První rok s novým katastrálním zákonem

autor: JUDr. Daniela Šustrová
publikováno: 02.02.2015

Účinností zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), se nad všechna očekávání nezastavil svět a život běží dál. Na podatelny katastrálních úřadů jsou v každém okamžiku a každým dnem na území celé republiky doručovány návrhy na zápis podle nových pravidel. Některým změnám pozemkové evidence je věnován následující text.

Superficiální zásada a spojení staveb s pozemky  

Zásada „superficies solo cedit“ je obsažena v ustanovení § 506 občanského zákoníku „(1) Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech, (2) Není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek“.

V roce 2014 dochází v katastru nemovitostí k postupnému spojování staveb, evidovaných v katastru,[3] s pozemky podle základních přechodných ustanovení občanského zákoníku. Ke spojení došlo v pozemkové evidenci v těch případech, kdy budova a pozemek byly ke dni 1. ledna 2014 v rukou jednoho vlastníka v jednom vlastnickém režimu (§ 3054) a zároveň na budově a pozemku nevázla odlišná věcná práva, jejichž povaha spojení vylučovala (§ 3060).

Jsou-li v katastru evidována u budovy či pozemku různá zástavní či předkupní práva smluvní s věcným účinkem, pak ke spojení budovy s pozemkem dosud nedošlo a dojde k němu poté, co budou věcná práva bránící spojení z katastru vymazána.[4] Různá věcná břemena (např. věcné břemeno doživotního užívání pouze k budově a k pozemku nikoliv) nejsou spojení na závadu a budova se součástí pozemku stala i v katastru. Budova postavená na cizím pozemku podle dosavadních předpisů se rovněž nestala součástí pozemku (§ 3055 odst. 1), budova i pozemek se eviduje na samostatném listu vlastnictví a předkupní právo založené ustanovením § 3056 občanského zákoníku se v katastru u těchto nemovitostí neeviduje.

Dojde-li kdykoliv následně k tomu, že vlastnictví budovy a pozemku se spojí v rukou jedné osoby, typicky třeba tím, že dojde k využití předkupního práva, budova se stane součástí pozemku a nadále již nebude v katastru evidována jako samostatná nemovitá věc (§ 3058 odst. 1). Právě teď se, koneckonců, nejedná se uzavřený výčet situací, kdy v katastru dochází či naopak nedochází ke spojení budov s pozemky,[5] a je nutné počítat s tím, že změny v evidenci budou postupné, tak, jak budou odpadat překážky spojení.

A stejně tak, jak katastr umí superficiální zásadu vyjádřit spojením budovy a pozemku, umí též následně „rozpojit“ vlastnictví budovy a pozemku. Oddělení vlastnictví budovy a pozemku může být provedeno tam, kde bude prokázáno, např. rozhodnutím soudu[6] či jinou vkladovou listinou, že budova je ve vlastnictví jiné osoby než vlastníka pozemku. 

Zápis vkladem 

Od 1. ledna 2014 se v důsledku nové právní úpravy rozšířil katalog práv, která se do katastru nemovitostí zapisují vkladem. Podle ustanovení § 11 katastrálního zákona se do katastru vkladem zapisuje vznik, změna, zánik, promlčení a uznání existence nebo neexistence vlastnického práva, práva stavby, věcného břemene, zástavního práva, budoucího zástavního práva, podzástavního práva, předkupního práva, budoucího výměnku, přídatného spoluvlastnictví, správy svěřenského fondu, výhrady vlastnického práva, výhrady práva zpětné koupě, výhrady práva zpětného prodeje, zákazu zcizení nebo zatížení, výhrady práva lepšího kupce, ujednání o koupi na zkoušku, nájmu, pachtu a vzdání se práva na náhradu škody na pozemku. Vkladem se rovněž zapisuje rozdělení práva k nemovitosti na vlastnické právo k jednotkám podle občanského zákoníku. Zatímco věcná práva a práva ujednaná jako věcná lze zařadit mezi povinně zapisovaná práva, pak zápis nájmu a pachtu je fakultativní. 

Novinky ve vkladovém řízení 

V souladu se zásadou dispoziční (zásada volnosti) lze vkladové řízení zahájit výhradně na návrh, přičemž katastrální úřad je vázán návrhem účastníků řízení. Návrh na vklad se předkládá na stanoveném formuláři[7]a s návrhem se pojí též poplatková povinnost (1 000 Kč za návrh). Účastníkem vkladového řízení je ten, jehož právo vzniká, mění se nebo rozšiřuje, a ten, jehož právo zaniká, mění se nebo omezuje. Dispoziční zásada je částečně prolomena v ustanovení § 14 odst. 2 katastrálního zákona, úpravou tzv. beznávrhových řízení. Jestliže soudy, notáři jako soudní komisaři nebo soudní exekutoři vydají v mezích svých pravomocí rozhodnutí nebo potvrzení, pak takovou listinu zasílají katastrálnímu úřadu ex officio, bez návrhu a bez poplatku.

Po vyznačení plomby plní katastrální úřad informační povinnost dle ustanovení § 16 odst. 1 katastrálního zákona, v rámci které odchází informace prostřednictvím služby sledování změn,[8] a pokud se jedná o účastníka řízení, který tuto službu nemá zřízenou, pak katastrální úřad vyrozumí vlastníka nemovité věci nebo jiného oprávněného, kterému právo zaniká, mění se nebo omezuje, o tom, že byl podán návrh na vklad, a od tohoto okamžiku počíná běžet dvacetidenní čekací doba, během které nesmí katastrální úřad vklad povolit. Po uplynutí lhůty může být rozhodnuto o povolení vkladu a je proveden zápis do katastrálního operátu. Na závěr řízení pak katastrální úřad zašle účastníkům řízení vyrozumění o provedeném zápise, ze kterého je patrné, jaký vklad byl do katastru proveden. Údaje, které byly z katastru vymazány, jsou ve vyrozumění podtrženy a nově zapisované údaje jsou opticky zvýrazněny. 

Skokan roku 

Kdyby existovala soutěž o raketový start a nejvyšší nárůst podání na základě podaných vkladových návrhů, pak by v roce 2014 nepochybně zvítězil zákaz zcizení nebo zatížení podle § 1761 občanského zákoníku.

Zákaz zcizení a zatížení je právním instrumentem, který v našem právním řádu dlouhou dobu chyběl, do konce roku 2013 nebylo možné zákaz zcizení nebo zatížení sjednat, resp. pokud byl zákaz zcizení a zatížení smluvně sjednán, působil pouze psychologicky, inter partes a katastrální úřady k takovým ujednáním v rámci vkladového řízení nepřihlížely a ve vkladovém řízení je nikterak neposuzovaly. Od začátku roku 2014 se zákaz zcizení nebo zatížení ihned stal nástrojem oblíbeným, žádaným a používaným. Nejčastěji je používán ve spojení se zástavní smlouvou, kdy zákaz zcizení nebo zatížení je sjednán na dobu existence zástavního práva a v nejrůznějších kombinacích.

Bývá sjednán jako zákaz zcizení a zatížení, nebo jako zákaz zcizení či jako zákaz zatížení anebo v rámci zákazu bývají konkrétní právní jednání povolena či naopak zakázána (např. zákaz zřídit věcné břemeno a právo stavby po dobu trvání zástavního práva apod.). V souvislosti se zřízením zástavního práva a jeho vkladem do katastru nemovitostí bývá velmi často žádáno o zápis poznámky k nemovitosti[9] o závazku neumožnit zápis nového zástavního práva na místo starého, kterým se vylučuje záměna zástavního práva (§ 1388), a o závazku nezajistit zástavním právem ve výhodnějším pořadí nový dluh, kterým se vylučuje uvolnění zástavního práva (§ 1384). 

Nájem a pacht 

Ustanovení § 11 odst. 1 písm. q) katastrálního zákona praví, že vkladem se do katastru zapisuje nájem, požádá-li o to vlastník nebo nájemce se souhlasem vlastníka, a obdobně je tomu v případě pachtu.[10] Od 1. ledna 2014 je tak možné do katastru nemovitostí zapsat nejen nájmy (pachty), k jejichž sjednání došlo po 1. lednu 2014, ale též nájmy (pachty), které byly uzavřeny před 31. 12. 2013. Vzhledem k tomu, že vznik či zánik nájmu (pachtu) není vázán na vklad do katastru, právní účinky zápisu nájmu (pachtu) jsou deklaratorní a zapsaný nájem (pacht) nebude posuzován jako věcné právo, ale i nadále bude mít obligační povahu, avšak s výhodou zveřejnění v katastru nemovitostí.

Pro případ, že nájemní (pachtovní) smlouva byla sjednána pouze ústně či je sepsána tak, že jí smluvní strany rozumějí, ale při vkladovém testu před katastrálním úřadem by neobstála, není nutné sepisovat povinně novou smlouvu. Ustanovení § 66 vyhlášky č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška), pamatuje na případy, kdy právo zapisované do katastru vzniká, mění se nebo zaniká na základě určité právní skutečnosti, ale nestanoví listinu, na jejímž základě se tato změna zapíše do katastru. A právě pro situace zápisu nájmu (pachtu) v případě, není-li sepsána nájemní (pachtovní) smlouva nebo je-li nepřesná či neurčitá, lze spolehlivě využít formu souhlasného prohlášení.

Obdobně lze postupovat také v případě, kdy je nemovitost či její část například pronajímána (propachtována) pro komerční účely a smluvní strany považují výši nájmu (pachtu) za součást obchodního tajemství a nechtějí v katastru zveřejňovat plný text smlouvy. Při nájmu (pachtu) jen části nemovité věci nedochází k rozdělení nemovité věci v katastru, jinak řečeno v případě nájmu (pachtu) části pozemku nedochází k rozdělení pozemku, stejně jako v případě nájmu (pachtu) části budovy nedochází k rozdělení budovy na jednotky a podobně. Pro tyto a podobné případy může být součástí vkladové listiny situační nákres či jiný vhodný grafický podklad, např. v podobě kopie katastrální mapy, ve které bude zakreslena část pozemku, která je předmětem nájmu (pachtu), nebo schéma budovy s vyznačenou částí, která je předmětem nájmu (pachtu). Tento údaj se sice v katastru přímo nepromítne, přesto však má velkou vypovídací hodnotu pro smluvní partnery či zájemce o koupi nemovitosti. 

Materiální publicita od roku 2015 

Katastr má své zásady[11] a nejčastěji zmiňovanou zásadou v roce 2014 je zásada materiální publicity. Materiální publicita veřejných seznamů, mezi které katastr nemovitostí zcela nepochybně na prvním místě patří, je upravena v ustanovení § 984 občanského zákoníku a rok 2014 je pro materiální publicitu v katastru nemovitostí přechodným obdobím, neboť zásada materiální publicity se v katastru nemovitostí naplno uplatní až od 1. 1. 2015 (§ 3064). Ten, kdo po 1. lednu 2015 nabývá právo od osoby zapsané v katastru, je v souladu s tradiční zásadou „co je psáno, to je dáno“ v dobré víře, že mu právo patří, i když je skutečný stav odlišný.

Podmínky pro nabytí práva od „nevlastníka“ jsou následující:

• „rozpor mezi skutečným právním stavem a stavem zapsaným ve veřejném seznamu,

• k nabytí práva došlo na základě právního jednání,

• právní jednání, na základě kterého bylo právo nabyto, bylo úplatné,

• právo bylo nabyto v dobré víře,

• právo bylo nabyto od osoby zapsané ve veřejném seznamu,

• nejde o výjimku podle § 984 odst. 2,

• skutečný vlastník neuplatnil své právo postupem a ve lhůtách podle § 985 nebo 986“.[12] 

A na závěr jeden tip 

Závěrečný tip je určen všem, kteří používají bezplatnou webovou aplikaci Nahlížení do katastru nemovitostí[13] a vadí jim obtížně čitelné kontrolní kódy (CAPTCHA kódy[14]). Kdo nechce přepisovat čísla a písmena umístěná v kontrolním obrázku, může se bezplatně zaregistrovat prostřednictvím ikony „klíč“, umístěné v pravém horním rohu obrazovky „nahlížení“. Po registraci a po přihlášení přes svůj vlastní uživatelský účet se kontrolní kódy již nebudou zobrazovat a aplikace bude pro registrovaného uživatele přívětivější.

Autorka je vedoucí kanceláře úřadu Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu.