oficiální stránky odborného  právnického časopisu české advokacie • oficiální stránky odborného  právnického časopisu české advokacie  
AK Logo Logo
vítejte!
Právě jste vstoupili na Bulletin advokacie online. Naleznete zde obsah stavovského odborného časopisu Bulletin advokacie i příspěvky exklusivně určené jen pro tento portál.
Top banner Top banner Top banner
CHCETE SI OBJEDNAT?
Zákon o advokacii a stavovské předpisy
Wolters Kluwer
Nesporná řízení I
450 Kč
natuzzi sale

Archiv BA

Archiv čísel

anketa

Vítáte zavedení advokátního procesu v záměru CŘS?
PARTNEŘI
SAK ePravo WKCR

Oceňování služebností: teorie a praxe

autor: Jakub Hanák, Kristýna Kuhrová, Jan Sedláček
publikováno: 20.08.2018

ČÁST OSMÁ

CENA NEMOVITÉ VĚCI SE SLUŽEBNOSTÍ 

I. Východiska

Samostatným problémem je určení ceny nemovité věci se služebností. Obecně se má za to, že služebnost je právní závadou, která cenu nemovité věci snižuje. Tento vztah se zdůrazňuje i při rozhodování o výši náhrady za zřízení práva nezbytné cesty, resp. narovnání poměrů u neoprávněné stavby. Vlastníkovi zatíženého pozemku má proto z tohoto důvodu náležet i odčinění této újmy (vedle jiné). Jde také o častý důvod, proč vlastníci nemovité věci zřízení služebnosti odmítají. 

Příklad

Bylo by jednoduché konstatovat, že při odhadu ceny nemovité věci se služebností je třeba postupovat uvážlivě a zvažovat všechny okolnosti případu a zejména druh existující služebnosti, a pokračovat tím, že některé služebnosti cenu zatížené věci neovlivní (např. průchod kanalizace přes malou část louky), jiné naopak zásadním způsobem (např. právo doživotního užívání bytu ve prospěch dvacetileté ženy). Uvedená konstatování jsou v literatuře rozšířená.[1] Sama o sobě však konkrétní použitelná vodítka k ocenění pozemku se služebnosti nenabízí. 

Judikatura

Nabyli-li žalobci pozemky již zatížené elektrickým vedením, měla být tato skutečnost promítnuta do ceny převáděných pozemků. V souladu se zásadou, že nikdo nemůže na druhého převést více práv, než sám má, mohl původní vlastník převést pouze vlastnické právo již zatížené zákonným věcným břemenem, a vlastnické právo dovolatelů bylo tudíž od počátku omezené. (NS 28 Cdo 1070/2010)  

Příklad

Někteří autoři se dále domnívají, že v případě poskytnutí adekvátní kompenzace za zřízení služebnosti se cena služebné věci nesníží. Snížila by se dle nich pouze v případě prodeje, pokud by si vlastník (prodávající) částku představující úplatu za služebnost ponechal.[2] U služebností, u nichž je úplata vyplácena formou opakovaných splátek, se dokonce připouští v těchto případech dokonce pozitivní vliv na cenu nemovité věci.[3] Naopak v rozhodnutích soudů se tento názor v zásadě neobjevuje.

V praxi je však takřka neznámý případ, kdy by vlastník služebné věci úplatu, kterou získal za zřízení služebnosti, předal kupujícímu a věc by byla současně prodána za cenu, která by existenci služebnosti nezohledňovala. Běžný je naopak postup, kdy je při určování ceny služebné věci brán v potaz i vliv služebnosti, který se může (ale nemusí) projevit v ceně této věci. Výše vyplacené úplaty za zřízení služebnosti není ani zjišťována. Kompenzace, kterou povinný (vlastník věci) obdržel, tedy není předána novému vlastníkovi, ale ten ji přesto fakticky obdrží, protože zaplatí nižší cenu za věc zatíženou služebností. Respektive ji neobdrží vůbec, neboť cena pozemku nebyla zřízením služebnosti negativně ovlivněna. 

Je to dáno tím, že nelze ztotožňovat cenu služebnosti s částkou, o kterou se cena zatížené nemovité věci zřízením služebnosti sníží. Tyto částky nejsou totiž shodné (snad s výjimkou ocenění služebnosti metodou jako újmy povinného, které však není zpravidla konečnou částkou za zřízení služebnosti). Nehledě na skutečnost, že se cena pozemku v závislosti na jeho poloze a možném způsobu využití mění, jak bylo ilustrováno na situaci č. 2. Z tohoto důvodu je vhodné, aby smlouva o zřízení služebnosti obsahovala ustanovení, které bude povinného opravňovat k získání dodatečné částky, pokud existence služebnosti bude důvodem, proč nebude po zřízení služebnosti možné realizovat lukrativnější využití pozemku, které nešlo předvídat (např. pozemek se 10 let po zřízení služebnosti stane zastavitelným, ale kvůli služebnosti nebude možné na něm stavbu postavit). 

Je třeba rovněž pamatovat na skutečnost, že mezi zřízením služebnosti a prodejem (oceněním) nemovité věci bývá zpravidla delší časové období a cenová úroveň je v obou momentech odlišná. Proto je i technicky neproveditelná v úvodu zmíněná úvaha, že cena pozemku nebude ovlivněna, pokud jeho vlastník vyplatí kupujícímu částku, kterou za zřízení služebnosti získal (resp. měl získat, snažili-li bychom se eliminovat možnou nepřesnost). Cena některých pozemků také nemusí být zřízením služebnosti vůbec ovlivněna, jak vyplývá ze situace č. 1. 

Odečíst cenu služebnosti od ceny pozemku lze aplikovat zřejmě pouze v případě, že je prodávána nemovitá věc a současně je zřizována služebnost. Navíc pouze za účelem stanovení základu daně, jak dovodil pražský krajský soud v níže uvedeném rozsudku. Pouze v tomto případě jsou cenová hladina a dotčené osoby shodné. Je třeba si uvědomit, že i soud zvažoval tento efekt pouze u zjištěné ceny nemovité věci a u ceny obvyklé předpokládal znalecké zkoumání.

 

Ukázka z knihy Oceňování služebností: teorie a praxe, kterou lze zakoupit ve vydavatelství Wolters Kluwer ČR, a. s.



[1] BRADÁČ, 2009, s. 81.

[2] BRADÁČ, 2006, s. 218.

[3] ONDRÁČKOVÁ, 2013, s. 42. Shodně DUŠEK, 2015, s. 104, který konstatuje, že v těchto případech se újma postupně snižuje, a hodnota věci je tak ovlivněna i pro budoucí vlastníky.