oficiální stránky odborného  právnického časopisu české advokacie • oficiální stránky odborného  právnického časopisu české advokacie  
AK Logo Logo
vítejte!
Právě jste vstoupili na Bulletin advokacie online. Naleznete zde obsah stavovského odborného časopisu Bulletin advokacie i příspěvky exklusivně určené jen pro tento portál.
Top banner Top banner Top banner
CHCETE SI OBJEDNAT?
Zákon o advokacii a stavovské předpisy
Wolters Kluwer
Nesporná řízení I
450 Kč
natuzzi sale

Archiv BA

Archiv čísel

anketa

Vítáte věcný záměr nového civilního řádu soudního?
PARTNEŘI
SAK ePravo WKCR

Podnikání v bytě (§ 2255 odst. 2 o. z.) v souvislostech

autor: JUDr. Stanislav Křeček
publikováno: 14.11.2015

Ustanovení § 2255 odst. 2 občanského zákoníku (dále „o. z.“), umožňující v bytě i pracovat a podnikat je novým ustanovením v našem občanském zákoníku, nikoliv však novým právním názorem nebo právem nájemce bytu. Takto se chovat v bytě umožnila již dříve judikatura, např. NS 28 Cdo 964/2008 nebo NS 26 Cdo 3282/2008 a další.

Zmíněný rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 964/2008 však obsahoval podmínku takové činnosti spočívající v tom, že práce v bytě „neobtěžuje vlastníka ani další nájemce nad přiměřenou míru…“ Tato formulace zdá se mi přesnější a lépe vystihující podstatu tohoto omezení, než která je uvedena v § 2255 odst. 2 o. z., totiž že „Nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt nebo dům, může nájemce v bytě i pracovat nebo podnikat.“ Odhlédneme-li od zjištění, že podle zákonodárce podnikání není práce (a naopak) zdá se mi omezení takového počínání nájemce v o. z. poněkud neurčité.

Tato neurčitost bude patrna, pokud srovnáme s mnohem přesnějším omezením povolené činnosti nájemce uvedené v § 2258 o. z., kde se stanoví, že nájemce má právo chovat v bytě zvíře jen, nezpůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Formulace „zvýšené zatížení pro byt nebo dům“ použité pro práci v bytě bude patrně vyžadovat značné úsilí při jeho výkladu. I když si lze jistě představit, že některé práce nebo podnikání v bytě by nezpůsobovaly vůbec žádné zvýšené zatížení (zvýšení oproti čemu?) v bytě nebo domě, ve většině případů tomu tak nebude (přinejmenším návštěvy klientů, zákazníků, zájemců), takže jen obecná zmínka o jakémkoliv zvýšeném zatížení nemusí být pro právní jistotu dostačující. Formulace uvedená ve shora citovaném rozsudku Nejvyššího soudu by asi byla přesnější… 

Je ovšem pravdou, že důvodová zpráva k § 2255 o. z. rozsah práce a podnikání v bytě tak, jak se tento pojem běžně jeví nájemcům bytů, reálně poněkud omezuje: Zejména takové podnikání, které je ve své podstatě výkonem tzv. svobodného povolání nebo má jinak tvůrčí povahu (autoři, vynálezci apod.) nelze považovat v bytě (domě) za vyloučené. Opačně ovšem platí o provozu advokátní kanceláře, notářského úřadu, exekutorského úřadu apod. Obávám se, že jen malá část nájemců bytů se bude zabývat „svobodným povoláním“, ale přesto chtějí v bytě přiměřeně pracovat a podnikat. Přimlouvám se za co nejextenzivnější výklad tohoto ustanovení. Nechápu dobře, proč by množství osob, před níž důvodová zpráva varuje, mělo pro byt nebo dům představovat zvýšené zatížení právě jen pro práci nebo podnikání v bytě, když takové „množství osob“ může navštěvovat byt i jiného nájemce, který zde nepracuje a žádné omezení jej z tohoto důvodu nepostihuje…

Samozřejmě, pokud bude pracující nebo podnikající nájemce, stejně tak jako kterýkoliv jiný nájemce, nadměrně rušit ostatní hlukem, pachem apod., nebo zvýšeným opotřebováním domu, bude to jistě nepřijatelné, ale nevidím žádný důvod, proč by na práci a podnikání v bytě měla být stanovena jiná kritéria než na jiné užívání bytu. Obtěžovat ostatní může i ten, kdo ani nepracuje (v bytě), ani zde nepodniká…

Mnohem závažnější se mi však zdá vztah tohoto ustanovení k jiným ustanovením občanského zákoníku, ale zejména k jiným zákonům především veřejného práva. Především podmiňovací způsob formulace § 2235 o. z. (Zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a případně i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu….) totiž předpokládá, že byt nebo dům je možné přenechat nájemci nejen k zajištění bytových potřeb, ale i k jiným účelům. Ale o jaký jiný účel nájmu bytu nebo domu se může jednat než takový, který souvisí s prací nebo podnikáním? Pak ovšem vzniká otázka, zda „Zvláštní ustanovení o nájmu bytu“ v o. z. se vztahují na každý nájem bytu, když použití těchto ustanovení je výslovně vyloučeno jen na nájem bytu k rekreaci a na „zjevně krátkodobý“ účel nájmu (odst. 2 § 2255 o. z.:„Ustanovení tohoto pododdílu se nepoužijí, přenechá-li pronajímatel nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu.“). Domnívám se, že nikoliv. Zvláštní ustanovení o nájmu bytu je v o. z. pro ochranu slabší strany práva, pro ochranu bydlení jako jednoho ze sociálních práv a není žádný důvod, proč by tato ochrana měla být poskytována i tehdy, je-li byt užíván nikoliv k bydlení.Je to ostatně patrno i z odst. 1 § 2235 o. z., kde je stanoveno, že pokud by byt byl dán do nájmu k bydlení, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu. Nebyl-li dán byt do nájmu k bydlení, tak se přihlíží. Občanský zákoník by však měl obsahovat jednoznačné ustanovení o tom, že pokud byt není dán do nájmu za účelem bydlení, pak se na takový nájem zvláštní ustanovení o nájmu nevztahují.

To ovšem znamená, že pokud byl byt dán do nájmu nikoliv k bydlení, posuzuje se takový nájem podle obecných ustanovení o nájmu (§ 2201-2234 o. z.), nikoliv podle Zvláštních ustanovení o nájmu bytu.

Krátkodobý účel nájmu bytu nás v této souvislosti nezajímá (není však jistě bez zajímavosti, jak se v praxi bude tento způsob nájmu bytu lišit od nájmu na dobu určitou), ale pokud jde o přenechání bytu „k rekreaci“, je toto podrobněji stanoveno snad v § 1852 až 1867 o. z., upravující tzv. „ timeshare“, tedy dočasné užívání nemovitosti.

Za těchto okolností se pak záměr zákonodárce ohledně odst. 2 § 2235 o. z. zdá poněkud nejasný. Pokud totiž lze dát byt do nájmu i k jiným účelům než k bydlení, pak se toto vztahuje i na nájem pro účely „timeshare“ a není třeba se o poskytnutí bytu k rekreaci zvláště v tomto ustanovení zmiňovat. K pochybnostem pak přispívá i skutečnost, že zde zákonodárce pro jeden způsob podnikání v bytě („k rekreaci“) vyloučil působnost zvláštních ustanovení o nájmu bytu, když u jiných způsobů podnikání v bytě tomu tak není. A vytvoření dvou typů krátkodobých smluv nájmu bytů (jedna na dobu určitou a jedna ke „krátkodobým účelům“), když na jednu se zvláštní ustanovení o nájmu bytu vztahují a na druhou (podle § 2235 odst. 2 o. z.) nevztahují, také k přehlednosti práva příliš nepřispívá….

V o. z. jsou tedy uvedena dvě ustanovení, která umožňují nájemci bytu, aby v něm pracoval nebo podnikal. Liší se od sebe velmi podstatně, a to v tom, že je-li byt dán do nájmu primárně za účelem bydlení (§ 2235 odst. 1), může zde nájemce sice pracovat a podnikat, ale musí zde i bydlet, a pak se na něj vztahují ustanovení směřující k ochraně nájemního práva nájemce bytu uvedené v pododdílu 2 (Zvláštní ustanovení o nájmu bytu nebo domu), zatímco pokud byt je dán do nájmu i k jiným účelům než k bydlení (jak rovněž plyne z ustanovení § 2235 odst. 1, případně 2) bydlet zde nemusí a patrně by ani neměl. A pokud tak činí, jeho bydlení, podle mého názoru, zvláštními ustanovením o. z. o nájmu bytu chráněno není, i když to v o. z. výslovně stanoveno, jak řečeno shora, není.

 Z toho ovšem může v praxi vzniknout hned několik problémů. Tak např. pokud by nájemce uzavřel nájemní smlouvu na byt s tím, že jej bude užívat nikoliv k bydlení, ale k práci (např. jako ateliér k umělecké činnosti) mohl by od pronajímatele legitimně požadovat, aby, pokud se rozhodne zde i bydlet, byt byl „uznán“ jako byt i k bydlení se všemi z toho plynoucími právními důsledky? Domnívám se, že původnímu určení k bytu jako prostoru k bydlení by měla být dána vždy přednost, i když dočasně byl užíván i jinak…

Ustanovení o práci a podnikání v bytě vycházejí jistě ze správné úvahy, že práce je (snad dosud) u většiny nájemců spojena se způsobem života a není proto žádný důvod pro to, aby to, co je neoddělitelně spojeno se způsobem života nájemce, nebylo možné současně realizovat i v bytě. Jde o podobnou úvahu umožňující chov zvířete v bytě bez nějakého zvláštního pronajímatelova souhlasu. Zdá se však, že poněkud jinak by tomu mohlo být, pokud jde o souhlas jiných orgánů veřejné moci. Jistě existuje veřejný zájem na tom, aby nemovitosti byly užívány způsobem, pro který byly stavěny a kolaudovány, avšak zdá se, že se tato zásada veřejného práva poněkud dostává do rozporu s požadavkem na smluvní volnost, kterou preferuje o. z.

Jde především o stavební zákon, jehož ustanovení vylučují bez dalšího užívání nemovitosti k jinému účelu, než bylo vymezeno v kolaudačním rozhodnutí, v oznámení o užívání stavby nebo v kolaudačním souhlasu (§ 126 odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon). Odst. 2 § 126 tohoto právního předpisu pak stanoví důvody, pro které je třeba provést změnu v užívání stavby, pokud je stavba užívána v rozporu s kolaudací: Změna v účelu užívání stavby, v jejím provozním zařízení, ve způsobu výroby nebo v jejím podstatném rozšíření a změna v činnosti, jejíž účinky by mohly ohrozit život a veřejné zdraví, život a zdraví zvířat, bezpečnost nebo životní prostředí, nebo změna doby trvání dočasné stavby, je přípustná jen na základě souhlasu nebo povolení stavebního úřadu. Ustanovení § 81 není dotčeno.

Tato striktní ustanovení však byla poněkud determinována judikaturou, z níž je zřejmé, že ne každá změna ve způsobu užívání nemovitosti by také vyžadovala změnu v účelu užívání stavby podle stavebního zákona (tzv. rekolaudaci). V této souvislosti lze poukázat na starší rozhodnutí KS v Hradci Králové ze dne 11. 12. 2001 ve věci 30 Ca 180/2001:

I. Podle § 17 živnostenského zákona se prostor, v němž je živnost provozována, nazývá provozovnou. Sama tato skutečnost však ještě nevyvolává nutnost tzv. rekolaudace, tj. změny v užívání stavby nebo její části, v níž je živnost provozována. To je odvislé jen od povahy té které živnosti.

II. Stavbu nebo její část lze užívat jen k účelu určenému v kolaudačním rozhodnutí, popřípadě ve stavebním povolení (§ 85 stavebního zákona – dnes § 126). I takto stanovený účel užívání má ale svoji variabilitu. Realizuje-li se totiž v určitém prostoru stavby takový účel užívání, který oproti stanovenému účelu v kolaudačním rozhodnutí nevyžaduje změny v jeho stavebně technickém uspořádání, nemůže ohrozit zdraví a život nebo životní prostředí, pak k takovéto změně ve způsobu užívání stavby není ani třeba rozhodnutí stavebního úřadu o povolení změny v užívání stavby. Je-li proto rodinný dům stavbou pro bydlení, nemůže být tento účel užívání porušen tím, že v něm určitý omezený počet osob bydlí či je ubytován, byť jen dočasně a za úplatu. Využívání části rodinného domu k ubytovacím službám tak ještě nemění jeho stanovený účel užívání, resp. není s ním v rozporu.

Podobně nověji NSS v rozsudku ze dne 26. 6. 2008 ve věci 2 As 39/2007 vyslovil:

Nevybočí-li způsob užívání bytu z mezí daných hledisky stavebněprávními, tj. byt bude užíván k přebývání oprávněných osob způsobem odpovídajícím povaze bytu, nepřipadá v úvahu postih podle § 106 odst. 3 písm. c) in fine stavebního zákona z roku 1976. Takový postih proto zásadně nepřipadá v úvahu, ani je-li byt pronajímán krátkodobě či střednědobě a jsou-li spolu s bydlením poskytovány další doprovodné služby. (Že nejde o nikterak aktuální problém, svědčí např. rozsudek Krajského soudu v Plzni z 21. 12. 1926-706, který vyslovil: Není důvodem výpovědi dle č. 5, že vypovídaná užívá byt ke stravování asi 20 osob. Byt tím není odňat účelům bydlení, ani se nestal živnostenskou provozovnou.)

A i NS ČR v rozsudku ze dne 4. 10. 2012 ve věci 28 Cdo 1589/2012 vyslovil:

Změny v užívání stavby se ve smyslu § 85 zákona č.  50/1970 Sb. (dnes § 126) týkají změn ve způsobu užívání stavby, v jejím provozním zařízení, ve způsobu nebo podstatném rozšíření výroby, popř. činností, které by mohly ohrozit zdraví, život osob nebo životní prostředí. Při posuzování otázky, zda v konkrétním případě dochází, či naopak nedochází ke změně v užívání stavby, je třeba vycházet z požadavků zvláštních předpisů chránících veřejné zájmy. Není tedy nutné, aby schválení stavebního úřadu podléhala každá, byť sebemenší změna v užívání stavby, při níž prakticky nedochází k žádným stavebním zásahům (změna hračkářství na květinářství, změna knihkupectví na galanterii apod.). Naproti tomu však změny v užívání stavby, k nimž z povahy věci nemůže dojít bez provedení zásadních stavebních úprav, schválení stavebního úřadu podléhají…... Konečně, existuje evidentní a velmi silný veřejný zájem na tom, aby byly užívány jen zkolaudované stavby (tedy např. nikoliv stavby postavené bez stavebního povolení a ohrožující své okolí). Odporovalo by proto smyslu celého kolaudačního řízení, pokud by kolaudační rozhodnutí bylo možno takříkajíc „vydržet“. Jinak řečeno, protiprávní stav spočívající v užívání předmětných prostor bez náležitého kolaudačního rozhodnutí nemohl být zhojen ani tím, že k němu (protiprávnímu užívání) docházelo po dobu dvaceti let.

I když se tato rozhodnutí týkají zpravidla podnikání nikoliv v bytech, ale v „provozovnách“, lze bezpochyby tyto právní názory použít k výkladu vzájemného vztahu předmětných ustanovení o. z. a stavebního zákona: pokud je byt užíván i k bydlení, a pokud podnikání věcně nevyžaduje stavební úpravy bytu, neztrácí byt samotným podnikáním v něm charakter bytu a nebude proto patrně třeba žádných formálních „rekolaudačních“ opatření.

Poněkud složitější to ovšem bude v těch případech, kdy by byt byl dán do nájmu nikoliv k bydlení (§ 2235 odst. 1), tedy pouze – nejde-li o užívání podle odst. 2 tohoto ustanovení, tedy ke krátkodobému nebo rekreačnímu využití – k výkonu práce. Pak ovšem již nejde o „práci a podnikání v bytě“, ale o práci a podnikání v prostoru, který je sice kolaudačně určen k bydlení, ale k tomu, v rozporu s kolaudačním určením, užíván není. Rozpor s ustanovením § 126 stavebního zákona je zřejmý, ale i zde je, podle mého názoru, třeba dát přednost smluvní volnosti účastníků smlouvy o nájmu, pokud je zachován stavebnětechnický stav nemovitosti a ten žádné změny nevyžaduje. Pouze formální rekolaudace ani zde, podle mého názoru, nezbytná není.

Tím ovšem problémy spojené s podnikáním v bytě zdaleka nejsou vyčerpány. Úřad veřejné ochránkyně práv byl konfrontován s případem, který se týká podnikání v bytě nikoliv nájemce, ale vlastníka bytové jednotky. Pokud by se někdo domníval, že vlastník (bytové jednotky) nemůže mít méně práv než nájemce (bytu), mýlil by se. Na v bytě pracujícího vlastníka bytové jednotky podal vlastník sousedící bytové jednotky stížnosti stavebnímu úřadu. Vadil mu pach (vůně) na chodbě domu způsobený tím, že v bytě souseda bylo provozováno kadeřnictví, a domáhal se zákazu takové činnosti v bytě s ohledem na absenci kolaudačního rozhodnutí o místě podnikání. Stavební úřad, jemuž byla stížnost adresována, zahájil řízení o změně užívání stavby a podle § 127 odst. 1 vyzval podnikajícího vlastníka jednotky, aby doložil vlastnické právo k jednotce, resp. souhlas všech ostatních vlastníků jednotek s podnikáním v bytě, nebo usnesení shromáždění vlastníků o tom, že práce v bytě je povolena, neboť práce v bytě se, podle jeho názoru, dotýká práv třetích osob podle odst. 2 § 127 stavebního zákona. Takový souhlas ovšem vlastník jednotky k dispozici neměl a podle mého názoru ho pro účely stavebního řízení ani nepotřebuje.

Především podle § 2 odst. 4 stavebního zákona je stavbou i část stavby a vlastnictví jednotky k prokázání vlastnictví stavby zcela postačuje. A pokud jde o souhlas ostatních vlastníků jednotek s podnikáním, byl by požadavek takového souhlasu relevantní, pokud by bylo analogicky namítáno „zvýšené zatížení pro byt nebo dům“ podle § 2255 o. z., nebo spíše zásah do práv jiných vlastníků jednotek podle § 1175 odst. 1 o. z., což však s řízením podle stavebního zákona nemá nic společného. Lze zde poukázat na rozsudek NSS ze dne 8. 10. 2014, který ve věci 1 AS 128/2014 vyslovil:

Ze zákona naopak nelze vyvodit, že by stavební úřad byl oprávněn řešit také soukromoprávní dopady změny v užívání stavby, tedy například zásah změny v užívání stavby do vlastnických práv jiných osob. Jinými slovy, úprava změny v užívání stavby ve stavebním zákoně nedává stavebnímu úřadu prostor zabývat se otázkou soukromoprávního titulu k pozemku, na němž se stavba nachází, nebo postojem vlastníka tohoto pozemku k posuzované změně.

Použití tohoto právního názoru je možné analogicky, neboť zde v tomto řízení bylo rozhodováno o právu k pozemku, což však, podle mého názoru, širší platnost tohoto právního názoru nevylučuje. Nejde jen o „soukromoprávní titul k pozemku“, ale o soukromoprávní vztahy mezi vlastníky jednotek, nájemci a vlastníky bytů, k nimž rovněž stavební úřad nemá žádný zákonný „prostor“ se vyjadřovat.

Tento právní názor je však podle mého názoru relevantní i v jiné souvislosti, která se ovšem netýká podnikání v bytě. Z ustanovení § 2236 odst. 2 plyne, že nájemci nemůže být k tíži, pokud je mu dán do nájmu k bydlení i jiný prostor, než který je k bydlení určen kolaudačním rozhodnutím. Pak se ovšem takové užívání bytu dostává do rozporu s § 126 stavebního zákona tentokráte nikoliv proto, že by prostor kolaudačně určený k bydlení byl používán k práci nebo podnikání, jak jsem o tom uvažoval dosud, ale právě naopak: prostor stavebně a kolaudačně určený k jinému účelu než k bydlení je k bydlení užíván. To je ovšem další problém, který však přímo s prací nebo podnikáním v bytě nesouvisí…

Autor, zástupce veřejné ochránkyně práv, se dlouhodobě zabývá bytovým právem.