Předmět evidence katastru nemovitostí
autor: JUDr. Eva Barešová publikováno: 10.04.2015
§ 3
Předmět evidence
(1) V katastru se evidují
a) pozemky v podobě parcel,
b) budovy, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční, pokud nejsou součástí pozemku nebo práva stavby,
c) budovy, kterým se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, pokud nejsou součástí pozemku ani práva stavby, jsou hlavní stavbou na pozemku a nejde o drobné stavby,
d) jednotky vymezené podle občanského zákoníku,
e) jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů,
f) právo stavby,
g) nemovitosti, o nichž to stanoví jiný právní předpis.
(2) Pozemky se člení podle druhů na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy. Orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady a trvalé travní porosty jsou zemědělskými pozemky.
(3) K evidovaným nemovitostem se zapisují práva a další skutečnosti, o kterých to stanoví právní předpis.
(4) Nemovitosti se v katastru evidují podle katastrálních území.
(5) Nemovitosti důležité pro obranu a bezpečnost státu se v katastrální mapě zobrazují a práva k nim se v katastru evidují podle údajů poskytnutých Ministerstvem obrany, Ministerstvem vnitra pro objekty Ministerstva vnitra a organizačních složek státu, které jsou součástí Policie České republiky nebo Hasičského záchranného sboru České republiky, nebo Bezpečnostní informační službou. Evidence těchto nemovitostí odpovídající skutečnému stavu vede příslušný poskytovatel údajů podle věty prvé.
Předmět evidence katastru od 1. 1. 2014
Předmět evidování v katastru doznal velké změny vzhledem k zákonu č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Bylo obtížné vystihnout při přípravě katastrálního zákona, co vlastně má být předmětem evidování v katastru s ohledem na změnu pojetí nemovité věci v občanském zákoníku. Podle § 498 o. z. jsou „nemovité věci pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.“ Lze mít za to, že sousloví „Stanoví-li jiný právní předpis…“ lze vyložit tak, že tak může stanovit i samotný občanský zákoník.
Vliv na vymezení předmětu evidence v katastru má i § 506 o. z., který vymezuje součásti pozemku a zavádí do našeho právní řádu opět zásadu superficies solo cedit (stavba je součástí pozemku – povrch ustupuje půdě). Součástí pozemku je podle § 506 o. z. prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Někdy bývá předmětem diskuse, kam až „sahá“ vlastnické právo k pozemku, jestliže součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem. Vlastnické právo nutně musí mít své meze, a proto jsou stanovena určitá omezení vlastnického práva k pozemku (§ 1013–1023 o. z.). Např. pozemek nesmí být upraven tak, aby sousední pozemek ztratil náležitou oporu; má-li pro to vlastník pozemku rozumný důvod, může požadovat, aby se soused zdržel zřizování stavby na sousedním pozemku v těsné blízkosti společné hranice pozemků; vlastník umožní sousedovi vstup na svůj pozemek v době, rozsahu a způsobem, které jsou nezbytné k údržbě sousedního pozemku nebo k hospodaření na něm; nemůže-li se stavba stavět nebo bourat, nebo nemůže-li se opravit nebo obnovit jinak než užitím sousedního pozemku, má vlastník právo po sousedovi požadovat, aby za přiměřenou náhradu snášel, co je pro tyto práce potřebné; a konečně vlastník pozemku musí snášet užívání prostoru nad pozemkem nebo pod pozemkem, je-li pro to důležitý důvod a děje-li se to takovým způsobem, že vlastník nemůže mít rozumný důvod tomu bránit.
Ne vše, co je nemovitou věcí podle § 498 o. z., bylo možné stanovit za předmět evidence. Předmět evidence musí být stanoven tak, aby k němu mohla být zapisována práva, která ovšem jsou také nemovitými věcmi (vlastnické právo, zástavní právo, věcné břemeno apod.).
Pro vlastníka pozemku je velmi potřebné ustanovení § 1024 a násl. o. z. o rozhradách, jejichž právní úprava zcela chyběla. Nyní je stanoveno, že se má za to (vyvratitelná právní domněnka), že ploty, zdi, meze, strouhy a jiné podobné přirozené nebo umělé rozhrady mezi sousedními pozemky jsou společné. Společnou zeď může každý užívat na své straně až do poloviny její tloušťky a zřídit v ní výklenky tam, kde na druhé straně nejsou. Nesmí však učinit nic, co zeď ohrozí nebo co sousedovi překáží v užívání jeho části. Kde jsou rozhrady dvojité nebo kde je vlastnictví rozděleno, udržuje každý svým nákladem, co je jeho. Vlastník není povinen znovu postavit rozpadlou zeď, plot nebo obnovit jinou rozhradu, musí ji však udržovat v dobrém stavu, hrozí-li následkem jejího poškození sousedovi škoda. Dojde-li však k takovému narušení rozhrady, že hrozí, že se hranice mezi pozemky stane neznatelná, má každý soused právo požadovat opravu nebo obnovení rozhrady. Na návrh souseda a po zjištění stanoviska stavebního úřadu může soud uložit vlastníkovi pozemku povinnost pozemek oplotit, je-li to potřebné k zajištění nerušeného výkonu sousedova vlastnického práva a nebrání-li to účelnému užívání dalších pozemků.
Zcela nová je úprava možnosti žalovat na určení hranice pozemku podle § 1028 o. z.(v rámci právní úpravy rozhrad), podle kterého „jsou-li hranice mezi pozemky neznatelné nebo pochybné, má každý soused právo požadovat, aby je soud určil podle poslední pokojné držby. Nelze-li ji zjistit, určí soud hranici podle slušného uvážení.“ Taková úprava však byla obsažena již v § 851 o. z. o. Podle zákona č. 141/1950 Sb., občanský zákoník, ani zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, žaloba na určení hranice pozemku nebyla možná. Praxe si vypomáhala tak, že obvykle se vymezil sporný pozemek geometrickým plánem, a poté bylo možné žalovat na určení vlastnického práva k tomuto spornému pozemku. V literatuře se uvádí, že přicházejí v úvahu dva typy žalob. „Tam, kde hranice je mezi sousedy subjektivně sporná, ale objektivně lze po provedeném dokazování její průběh určit, jde o ‚určení‘ hranice mezi pozemky; problém se řeší určovací žabou na určení vlastnického práva k vymezenému pozemku; rozsudek je deklaratorní. Tam, kde hranici zjistit nelze, je třeba žalovat na její ‚stanovení‘; tato žaloba se opírá o § 1028 o. z., rozsudek je konstitutivní“ (lit. č. 3, s. 191 a násl.).
Ten, kdo se rozhodne stavět stavbu, by měl mít vždy na mysli, že prvotním je, že stavba zřízená na cizím pozemku připadá vlastníkovi pozemku (§ 1084 a násl. o. z., dobrou víru, že staví na vlastním pozemku, nutno dokazovat), nikoliv obráceně jako podle minulé právní úpravy, kdy i stavba „černá“ (tehdy nepovolená) nebo neoprávněná (bez vědomí vlastníka pozemku) byla ve vlastnictví toho, kdo ji postavil. V tomto ustanovení se projevuje zásada superficies solo cedit. Jakmile někdo na pozemku něco staví bez toho, že by k tomu byl oprávněn, zhodnocuje pozemek někoho jiného a taková stavba připadá do vlastnictví vlastníka pozemku. V minulosti je možné paralelu tohoto postupu nalézt v případech, kdy někdo postavil nástavbu či přístavbu k nějaké budově na vlastní náklady, a dokonce s vědomím vlastníka budovy. I v těchto případech zhodnocoval původní budovu původním vlastníkům, neboť to, co postavil na vlastní náklady, se stalo součástí původní budovy.
Rovněž nová je úprava ohledně přestavku (§ 1087 o. z.). Je stanoveno, že zasahuje-li trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí na malou část cizího pozemku, stane se část pozemku zastavěného přestavkem vlastnictvím zřizovatele stavby; to neplatí, nestavěl-li zřizovatel stavby v dobré víře. Kdo stavěl v dobré víře, nahradí vlastníku pozemku, jehož část byla zastavěna přestavkem, obvyklou cenu nabytého pozemku. Pokud takováto situace nastane, bude v katastru zobrazena budova na parcele, jehož je stavba součástí, a dále na další parcele, která byla původně souseda. Pozemek zastavěný přestavkem se zapíše do vlastnictví vlastníka stavby vkladem na základě souhlasného prohlášení [§ 66 odst. 1 písm. a) odst. 2 katastrální vyhlášky] sepsaného vlastníkem stavby a vlastníkem pozemku zastavěného přestavkem, jehož obsahem je uznání, že pozemek zastavěný přestavkem připadl ze zákona vlastníkovi stavby. Pokud vklad bude proveden, pozemky pod stavbou budou sloučeny do jednoho a jeho součástí bude stavba. Pokud nedojde ke shodě a k sepsání souhlasného prohlášení, nezbývá, než obrátit se na soud se žalobou o určení práva k pozemku zastavěného přestavkem.
Z publikace Katastrální zákon. Komentář. Koupit lze ZDE.