ve vztahu mezi účastníky řízení.“ Uvedený právní názor ohledně tzv. subjektivních mezí právní moci civilního soudního rozhodnutí vychází z tradičního teoretického pojetí, které v odborné literatuře zcela převládá (Hora, V. Učebnice civilního práva procesního. Praha, 1947, str. 403; Steiner, V. Občanské právo procesní v praxi soudů. Praha, 1958, str. 123; Štajgr, F., a kol. Učebnice občanského práva procesního. Praha, 1955, str. 302, Hrdlička, J. Některé problémy institutu právní moci v civilním procesu. AUC-Iuridica, 1973, č. 3, str. 197; Dvořák, B.: Právní moc civilních soudních rozhodnutí. Praha: C. H. Beck, 2008, s. 142 a násl.; podobně též Občanský soudní řád. Komentář. Praha: Wolters Kluwer, 2009, díl I., s. 721 a násl.; Bureš, J., Drápal, L., Mazanec, M. Občanský soudní řád. Komentář. 3. vydání. C. H. Beck, Praha, 1997, str. 416).

Tyto závěry nejsou v rozporu s názorem, který vyslovil Ústavní soud v nálezu ze dne 10. července 2008, sp. zn. II. ÚS 2742/07, resp. v nálezu ze dne 3. prosince 2007, sp. zn. I. ÚS 544/06. V první řadě jde o to, že Ústavní soud řešil otázku osoby oprávněné k restituci, která konala v dobré víře; o to v dané věci nemohlo jít, protože nabývací vady titulu (hospodářské smlouvy) a opakované opomenutí vyznačit změny v evidenci nemovitostí (tyto nedostatky vzhledem k údajům uvedeným v použitém formuláři hospodářské smlouvy musely být dovolateli a jeho předchůdci známy) byly natolik zásadní, že objektivně nemohlo jít o jednání v dobré víře, že žalobce je vlastníkem. Podstatné však je, že soudy ve shodě s uvedeným nálezem neodhlédly od okolností, za nichž byla předběžná otázka řešena v předchozím řízení. Soud prvního stupně konstatoval, že v řízení ve věci téhož soudu sp. zn. 18 C 13/2002 nebyla námitka neurčitosti, a tudíž ani neplatnosti smlouvy vznesena, a proto se jí v tomto řízení nezabýval; naproti tomu v tomto řízení vznesena byla, a proto ji musel řešit. Odvolací soud pak poznamenal, že závěr odvolacího soudu v předchozím řízení o platnosti smlouvy nebyl nijak zdůvodněn. Za tohoto stavu bylo povinností soudů se řádně zabývat jak námitkou neplatnosti, tak řešením předběžných otázek, ke kterým došly v předchozím řízení, a přihlédnout k nim, byť tyto závěry o předběžných otázkách nemohly být pro ně závazné vzhledem k tomu, že nenabyly jako předběžné právní otázky právní moci a také vzhledem k jinému okruhu účastníků. Soudy se předchozími závěry o předběžných otázkách zabývaly a vysvětlily, proč se od nich odchýlily.

Podle § 159a odst. 1 o. s. ř. platí: „Nestanoví-li zákon jinak, je výrok pravomocného rozsudku závazný jen pro účastníky řízení.“ Toto pravidlo vyplývá přímo z práva na spravedlivý proces. Vzhledem k uplatnění zásady projednací, která stanoví, že je zásadně věcí účastníků řízení tvrdit skutečnosti a označit důkazy k prokázání jejich skutkových tvrzení, a také zásady dispoziční, podle níž je dispozice s opravnými prostředky plně v rukou účastníků řízení, nemůže být soudní rozhodnutí (s výjimkami stanovenými v zákoně) závazné pro někoho, kdo nebyl účastníkem řízení jemu předcházejícího; to platí tím spíše pro předběžné otázky. Jinak by se mohlo stát, že třetí osoby by byly sankcionovány za to, že někdo jiný v jiném řízení nesplnil své procesní povinnosti, resp. nevyužil svá práva. Dále nelze připustit, aby např. zjevně nesprávné řešení předběžné otázky mělo dopad nejen na další spory, ale i na právní poměry někoho jiného než účastníka původního řízení, který navíc nevyužil možnost podat mimořádný opravný prostředek.

Vzhledem k tomu, že dovolání v dané věci není přípustné, dovolací soud je podle § 243b odst. 5 věty první a § 218 písm. c) o. s. ř. odmítl.

Právní věta redakce.