Katastr nemovitostí: Nové zásady jeho vedení od 1. ledna 2014

autor: JUDr. Daniela Šustrová
publikováno: 30.04.2014

Dne 23. srpna 2013 byl ve Sbírce zákonů v částce 99 publikován zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), který navazuje na reformu soukromého práva a upravuje oblast evidence nemovitých věcí a právních vztahů k nim. Nový katastrální zákon doplňuje trojlístek nových vyhlášek,[1] které nabyly účinnosti 1. ledna 2014.

Co je psáno, to je dáno

Nová právní úprava katastru nemovitostí přináší obnovení prověřených a osvědčených zásad pozemkové evidence známých již z minulosti, umožní lepší ochranu práv k nemovitostem a navrátí důvěryhodnost údajům evidovaným v katastru. Ustanovení § 984 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“) stanoví, že přednost má stav zapsaný v katastru před stavem tvrzeným. Materiální publicita[2] vede k dobré víře v zápisy v katastru a každý, kdo nahlíží do katastru má za to, že údaje uvedené v katastru jsou úplné, pravdivé a správné. Pravdivost a úplnost údajů zapsaných v katastru lze zajistit jen tak, že ten, kdo chce mít právo k nemovité věci, si je nechá zapsat. Tím získá přednost před tím, kdo zapsán nebude, a zároveň, každý, kdo bude chtít právo k nemovitosti získat, je bude nabývat od toho, kdo je v katastru zapsán. Co je psáno, to je dáno, zapsané právo existuje a zároveň co zapsáno není, to neexistuje. Kdo chce nabýt právo k nemovité věci, může se spolehnout na údaje katastru a již nemusí prověřovat, zda zapsaný údaj odpovídá skutečnosti. Zároveň pak platí, že právní ochrany může požívat jen ten, kdo své právo v katastru zveřejní.

Neznalost zápisů neomlouvá

Od okamžiku, kdy je v katastru zapsáno právo k evidované nemovitosti, nikoho neomlouvá neznalost takového zápisu a má se za to, že všichni vědí, jaký je stav ohledně nemovitosti. Tím se naplňuje zásada formální publicity,[3] která se týká všech údajů zapsaných na listu vlastnictví. Katastr nemovitostí patří mezi veřejné seznamy a každý má právo do něj nahlížet, pořizovat si z něj pro svou potřebu opisy, výpisy nebo náčrty a získávat též údaje ze sbírky listin. Zásada veřejnosti katastru se koneckonců naplňuje i tím, že všechny prováděné zápisy jsou prováděny pod veřejnou kontrolou, neboť každý se může seznámit s průběhem řízení a může se přesvědčit, na základě jaké listiny byl zápis do katastru proveden.

Nakládání s nemovitostmi jsou natolik významná právní jednání, že mají požívat jisté vážnosti, a to minimálně v tom, že každý, kdo chce ohledně nemovitosti jednat, nahlédne do katastru a přesvědčí se o knihovním zápise.

Vkladová povinnost

Navazující zásadou, která doznala s novou právní úpravou velké změny, je zásada intabulační (vkladová, právotvorná). Věcná práva a práva ujednaná jako věcná se do katastru zapisujípovinně vkladem, zápis nájmu a pachtu do katastru není povinný, je dobrovolný, fakultativní. O zápis nájmu či pachtu může požádat každý, kdo jej chce v katastru zveřejnit. Vkladem se tak vedle práv, která vznikla, změnila se nebo zanikla ze smluv či jiných soukromých ujednání, budou rovněž zapisovat práva, která podle předchozí právní úpravy vznikala, měnila se nebo zanikala ze zákona, na základě rozhodnutí, příklepem licitátora na veřejné dražbě, vydržením, přírůstkem nebo zpracováním.

Kdo dřív přijde, ten dřív mele

Jestliže nová právní úprava klade důraz na řádnou knihovní evidenci, pak zásada priority vede každého k tomu, aby se o zápis postaral co nejdříve. Nový občanský zákoník stanoví, že pro pořadí věcných práv k nemovitostem rozhoduje doba podání návrhu na zápis práva a práva zapsaná na základě návrhů podaných v téže době mají stejné pořadí. Katastrální zákon jako zvláštní předpis veřejného práva přiznává právní účinky k okamžiku, kdy byl návrh na zápis doručen katastrálnímu úřadu. Kromě toho, že má přednost stav zapsaný před stavem tvrzeným, pro pořadí věcných práv k věci cizí má nově význam též konkrétní doba počítaná na den, měsíc rok, ale též i na hodinu a minutu, kdy bylo o zápis do katastru požádáno. Nově se v katastru poznamenávají právní účinky všech zápisů, tedy nejen u vkladu, ale i u záznamu či poznámky. 

Návrhová volnost

Věcná práva, práva ujednaná jako věcná, ale též nájem a pacht, se do katastru zapisují výhradně na návrh, který je povinně předkládán na stanoveném formuláři.[4] Je v plné dispozici účastníků vkladového řízení, kdy a zda vůbec vyvolají vkladové řízení, které se týká zápisu práva do katastru. Nikdo nemůže být nucen k podání návrhu a ani katastrální úřad sám nemůže řízení zahájit sám, bez vůle účastníků. Dispoziční zásada (zásada volnosti) je však částečně prolomena § 14 odst. 2 katastrálního zákona, který stanoví okruh vyhotovitelů rozhodnutí či potvrzení, kteří předkládají listiny katastrálnímu úřadu ex officio, tedy z moci úřední, a proto bez návrhu a tudíž i bez poplatku. Těmito „VIP předkladateli“ jsou soudy, notáři jako soudní komisaři a exekutoři. Ve všech ostatních případech zavazuje nová právní úpravy účastníky právního jednání, aby se postarali o zápis práv do katastru a to nejen, když právo k nemovité věci vzniká, ale i tehdy, kdy se mění či zaniká.

Přezkumná činnost katastrálních úřadů

Zásada legality (zákonnosti) úzce souvisí s přezkumnou činností katastrálních úřadů ve vkladovém řízení. Nový vkladový přezkum se svými novými atributy v podobě přísnějšího přezkumu či nových ochranných a vyrozumívacích prvků na počátku i na konci řízení, si zaslouží podrobnější pozornost, a proto si legalitu nechám do příštího příspěvku.

Autorka pracuje jako vedoucí Kanceláře úřadu Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu