oficiální stránky odborného  právnického časopisu české advokacie • oficiální stránky odborného  právnického časopisu české advokacie  
AK Logo Logo
vítejte!
Právě jste vstoupili na Bulletin advokacie online. Naleznete zde obsah stavovského odborného časopisu Bulletin advokacie i příspěvky exklusivně určené jen pro tento portál.
Top banner Top banner Top banner
CHCETE SI OBJEDNAT?
Zákon o advokacii a stavovské předpisy
Wolters Kluwer
Nesporná řízení I
450 Kč
natuzzi sale

Archiv BA

Archiv čísel

anketa

Vítáte zavedení advokátního procesu v záměru CŘS?
PARTNEŘI
SAK ePravo WKCR

Problémy s vymezením „obvyklé ceny“

autor: Ing. Tomáš Buus, Ph.D.
publikováno: 10.09.2018

Právní teorie i praxe se již řadu let potýká s otázkami ceny a hodnoty. Nový občanský zákoník přiřadil hodnotě obvyklou cenu věci (§ 492). Obvyklou cenu věci definují zákon o oceňování majetku (dále jen „z. o. m.“) a zákon o cenách (dále jen „z. o. c.“). Ačkoliv de iure by měla být obvyklou cenou citovanou v o. z. cena dle z. o. c., praxe se častěji, a právem, obrací k z. o. m. Avšak v praxi se objevuje řada výkladů pojmu „obvyklá cena“, což působí obtíže. Objevují se i snahy vyhradit k určení obvyklé ceny pouze cenové porovnání, i když podle z. o. m. je obvyklá cena fiktivní, nikoliv skutečně dosažená či skutečně dosahovaná částka. V tomto článku provedu systematickou analýzu pojmu „obvyklá cena“ a porovnávám tento pojem i s judikaturou a s mezinárodní oceňovací praxí.

V souvislosti s rekodifikací občanského práva došlo k unifikaci výkladu pojmů hodnota a cena v § 492 občanského zákoníku (z. č. 89/2012 Sb., dále jen „o. z.“) na úrovni obvyklé ceny. Odborná veřejnost na to reagovala výklady definice ceny obvyklé,[1] byť o tomto problému se již diskutovalo dříve [2] a rekodifikací se diskuse pouze zintenzivnila. Zatímco dříve občanské a obchodní právo používalo celou řadu pojmů pro ocenění (rozuměj, hodnotových bází) od pojmu „hodnota“ (u nabídek převzetí) přes „přiměřené protiplnění“ (u převodu jmění či uplatnění práva výkupu) až k pojmu „cena“ či „ocenění“ (při přeměnách obchodních společností), nemluvě vůbec o právu finan­čním (účetnictví, daně), nyní je tato terminologie daleko více sjednocena, byť nezřídka kontroverzně až kontradiktorně.[3]

Je tedy třeba se trvale tázat po smyslu pojmu „obvyklá cena“, a to i tak, jak je chápe běžně odborná veřejnost, i jak vyplývá z jeho výkladu. Mnozí se při interpretaci pojmu „obvyklá cena“ odvolávají pouze na zákon o oceňování, a to ještě způsobem, který je v přímém rozporu s jeho doslovným zněním. Tento článek si klade za cíl provést systematický výklad pojmu obvyklá cena, a to co nejvíce dostupnými metodami výkladu. 

Cena obvyklá v českém právním řádu 

Obvyklá cena je definována:

• jednak zákonem o oceňování majetku, č. 151/1997 Sb., v § 2 odst. 1:

„… Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. ... do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. … Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

• dále zákonem o cenách, č. 526/1990 Sb., v § 2 odst. 6 až 8:

„(6) Obvyklou cenou pro účely tohoto zákona se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se ... kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku.“

Zákon o oceňování majetku se použije, pouze určí-li tak zvláštní předpis,[4] a nevztahuje se na sjednávání cen, na něž se aplikuje právě z. o. c. Jelikož o. z. neodkazuje specificky na obvyklou cenu v z. o. m., je jím používán pojem obvyklá cena dle definice v z. o. c. To umožňuje určit obvyklou cenu i kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku,[5] a vyhnout se tak potížím s oceněním porovnávacím způsobem pro případ neexistence trhu s oceňovaným zbožím či službou.[6]

Nicméně, ne každý majetek, zvláště věc hromadná, např. typu závodu, může být oceněna cenou obvyklou ve smyslu z. o. c., protože tržní podmínky často odchylují ceny od součtu současných hodnot ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Cena řady věcí obsahuje současné hodnoty očekávaných zisků vyšších nebo nižších než přiměřených.

Diskutujme však prozatím pouze o ceně obvyklé, jak je definována v z. o. m. Zatímco definice v z. o. c. je vcelku jednoznačná, definice dle z. o. m. je ambivalentní, proto potřebuje podrobnější analýzu. Navíc právě na z. o. m. je hojně odkazováno ve znaleckých posudcích na ocenění majetku. 

Cena obvyklá v zákoně o oceňování majetku 

Výklad jazykový 

Ve znění platném a účinném před novelizací i po novelizaci (v roce 2014 a dále) z. o. m. vyjmenovával způsoby ocenění:

a) obvyklou cenu jako cenu, která „by byla dosažena“ za určitých podmínek definovaných § 2 odst. 1 z. o. m., a od r. 2014 je též přidáno, že „Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.

b) jiné způsoby, které se použijí, pouze stanoví-li tak zákon o oceňování majetku (§ 2 odst. 1) a nepoužije-li se obvyklá cena:

i) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutné vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění,

ii) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry),

iii) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné, funkčně související věci,

iv) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá,

v) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví,

vi) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu,

vii) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.

Cena obvyklá není cena, která byla dosažena – na tu odkazují porovnávací způsob ocenění nebo oceňování podle kurzové hodnoty či ocenění sjednanou cenou. Cena obvyklá je cena, která by byla dosažena při naplnění podmínek definice ceny obvyklé.

Obzvláště tento rozdíl vynikne v porovnáním se z. o. c., kde: „Obvyklou cenou pro účely tohoto zákona se rozumí cena … volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími…“ „Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se … kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku.“ Z. o. c. tedy jednoznačně odkazuje na ceny skutečně tržně dosahované, nikoliv tržně dosažitelné (jak je tomu u z. o. m.).

Výklad by se zřejmě neměl vymykat legislativním principům, které jsou běžné ve vyspělých zemích.[7] Co se těchto týká:

1. Každé slovo v právní normě by mělo mít svůj význam[8]a být používáno v právním systému konzistentně.[9] Jestliže je tedy použit podmiňovací způsob „by byla dosažena“, znamená to, že zákonodárce neměl na mysli pouze ceny stejného nebo podobného zboží, které již skutečně byly dosaženy.

2. Různá slova mají různé významy. Nelze dosti dobře připustit, aby se pod pojmem obvyklá cena v z. o. m. skrývalo pouze ocenění porovnáním cen, když jiný zákon (z. o. c.) explicitně říká, že jde o různé způsoby ocenění. Obvyklá cena je spíše vyjádřením podmínek, za nichž mohou být použity různé způsoby ocenění (totiž podmínek obvyklých).

Je tedy zjevné, že cena obvyklá dle z. o. m. je hypotetickou kategorií – fikcí –, která může plynout z různých metod ocenění. Nicméně, ty musí být provedeny vždy tak, aby veškeré jejich podstatné parametry byly zjištěny porovnáním (tedy byly na obvyklé úrovni), nikoliv stanoveny znalcem (odhadcem) libovolně anebo objektivizovány (stanoveny) obecně závazným předpisem.

Doplnění definice obvyklé ceny v z. o. m. o její určení porovnáním v roce 2014 neznamená, že má být určena výlučně porovnávacím způsobem, kurzovou hodnotou nebo sjednanou cenou (tedy porovnáním cen). To jsou způsoby ocenění, které musí být použity, jen je-li tak stanoveno, přičemž z dikce zákona plyne, že jsou odlišné od ceny obvyklé (zákon doslova říká „jiné způsoby ocenění“), i když nevylučuje jejich použi­tí pro určení ceny obvyklé. Z. o. m. nestanoví explicitně, že by porovnání v rámci obvyklé ceny muselo být činěno pouze na úrovni cen skutečně dosažených v obchodech se stejným či obdobným zbožím. Naproti tomu ocenění u jiného – porovnávacího způsobu ocenění musí být dle cen skutečně sjednaných. Nelze v tomto smyslu ani zaměňovat metody ocenění (nákladová, výnosová, porovnávací), což jsou obecně používané oceňovací metody a způsoby ocenění (jak je jmenuje z. o. m.), které jsou pro určité druhy majetku v z. o. m. striktně parametrizovány. Zkrátka a dobře: cena obvyklá má být stanovena porovnáním, ale není již uvedeno, co má být porovnáváno. Mohou to být náklady (tj. ceny součástí oceňovaného majetku), výnosy skutečně dosahované a požadované (při výnosovém ocenění) anebo ceny stejného či podobného majetku (při porovnání cen). 

Výklad logický 

Pokud by měl být interpretován dodatek o určení ceny obvyklé porovnáním, začleněný do zákona o oceňování v r. 2014, tak, že má jít o ocenění výhradně porovnáním cen, pak by ale totéž muselo platit již pro dřívější definici ceny obvyklé, protože by takový výklad plynul přímo z pojmu „cena obvyklá“, tedy obvykle dosahovaná. Jinak (při výkladu ceny obvyklé před novelou r. 2014 jako nikoliv nutně stanovené porovnáním cen, a poté jedině porovnáním cen) by definice ceny obvyklé po novelizaci v r. 2014 byla contradictio in adjecto. Z. o. m. označil ocenění porovnávacím způsobem, kurzovou hodnotou nebo sjednanou cenou (porovnáním cen) za způsob odlišný od ceny obvyklé, a to před i po novelizaci. Přitom po novelizaci by dle definice obvyklé ceny mělo jít o cenu, která by byla dosažena (tedy hypotetickou částku), zjistitelnou pouze porovnáním cen (in fine definice ceny obvyklé), avšak odlišnou od porovnání cen.

Předpokládejme, pro účely důkazu sporem, že cena obvyklá podle z. o. m. by měla být určena výhradně porovnávacím způsobem (porovnáním cen), jak píše např. Telec. Pak by zboží či služba, kde nelze nalézt obchody stejným nebo podobným statkem (např. podnik, který je specifického charakteru), nemohly být oceněny cenou obvyklou (ibidem). To však znamená, že by byla vyloučena fikce obchodu oceňovaným statkem, kterou § 2 odst. 1 z. o. m. za podmínek tam stanovených konstruuje a celá definice ceny obvyklé je vnitřně rozporná. Q.E.D.

Další vnitřní rozpor ceny obvyklé určené výhradně porovnávacím způsobem, kurzovou hodnotou či sjednanou cenou (tedy souhrnně porovnáním cen) vzniká ze vztahu mezi definicí ceny obvyklé a dalších způsobů ocenění. Z. o. m. nekonstatuje výslovně, že při určení ceny obvyklé má být po­užito právě porovnání cen, nicméně ostatní metody (výnosový způsob, nákladový způsob…) by byly z určení ceny obvyklé vyloučeny. Nicméně, všechny další způsoby ocenění jsou definovány jako odlišné od ceny obvyklé, a tedy buďto musí být dle znění zákona vyloučeny všechny, anebo žádné.[10]

Argumentum per eliminationem, cena obvyklá má jako jediný způsob ocenění stanoveny vlastnosti hypotetického (fiktivního) obchodu. Z toho lze dovodit, že jiné způsoby ocenění se od ní odlišují právě touto vlastností a zákon o oceňování majetku nebo prováděcí předpisy dále mohou stanovit jejich parametry. Jde-li o hlavní distinktivní znak ceny obvyklé oproti jiným způsobům ocenění, čítaje v to porovnání cen, pak logicky je namístě určovat cenu obvyklou tak, jak se formuje na trhu, ač to nemusí být právě porovnáním skutečně dosažených cen.

V tomto srov. např. nález Ústavního soudu České republiky sp. zn. II. ÚS 3588/14, který:

1. odmítá, že by ocenění draženého domu cenou obvyklou mělo být provedeno na základě výsledku exekuční dražby domu jiného. Ač znalec v tomto případě použil ocenění porovnáním cen, soud konstatoval, že byly tržní vlivy v tomto případě (ceny dosažené v exekuci) zjevně potlačeny, a proto nejde o cenu obvyklou (srov. odst. 24 cit. nálezu),

2. zároveň připouští, že cena obvyklá může být určena i nákladovým způsobem, ale musí být zohledněny tržní vlivy (a zde spočívá význam fráze „určuje se porovnáním“), viz odst. 21 cit. nálezu:

„Požadavek na zohlednění těchto ,tržních vlivů zákon o oceňování majetku, příp. oceňovací vyhláška stanovuje i pro další způsoby oceňování staveb, tj. výnosovým i nákladovým způsobem, jak je patrné z ust. § 5 odst. 2 z. o. m. (,ve stanovených cenách a postupech se zohledňují i vlivy působící na úroveň a relace cen staveb na trhu‘). Jejich nezohlednění při stanovení ceny obvyklé (odhadní) u nemovitosti nákladovým způsobem (konkrétně rodinného domu za účelem jeho prodeje v dražbě v rámci exekuce) pak Ústavní soud v nálezu ze dne 7. 12. 2004, sp. zn. I. ÚS 157/04 (N 185/35 SbNU 445), označil za ,postup (výklad) neodpovídající platné právní úpravě, resp. jejímu ústavně konformnímu výkladu a nacházející se v rozporu s právem na spravedlivý proces, zaručeným v čl. 36 odst. 1 Listiny, přičemž konstatoval, že pro oceňování rodinného domu ,nákladovým způsobem (...) platí ust. § 5 citovaného zákona; to však odvolací soud nevzal v úvahu, a z odůvodnění napadeného rozhodnutí nevyplývá, že by byl odvolací soud tomuto ustanovení věnoval pozornost‘.“

Dlužno podotknout, že jádrem sporu v tomto případě bylo nezohlednění tržních vlivů v rámci nákladového ocenění, které je poměrně podrobně regulováno vyhláškou k z. o. m. Nicméně, samotná skutečnost, že Ústavní soud požaduje zohlednění tržních vlivů v rámci nákladového ocenění a hovoří v tomto směru i o ceně obvyklé, indikuje, že porovnání zmíněné v rámci ceny obvyklé nemusí být pouze porovnání cenové.[11]

Argumentum per analogiam, stejné pojmy musí mít v právu stejný význam, tedy z možnosti určit cenu obvyklou i na základě kalkulace nákladů a přiměřeného zisku (srov. § 2 odst. 6 až 8 z. o. c.) musí být i cena obvyklá dle § 2 odst. 1 z. o. m. určitelná tímtéž způsobem. Pokud může být cena obvyklá určena způsobem nákladovým, se zohledněním tržních vlivů (viz cit. nález ÚS), tedy porovnáním nákladů s jejich obvyklou tržní výší, proč ne způsobem jiným (např. výnosovým), ovšem opět za podmínky porovnání výnosů dosahovaných a požadovaných s jejich tržními úrovněmi?

Reductio ad absurdum, neexistuje-li cena, která by byla dosažena při prodeji obdobného zboží nebo služby, nemůže existovat ani hodnota (plyne z § 492 o. z.) oceňované věci. Telec a jiní shora citovaní připouštějí, že takovou věc lze ocenit výnosovým způsobem, nákladovým způsobem či jinými způsoby, nicméně nepůjde o cenu obvyklou. Jestliže věc je způsobilá nést výnosy, pak poskytuje užitek, a poskytuje-li někomu užitek, který je ocenitelný penězi, má pro něj hodnotu. Při výkladu ceny obvyklé jako stanovitelné jedině porovnávacím způsobem, kurzovou hodnotou nebo sjednanou cenou by obecný význam pojmu „hodnota“ a význam, v němž je užívána v občanském zákoníku, byly v rozporu. Jelikož právní systém přiznává náhrady i za nemajetkovou újmu, a tedy i osobní vztahy, dobrá pověst či zvláštní obliba mohou mít hodnotu, ač jistě nejsou obchodovány, avšak zřejmě by nemálo lidí bylo ochotno právě tyto nemajetkové užitky obětovat získání peněžní částky.

Argumentum a silentio legis, není explicitně zakázáno použít pro určení obvyklé ceny dle z. o. m. jiné způsoby ocenění než způsob porovnávací, kurzovou hodnotu nebo sjednanou cenu (souhrnně cenové porovnání). Obzvláště, zasahuje-li výklad tohoto pojmu do sféry občanského práva. I kdyby se z. o. m. považoval za striktně veřejnoprávní normu, váže tím státní moc činit to, co je jí dovoleno, nikoliv však občany.

Položme si nakonec otázku, jaká je geneze ceny (věci, služby, tj. obecně statku) na trhu: jde o střet nabídky a poptávky. Ty jsou determinovány charakteristikami obchodovaného statku. Kupující není ochoten zaplatit více, než je peněžně vyjádřený užitek, jenž mu statek přináší. Prodávající neprodá za méně, než je peněžně vyjádřený užitek, jenž mu statek přináší. Užitkem může být úspora nákladů na vytvoření statku stejného (podobného), ale též příjem z užívání statku (výnosy). Užitkem může být i příjem z prodeje statku. Cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného statku, může být stejně dobře průsečíkem nákladů na vytvoření statku či výnosů z něj, jako i cen dosahovaných při obchodech stejnými nebo podobnými statky.

Logický výklad tedy nevylučuje žádné způsoby ocenění pro určení obvyklé ceny a měl by být použit ten způsob, který je nejpřiléhavější tvorbě hodnoty oceňované věci ve skutečnosti. 

Výklad systematický 

Z. o. m. je členěn do několika částí, z nichž první obsahuje hlavu první (základní ustanovení) a druhou až šestou týkající se způsobů ocenění konkrétních druhů věcí (nemovitých věcí, majetkových práv, cenných papírů, ostatního majetku, obchodního závodu). Další části pak se netýkají přímo způsobů oceňování majetku.

V rámci základních ustanovení je nejprve uvedena definice ceny obvyklé (§ 2 odst. 1) a poté až definice dalších způsobů oceňování (§ 2 odst. 5). Pokud cena obvyklá nemůže být stanovena např. rekonciliací ocenění jinými metodami,[12] mělo by být pořadí uvedení jednotlivých způsobů ocenění v z. o. m. spíše opačné. 

Výklad teleologický 

Účelem z. o. m. je primárně poskytnout jednotnou úpravu oceňování majetku pro účely výběru daní (srov. předpisy odkazující na z. o. m.). V tomto ohledu je nutné přisvědčit restriktivnímu výkladu ceny obvyklé, kdy jiné způsoby oceňování než porovnávací způsob, ocenění kurzovou hodnotou či sjednanou cenou poskytují poměrně značný prostor pro úvahy znalce.

Pokud tento pohled akceptujeme, pak ovšem zas nelze cenu obvyklou dle z. o. m. ztotožňovat s cenou obvyklou dle o. z., protože by to znamenalo, že není-li možné porovnání cen určité věci, nemá taková věc ani hodnotu.

V této souvislosti stojí za zmínku interní výklad Ministerstva financí ČR („Komentář k určování ceny obvyklé“ publikovaný MF ČR), který sice není obecně závazný, avšak dává indikaci, jak si jeden z hlavních uživatelů ocenění zpracovaných dle z. o. m. představuje interpretaci pojmu „cena obvyklá“. Komentář MF ČR popisuje základní statistické principy, které musí být respektovány při zacházení s prakticky jakýmikoliv daty (ať jde o ceny, výnosy, či náklady), chce-li uživatel získat nezkreslený odhad, byť je to popis poněkud vágní. Celým výkladem se line imperativ použití porovnání cen pro určení ceny obvyklé, ale zvýrazněn je též text „Pro stanovení obvyklé ceny za předpokladu fungujícího trhu je zpravidla nejvýznamnější přístup porovnávací. Jaké jiné přístupy jsou přípustné a co dělat, není-li oceňovaným statkem obchodováno na fungujícím trhu? A především, jak rozumět Komentáři MF ČR, který jedním dechem připouští a vylučuje stanovení obvyklé ceny na jiné bázi než porovnáním cen? 

Evropská legislativa 

Evropská legislativa neoperuje pojmem obvyklá cena, ale „tržní hodnota“ nebo „hodnota na otevřeném trhu“ a ani v českých verzích se pojem „obvyklá cena“ neobjevuje, s výjimkou několika málo překladů:

1. Směrnice Rady 2006/69/ES, kde v čl. 1 odst. 7 je definováno:

„Pro účely této směrnice se ‚obvyklou cenou‘ rozumí celá částka, kterou by za účelem získání dotyčného zboží nebo dotyčných služeb v daném okamžiku musel zákazník nacházející se na stejném obchodním stupni, na němž se toto plnění uskutečňuje, zaplatit v podmínkách volné hospodářské soutěže nezávislému dodavateli nebo poskytovateli na území členského státu, v němž je uvedené plnění předmětem daně.

Nelze-li srovnatelné dodání zboží nebo poskytnutí služeb zjistit, považuje se za ‚obvyklou cenu‘ v případě zboží částka, jež není nižší než kupní cena zboží nebo podobného zboží, a nelze-li kupní cenu určit, nákladová cena stanovená k okamžiku dodání; v případě služeb se za ‚obvyklou cenu‘ považuje částka, jež není nižší než výše celkových nákladů osoby povinné k dani, která službu poskytuje.“

2. Směrnice Rady 2006/112/ES, kde v čl. 72 je prakticky tatáž definice jako shora uvedená ve směrnici 2006/69/ES.

3. Směrnice 77/388/EHS, kde čl. 11 definuje obvyklou cenu takto: „‚Obvyklou cenou‘ služby se rozumí částka, kterou by musel zákazník, nacházející se na obchodním stupni, na němž je služba poskytována, zaplatit v podmínkách volné hospodářské soutěže nezávislému poskytovateli v tuzemsku v době, kdy je služba poskytována, aby obdržel dotyčnou službu.“

Jednotícím prvkem definice v cit. směrnicích je podmiňovací způsob „by musel… zaplatit“, jde tedy opět o fikci obchodu. Navíc se připouští i určení obvyklé ceny na bázi nákladů.

Nicméně, anglické originály operují spíše pojmem „tržní hodnota“ (včetně originálního znění shora uvedených směrnic) a ten lze také nalézt ve většině českých překladů směrnic. Přičemž lze nalézt definici, kde je jednoznačně preferováno srovnání cen, i definici zcela ambivalentní:

1. Směrnice Evropského parlamentu a Rady 2011/83/EU (odst. 50 preambule):

„Tržní hodnota by měla být stanovena srovnáním cen za srovnatelné služby poskytované jinými obchodníky v době uzavření smlouvy.“

2. Směrnice Rady 91/647/EHS (odst. 3, čl. 49): „Tržní hodnota se určuje prostřednictvím samostatného ocenění každého pozemku a každé budovy provedeného nejméně jednou za 5 let podle obecně uznávaných metod nebo podle metod uznávaných orgány dozoru nad pojišťovnami.“

Lze tedy uzavřít, že evropská legislativa nedává jednoznačnou odpověď na otázku, co je vlastně obvyklá cena či spíše tržní hodnota. 

Definice pojmu tržní hodnota v mezinárodních oceňovacích standardech a vztah k obvyklé ceně 

Tržní hodnotu definují Mezinárodní oceňovací standardy (IVS) 2017[13] jako nejvýznamnější nadnárodní oborový předpis pro oblast oceňování takto (standard 104, odst. 30.1 a 30.2):

„Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by majetek byl směněn k datu ocenění mezi koupěchtivým kupujícím a prodeje­chtivým prodávajícím v transakci nezávislých stran po řádném marketingu, kde strany jednaly informovaně, opatrně a bez nátlaku.“

Při odhadu tržní hodnoty je nutným předpokladem nejlepší možné a přípustné využití (highest and best use).

Přitom je možné využít všech metod ocenění – nákladové, výnosové i porovnání cen (standard 104, odst. 30.5), avšak vždy se vstupy (parametry) určenými na tržní úrovni.

Stejně definují tržní hodnotu European Valuation Standards (2016)[14] v odst. 3.1 (str. 17), a ačkoliv preferují pro dosažení tržní hodnoty porovnání cen (odst. 6.2.1., str. 313), připouštějí i jiné metody, jsou-li založeny na tržních datech o nákladech, požadovaných či očekávaných výnosech a metoda odráží formování ceny na trhu (odst. 6.3.1.2., str. 316 a odst. 6.4.1.2., str. 321).

Další významnou národní úpravou oceňování, tentokrát v USA, jsou Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (2016).[15] Ty poskytují na str. 150 poradní názor definice tržní hodnoty, jež je podobná definici dle IVS nebo EVS. Pro dosažení tržní hodnoty není vyloučen žádný způsob ocenění, ačkoliv lze vyčíst, že preferováno je porovnání cen.

Tržní hodnota a obvyklá cena jsou v důsledku jejich definice substituty:

1. obě vylučují mimořádnosti, zvláštní oblibu, osobní vztahy kupujícího a prodávajícího,

2. obě představují hypotetickou cenu (v obou případech jde o cenu, resp. částku, za kterou by byl majetek směněn/která by byla dosažena),

3. obě explicitně či implicitně preferují ocenění porovnáním cen, aniž by vylučovaly jiné způsoby ocenění, jsou-li namístě. 

Praktické hledisko 

Touha praxe, zejména soudů, ale i státní správy, po jednoduchém výkladu obvyklé ceny jako statistiky úrovně cen skutečně dosahovaných při obchodech podobným zbožím nebo službou, je zcela pochopitelná. Bohužel, nezřídka platí, co znalec, to názor. Stejně a možná daleko důležitěji se snaží justice a legislativa vypořádat s pojmem hodnota.

Nakonec i samotný pojem „obvyklá cena“, pokud by nebylo jiné definice, jasně naznačuje, že by mělo jít o cenu obvykle dosahovanou.

Obávám se však, že interpretace obvyklé ceny nemůže být vyřešena takto jednoduše.

Má-li být obvyklá cena založena pouze na statistikách úrovně skutečně dosahovaných cen, pak ale nemůže reprezentovat hodnotu. Pro jednoho může nejvyšší dosažitelný prospěch z vlastnictví věci, a tedy její hodnota, být úspora nákladů na získání věci, pro jiného je to vlastnictví majetku a braní užitků a požitků z něj a pro třetího možná směna věci. Akcentovat pouze motiv vlastnictví za účelem směny při určování hodnoty nelze. Právo není jednoduché, což lze demonstrovat na určení hodnoty pohledávek, které byly postoupeny za 0 Kč.

Příklad: Společnost XY postoupila pohledávky této společnosti za svými zákazníky společnosti ABC. V obou je jednatelem tatáž osoba, podepsaná pod smlouvou o postoupení pohledávek za postupníka i postupitele. Společnost XY se následně ocitla v úpadku. Jednatel společnosti XY je podezřelý ze spáchání trestného činu zneužití informace a postavení v obchodním styku anebo poškození věřitele. Jedním z definičních znaků obou trestných činů jsou:

i) prospěch či výhoda získané na úkor jiného (§ 255 tr. zákoníku – zneužití informace a postavení v obchodním styku),

ii) škoda a prospěch (§ 222 tr. zákoníku – poškození věřitele).

Charakteristiky pohledávek jsou následující: veškeré pohledávky jsou k okamžiku vymáhání po splatnosti, soudně vymáhány.

Otázka: Lze v tomto případě použít cenové porovnání?

Odpověď:

1. Pohledávky většinou nejsou vlastněny za účelem obchodování, ale za účelem inkasa dlužné částky s příslušenstvím. Při postoupení pohledávek mezi nepropojenými postupitelem a postupníkem vzniká na straně postupníka riziko ztrát z informační asymetrie (jednoduše: postupník se bojí, že o pohledávce ví méně než postupitel). Proto se postupují především pohledávky, kde:

a) postupník může z pohledávky získat více než postupitel (např. na úhradě nákladů vymáhání, jejím zápočtem či efektivnějším vymáháním),

b) postupitel nezbytně nutně potřebuje hotovost (k tomu slouží faktoring, forfaiting).

2. Vymahatelnost pohledávek závisí zásadně na:

i) bonitě dlužníka,

ii) dokumentaci pohledávky,

iii) zajištění pohledávky,

iv) podřízenosti či naopak senioritě pohledávky,

v) rozložení plateb v čase,

vi) stavu vymáhání, resp. soudního sporu.

Asi lze nalézt srovnatelné dlužníky, ale stěží lze nalézt údaje pro pohledávky srovnatelné z hlediska dlužníka i šance na úspěch ve sporu o jejich úhradu (o platnost pohledávky), už jen proto, že data o těchto sporech nejsou běžně k dispozici.

Pokud by mělo být na ocenění pohledávek použito ocenění cenovým porovnáním, pak to:

1. odporuje obvyklé genezi jejich hodnoty (současná hodnota budoucích příjmů z jejich úhrady),

2. prakticky vylučuje určení jejich hodnoty, protože nelze nalézt dostatečně srovnatelné pohledávky,

3. odporuje zákonnému ustanovení o přísl. trestných činech: Pro postupitele je zpravidla výhodnější pohledávku držet a vymáhat a ztráta této možnosti, po snížení o cenu za cesi, generuje škodu. Obdobně pro postupníka, který je personálně propojen, a tedy má o postoupených pohledávkách stejné informace jako postupitel, je prospěchem (výhodou) právě rozdíl současné hodnoty příjmů z inkasa pohledávky a ceny za cesi. Nemá smyslu uvažovat, že by postupník ABC nabyl pohledávky za účelem dalšího postoupení – to by byl již mohl udělat postupitel XY (postoupit je jiné, třetí osobě), kvůli personálnímu propojení by to zřejmě bylo možné nejspíše i za stejných podmínek.

Cenové porovnání nelze v tomto případě použít. Pohledávky by za spravedlivých podmínek byly zobchodovány mezi propojenými osobami ABC a XY za cenu odpovídající současné hodnotě budoucích příjmů z nich (konec příkladu).

Pouze některé případy, kdy je třeba ocenit majetek, tedy snesou ocenění cenovým porovnáním, i když se hledá obvyklá cena. Jistěže je namístě cenové porovnání u automobilů, pozemků, bytů nebo třeba nábytku. Avšak u složitějších celků, kupovaných nebo vlastněných primárně za jiným účelem, než je prodej, je namístě spíše porovnání nákladů na jejich vytvoření či porovnání výnosů očekávaných a požadovaných, což stále – vycházeje doslovně z definice obvyklé ceny – tuto splňuje. 

Závěr 

Článek je systematickou analýzou pojmu „obvyklá cena“ a jeho souvislostí v českém právním řádu i evropské legislativě, což přináší nanejvýše rozporuplné výsledky. U nás je tento pojem definován zákonem o cenách a zákonem o oceňování majetku. Občanský zákoník neodkazuje explicitně na z. o. m., a tak by měla být pro definici pojmu „hodnota“ v § 492 brána cena obvyklá podle z. o. c., byť pro potřeby právní praxe je zřejmě vhodnější právě cena obvyklá dle z. o. m.

Zatímco u soudů a státní správy vůbec je kvůli jednoduchosti snaha vykládat pojem „obvyklá cena“ podle z. o. m. jako cenu, která byla dosažena při obchodech stejným či podobným zbožím či poskytování stejné či podobné služby, je obvyklá cena definována jako „cena, která by byla dosažena“, tedy jde o fikci. Ztotožnění obvyklé ceny a hodnoty v o. z. pak znamená, že je prakticky nepřípustné, aby byl pojem obvyklá cena vykládán restriktivně pouze jako výsledek cenového porovnání. Ani další metody výkladu, kromě metody teleologické, nesvědčí ve prospěch určení obvyklé ceny výhradně porovnáním cen. Určení obvyklé ceny jinými způsoby ocenění (výnosově, nákladově) než cenovým porovnáním (kurzovou hodnotou, sjednanou cenou nebo porovnávacím způsobem) tak je přípustné a mělo by se přihlížet k tomu, co je pro formování hodnoty oceňovaného statku nejdůležitější. To ostatně plyne i z judikatury Ústavního soudu a významných oceňovacích standardů. Preferováno však je cenové porovnání, je-li relevantní.

Bylo by žádoucí, aby byla definice obvyklé ceny jednoznačnější, resp. aby v tomto ohledu nebyly právní normy vnitřně rozporné. Měl by být lépe systematicky uspořádán pojmový aparát pro hodnotu, cenu, obvyklou cenu, případně tržní hodnotu, aby byl dostatečně přiléhavý pro různé případy, kdy je třeba ocenit (Slováci mnohem trefněji říkají „ohodnotiť“) věc nebo právo.[16] D

 

Autor je odborným asistentem a vědeckým pracovníkem na katedře financí a oceňování podniku VŠE v Praze, znalcem v oboru ekonomika a jednatelem znaleckého ústavu Expert Group, s. r. o. 



[1] I. Telec: Posuzování obvyklé ceny u převodu nemovitostí, Bulletin advokacie č. 6/2015, str. 15-19, MFČR: Komentář k určování obvyklé ceny (26. 9. 2014) [cit. 8. 11. 2017], dostupné z www: http://www.mfcr.cz/assets/cs/media)MFCR_2014-09-25_Komentar-k-urcovani-obvykle-ceny.pdf.

[2] M. Mařík, P. Maříková: Hodnotové báze pro oceňování podniku – stále otevřený problém, Odhadce a oceňování podniku č. 3-4/2011, str. 37-56, T. Buus: Určovat nebo stanovovat – cenu nebo hodnotu? Oceňování, 2010.

[3] Srov. např. odkaz na použití reálné hodnoty při ocenění vypořádacího podílu ve společnosti v zákoně o obchodních korporacích a diskusi použitelnosti tohoto pojmu in T.  Buus: Hodnota vypořádacího podílu ve společnosti, Obchodněprávní revue č. 7-8/2016, str. 202.

[4] § 18 odst. 2 z. č. 248/1992 Sb., § 5 odst. 2 zák. ČNR č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění z. č. 242/1994 Sb., § 33 z. č. 42/1994 Sb., § 2 odst. 1 a 3 vyhlášky Federálního ministerstva financí č. 122/1984 Sb., § 3 vyhlášky Ministerstva spravedlnosti ČR č. 612/1992 Sb., § 2, 4 až 9 vyhlášky Ministerstva zemědělství č. 81/1996 Sb.

[5] Tedy v zásadě výnosovým či nákladovým způsobem, vypůjčíme-li si terminologii z. o. m.

[6] Názor, že podnik – a odvozeně i obchodní podíl, tedy i vypořádací podíl – de facto v našich podmínkách nelze ocenit tržní hodnotou, neboť k dosažení tržní hodnoty je nutné porovnávací ocenění, každý podnik je unikát a u nás není dostatečný trh s podniky (T. Krabec: Oceňování podniku a standardy hodnoty, Grada Publishing a. s., Praha 2009, str. 199), se objevil u nás naštěstí zcela izolovaně, v rozporu s převládající literaturou (M. Mařík: Určování hodnoty firem, Ekopress, Praha 1998, str. 12-14; M. Mařík: Určování hodnoty podniku, Ekopress Praha 2007, str. 20; T. Buus, op. cit. sub 2). Navíc je takový názor proti duchu definice tržní hodnoty (srov. možnost ocenění i jinými než porovnávacími způsoby, zmíněnou na str. 18, odst. 30.5. International Valuation Standards, 2017). Jinak by totiž pro žádné nelikvidní aktivum nemohla být určena obvyklá cena, a tedy ani hodnota (ve smyslu o. z.), s nedozírnými následky pro aplikaci a vymáhání práva.

[7] Office of Legislative Counsel Ministry of Justice, Province of British Columbia (2013). A Guide to Legislation and Legislative Process in British Columbia. Part 2 Principles of Legislative Drafting.

[8] Ibid, str. 3.

[9] I. McLeod: Principles of legislative and regulatory drafting, Bloomsbury Publishing, 2009, str. 73.

[10] Hovoříme o jiných způsobech ocenění v obecné rovině, nikoliv o aplikaci nákladového způsobu ocenění např. na rodinné domy, kde parametry ocenění určuje prováděcí vyhláška k z. o. m., i když z. o. m. samotný požaduje zohlednění tržních vlivů (§ 5 z. o. m.).

[11] Což se v zásadě nevymyká zkoumanému případu, neboť hodnota rodinného domu je součtem hodnoty pozemku, určitelné porovnávacím nebo výnosovým způsobem, a hodnoty samotné stavby rodinného domu, pro jejíž určení je adekvátní nákladový způsob.

[12] Např. nákladovým způsobem na základě porovnání cen složek hromadné věci (jíž i některé nemovitosti bezpochyby jsou), např. nákladů na výstavbu průmyslového areálu a výnosovým způsobem na základě tržně obvyklých příjmů z nájmu a tržně obvyklého požadovaného výnosu z nájmu. 

[13] International Valuation Standards Council: International Valuation Standards, Page Bros, Norwich 2017.

[14] The European Group of Valuers’ Associations: European Valuation Standards, Gillis, Belgie 2016.

[15] Appraisal Standards Board: Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, USA 2016.

[16] Článek je zpracován jako jeden z výstupů výzkumného projektu Fakulty financí a účetnictví VŠE Praha, který je realizován v rámci institucionální podpory VŠE IP100040.