oficiální stránky odborného  právnického časopisu české advokacie • oficiální stránky odborného  právnického časopisu české advokacie  
AK Logo Logo
vítejte!
Právě jste vstoupili na Bulletin advokacie online. Naleznete zde obsah stavovského odborného časopisu Bulletin advokacie i příspěvky exklusivně určené jen pro tento portál.
Top banner Top banner Top banner
CHCETE SI OBJEDNAT?
Zákon o advokacii a stavovské předpisy
Wolters Kluwer
Nesporná řízení I
450 Kč
natuzzi sale

Archiv BA

Archiv čísel

anketa

Vítáte věcný záměr nového civilního řádu soudního?
PARTNEŘI
SAK ePravo WKCR

K výši náhrady za omezení vlastnického práva regulací nájemného v období do 31. 12. 2006

publikováno: 01.03.2018

Nález Ústavního soudu ze dne 4. 1. 2018 sp. zn. IV. ÚS 2326/16

Výše náhrady za omezení vlastnického práva regulací nájemného v období let 2002-2006 musí vycházet jako z primárního kritéria z rozdílu mezi obvyklým (tržním) nájemným v daném místě a čase a nájemným, kterého mohl dle právní úpravy vlastník dosahovat či kterého skutečně dosahoval.

Obecné soudy mohou vzít v úvahu i další okolnosti případu, přičemž odchýlení od zásady uvedené sub. I musí být založeno na věcných důvodech směřujících ke spravedlivému řešení věci a opřené o přesvědčivou a racionální argumentaci.

Jestliže Ústavní soud následuje argumentační linii Evropského soudu pro lidská práva ve skutkově a právně shodných případech, není třeba postupu dle § 23 zákona o Ústavním soudu, třebaže je překonávána dosavadní judikatura Ústavního soudu.

Z odůvodnění:
Na Ústavní soud se obrátil stěžovatel, který se v řízení před obecnými soudy jako vlastník domu domáhal zaplacení částky 116 270 Kč s příslušenstvím z titulu náhrady za nucené omezení vlastnického práva k domu v období od 1. 6. 2005 do 31. 3. 2006, způsobené regulací nájemného z bytu o velikosti 3+1 a výměře 90,5 m2, který se nachází ve druhém nadzemním podlaží předmětného domu. Žalovaná částka odpovídala podle stěžovatele rozdílu mezi obvyklým nájemným a regulovaným nájemným v předmětném bytě za období od 1. 6. 2005 do 31. 3. 2006.

Obvodní soud nejprve rozsudkem přiznal stěžovateli náhradu za omezení vlastnického práva ve výši 107 269 Kč s příslušenstvím, přičemž co do částky 9 001 Kč s příslušenstvím žalobu zamítl. Při určení náhrady vycházel obvodní soud z rozdílu mezi vybraným regulovaným nájemným na straně jedné a výší nákladů spojených s vlastnictvím bytu a přiměřeným ziskem na straně druhé.

Městský soud jako soud odvolací na základě odvolání vedlejší účastnice vyhovující výrok rozsudku obvodního soudu zrušil, přičemž odkázal na v mezidobí přijatý právní názor Nejvyššího soudu obsažený v rozsudku ze dne 23. 4. 2013 sp. zn. 22 Cdo 367/2012. Podle citovaného rozsudku Nejvyššího soudu „za referenční kritérium pro náhradu za omezení vlastnického práva je třeba vzít výši nájemného, kterou za předmětný byt mohl vlastník dosahovat podle zákona č. 107/2006 Sb., od 1.ledna 2007. Přiznání vyšší náhrady by vedlo k závěru, kdy by celková měsíční částka získaná vlastníkem v souvislosti s užíváním bytu (tj. součet vybraného regulovaného nájemného a náhrady za omezení vlastnického práva) do 31. prosince 2006 byla vyšší než nájemné, kterého mohl vlastník (pronajímatel) dosáhnout od 1. ledna 2007. Jestliže totiž nárok na náhradu za omezení vlastnického práva není nárokem na náhradu škody, jeví se tomuto východisku jako přiměřený závěr, že výše takové náhrady nepředstavuje reparaci ušlého zisku, kterého by případně pronajímatel mohl dosáhnout pronájmem bytu bez jakéhokoliv omezení výší nájemného, ale výše náhrady musí být proporcionální následné právní regulaci. Ta je pro období od 1. ledna 2007 stanovena zákonem č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Je třeba proto vzít v potaz, že i s účinností zákona č. 107/2006 Sb., zůstala zachována míra regulace výše nájemného, k jejímuž ukončení došlo k 31. prosinci 2010, resp. u bytů mimo jiné v hlavním městě Praze k 31. prosinci 2012 (§ 3 odst. 1 zákona č. 107/2006 Sb.), přičemž postup vedoucí k odstranění této regulace byl nastaven ve smyslu § 3 odst. 2 tohoto zákona možností pronajímatele jednostranně zvýšit nájemné jedenkrát ročně počínaje 1. lednem 2007 a následně vždy k 1. lednu (§ 3 odst. 2 zákona č. 107/2006 Sb.), tj. postupem, který měl zajistit postupné omezení v možnosti ujednání o výši nájemného na straně jedné, na straně druhé měl také zohledňovat možné sociální dopady pro ty skupiny nájemníků, kde se okamžitá a jednorázová deregulace jevila jako sociálně a společensky nepřijatelná“.

Obvodní soud po vrácení věci odvolacím soudem rozhodl znovu, a to ústavní stížností napadeným rozsudkem, kterým žalobu stěžovatele i ve zbývající části zamítl. V odůvodnění svého rozhodnutí obvodní soud v souladu s výše citovaným výkladem Nejvyššího soudu dovodil, že výše finanční kompenzace by měla být přiznána pouze jako rozdíl mezi regulovaným nájemným pobíraným za užívání bytu v rozhodném období a regulovaným nájemným zvýšeným k 1. 1. 2007 podle zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále též „zákon č.  107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného“). Tento rozdíl činil podle soudu 779 Kč měsíčně, za žalované období deseti měsíců tedy 7790 Kč. Soud uzavřel, že „částku ve výši 779 Kč měsíčně, kterou žalobce z nájmu předmětného bytu nedosahoval, nelze pokládat za tak citelný a intenzivní zásah do majetkové sféry žalobce, a tedy omezení jeho vlastnického práva“, čímž ani nemůže být dán nárok na kompenzaci za omezení vlastnického práva dle čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod (dále jen „Listina“).

Odvolací soud ústavní stížností napadeným rozsudkem potvrdil rozsudek obvodního soudu, neboť se zcela ztotožnil s jeho výkladem.

Dovolání stěžovatele bylo Nejvyšším soudem odmítnuto s odkazem na již ustálenou rozhodovací praxi a ustálený výklad vycházející z výše citovaného rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 367/2012, jakož i dalších navazujících rozhodnutí.

Stěžovatel v ústavní stížnosti namítal, že zamítnutím jeho žaloby soudy zatížily svá rozhodnutí protiústavní vadou a porušily základní práva stěžovatele, a to právo na spravedlivý proces zaručené čl. 36 odst. 1 Listiny, právo vlastnit majetek ve smyslu čl. 11 Listiny a
čl. 1 Dodatkového protokolu k Úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod (dále jen „Úmluva“), jakož i čl. 4 odst. 3 Listiny (zákonná omezení základních práv a svobod musí platit stejně pro všechny případy, které splňují stanovené podmínky) a čl. 4 odst. 4 Listiny (při používání ustanovení o mezích základních práv a svobod musí být šetřeno jejich podstaty a smyslu; taková omezení nesmějí být zneužívána k jiným účelům, než pro které byla stanovena). Proto stěžovatel navrhl, aby Ústavní soud napadená rozhodnutí obecných soudů zrušil.

Podle stěžovatele nelze při zjištění výše náhrady za omezení vlastnického práva aplikovat zákon č.107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného, který v rozhodné době neexistoval, a již vůbec nelze výši náhrady omezit („zastropovat“) výší pozdějšího „deregulovaného“ nájemného podle uvedeného zákona.  Podle stěžovatele je ústavně konformní takový postup při náhradě za omezení vlastnického práva z důvodu regulovaného nájemného, při kterém soudy přiznají náhradu alespoň ve výši, která by „kryla náklady užívání a oprav, návratnost vloženého kapitálu, polohy a atraktivitu bytu a přiměřený zisk“. Tento požadavek plyne jak z judikatury Ústavního soudu, tak z judikatury Evropského soudu pro lidská práva (dále též „ESLP“).

Stěžovatel podal dne 21. 11. 2016 podnět k přerušení řízení až do rozhodnutí ESLP ve věci stěžovatele proti České republice vedené pod č.45417/16, týkající se stížnosti stěžovatele v jiné jeho obdobné věci ukončené usnesením Ústavního soudu ze dne 19. 1. 2016 sp. zn. IV. ÚS 3145/15 (dostupné na http://nalus.usoud.cz, stejně jako další rozhodnutí zde citovaná) navazující na již zmíněný rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 367/2012.

Ústavní soud přezkoumal obsah napadených rozhodnutí i příslušného spisového materiálu a dospěl k závěru, že ústavní stížnost je důvodná.

Ústavní soud nejprve považoval za potřebné stručně zrekapitulovat především nálezovou judikaturu týkající se regulace nájemného a navazující právní úpravu. Po té Ústavní soud podal přehled relevantní judikatury Evropského soudu pro lidská práva.

Ústavní soud uvedl, že je nesporné, že stěžovatel jako vlastník předmětné nemovitosti musel v období, kterého se týká nyní projednávaná ústavní stížnost (od 1. 6. 2005 do 31. 3. 2006), strpět státem zakotvenou regulaci nájemného bez možnosti nájemné jednostranně zvýšit. V souladu s citovaným sjednocujícím stanoviskem ze dne 28. 4. 2009 sp. zn. Pl. ÚS-st. 27/09 (136/2009 Sb., ST 27/53 SbNU 885) se tak stěžovatel domáhal po státu náhrady za nucené omezení vlastnického práva.

K podnětu stěžovatele na přerušení řízení o ústavní stížnosti Ústavní soud uvedl, že řízení lze podle § 110 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“), použitelného subsidiárně i pro řízení o ústavní stížnosti, přerušit na souhlasný návrh účastníků, nebo podle § 109 odst. 2 písm. c) o. s. ř., může soud přerušit řízení, pokud „probíhá řízení, v němž je řešena otázka, která může mít význam pro rozhodnutí soudu, nebo jestliže soud dal k takovému řízení podnět“. Ústavní soud řízení o ústavní stížnosti s ohledem na předpokládanou délku řízení ve věci stěžovatele proti České republice (č. stížnosti 45417/16) nepřerušoval, nýbrž fakticky vyčkal na jiná rozhodnutí ESLP týkající se shodné otázky, a to rozhodnutí ve věcech Čapský a Jeschkeová proti České republice a Heldenburgovi proti České republice (rozhodnutí se stala dle čl. 44 odst. 2 Úmluvy konečnými dne 3. 7. 2017). Tato rozhodnutí se týkala právě otázky výše náhrady za omezení vlastnického práva při regulaci nájemného v České republice, přičemž o meritu věci (porušení práva na ochranu vlastnického práva) bylo rozhodnuto již v rozhodnutí R & L, s. r. o. a ostatní proti České republice ze dne 3. 7. 2014.

Ústavní soud konstatoval, že situace stěžovatele je skutkově i právně obdobná situacím, na které dopadala v tomto nálezu uvedená rozhodnutí Ústavního soudu, resp. Evropského soudu pro lidská práva. Stěžovatel byl vystaven stejnému omezení vlastnického práva jako zmínění stěžovatelé před ESLP, neboť k zásahu do práva na majetek došlo bez zákonného základu.

Podle názoru Ústavního soudu je tedy postaveno najisto, že zásah do majetkových práv stěžovatele představuje porušení čl. 11 odst. 1 Listiny, resp. čl. 1 Dodatkového protokolu k Úmluvě.

Ústavní soud zrekapituloval, že napadenými rozhodnutími obecných soudů byla žaloba stěžovatele v plném rozsahu zamítnuta a náhradu tak neobdržel žádnou, neboť soudy aplikovaly jako referenční kritérium pro učení výše náhrady výši nájemného, kterou mohl vlastník dosahovat podle zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného. Protože však rozdíl vypočtený podle zákona č. 107/2006 Sb., činil podle soudu 779 Kč měsíčně, tedy za žalované období deseti měsíců částku 7 790 Kč, dospěly soudy k závěru, že uvedená částka nepředstavuje citelný a intenzivní zásah do majetkové sféry stěžovatele, tudíž nepředstavuje ani takové omezení vlastnického práva, které má být právním titulem pro případnou náhradu.

Ústavní soud však uvedenému přístupu nalézacího a odvolacího soudu nepřisvědčil. Podle názoru Ústavního soudu je nutno odlišit samotný zásah do vlastnického práva majitelů domů spočívající v systému regulovaného nájemného na straně jedné, a otázku náhrady za tento zásah, tedy náhrady za omezení vlastnického práva, na straně druhé. Způsob určení výše náhrady, resp. výše náhrady samotná, nemůže zpětně vyloučit nárok jako takový, jako to učinily soudy v nyní projednávané věci. Již uvedená skutečnost by postačovala pro derogační zásah Ústavního soudu ve vztahu k napadeným rozhodnutím.

Ústavní soud uvedl, že nadto je však nutno odpovědět na otázku, zda je možno nadále, po rozhodnutích ESLP ve věcech Čapský a Jeschkeová proti České republice a Heldenburgovi proti České republice, aplikovat pro stanovení výše náhrady metodu, která plyne z rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 367/2012, resp. která byla meritorně potvrzena Ústavním soudem v nálezu ze dne 7. 6. 2016 sp. zn. II. ÚS 3219/15 (N 105/81 SbNU 663), tedy zda je možno nadále určovat výši náhrady za období od 1. 1. 2002 do 31. 12. 2006 podle zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného.

Ústavní soud konstatoval, že z rozhodnutí ESLP Čapský a Jeschkeová proti České republice a Heldenburgovi proti České republice jasně plyne, že uvedený způsob stanovení výše náhrady za omezení vlastnického práva ESLP odmítl. Vláda České republiky se v řízení před ESLP domáhala právě určení spravedlivého zadostiučinění optikou výše nájemného, které mohli stěžovatelé z předmětných bytů vybírat podle zákona č. 107/2006 Sb., ke dni 1. 1. 2007, jinak řečeno požadovala, aby pro výpočet výše spravedlivého zadostiučinění použil ESLP referenční kritérium dle zákona č. 107/2006 Sb., jako kdyby bylo účinné ode dne 1. 1. 2002 (bod 33 rozsudku Čapský a Jeschkeová). Tento způsob výpočtu však ESLP neakceptoval. V uvedeném kontextu Ústavní soud pro další své závěry rekapituloval argumenty vlády, kterým ESLP nepřisvědčil. Vláda neuspěla s argumentem, že v jiných rozhodnutích ESLP ve věci regulace nájemného ESLP shledal porušení Úmluvy v důsledku skutečnosti, že výše vybíraného nájemného byla nedostatečná, neboť nepokrývala ani náklady na odpisy předmětných nemovitostí, natož aby umožňovala dosažení přiměřeného zisku, zatímco v projednávané věci ESLP rozhodl o porušení Úmluvy v důsledku nezákonnosti zásahu, nikoli jeho nepřiměřenosti. Vláda též uvedla, že požadovaný rozdíl mezi regulovaným nájemným a „tržním nájemným“ (nájemným, které by stěžovatelé v příslušné době a lokalitě vybrali, pokud by předmětné nemovitosti nepodléhaly regulaci nájemného) nebo „minimálním ekonomickým nájemným“ nelze akceptovat, neboť trh s nemovitostmi byl v důsledku regulace nájemného zkreslen, tržní nájemné bylo tudíž nadhodnoceno. Pokud jde o minimální ekonomické nájemné, bylo dle vlády relevantní období příliš krátké a nemělo proto žádnou vypovídací hodnotu (pokud jde o časový rámec pro případnou investici do nemovitosti nebo jejího dalšího případného zhodnocování a s tím související návratnosti investice). Vláda proto považovala za vhodné použít právě metodu plynoucí z rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 367/2012, která rozlišuje mezi plnou náhradou a náhradou za omezení vlastnictví, která se nemusí přesně rovnat rozdílu mezi tržním a regulovaným nájemným a která plyne ze zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného (body 30 - 34 rozsudku Čapský a Jeschkeová).

Podle Ústavního soudu je podstatné, že ESLP uvedeným argumentům nepřisvědčil (body 41-45 rozsudku Čapský a Jeschkeová) a rozhodl o stanovení výše spravedlivého zadostiučinění tak, že „určení výše náhrady by se mělo mimo jiné zakládat na rozdílu mezi nájemným v podmínkách volného trhu a nájemným, na něž měli stěžovatelé právo podle vnitrostátní právní úpravy, která byla shledána ze strany ESLP protiprávní“.

Z rozsudku ELSP je podle Ústavního soudu tedy zřejmé, že základní metodou, kterou by měly obecné soudy postupovat při určení výše náhrady za omezení vlastnického práva v období, kterého se rozsudky ESLP týkají (od 1. 1. 2002 do 31. 12. 2006), nemůže být nadále výpočet dle zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného, nýbrž rozdíl mezi nájemným v podmínkách volného trhu a nájemným, na něž měli vlastníci právo podle vnitrostátní právní úpravy, popř. nájemného skutečně vybraného, bylo-li vyšší. Tímto došlo k překonání právních závěrů plynoucích z rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 367/2012, resp. nálezu Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 3219/15, které naopak aprobovaly metodu určení výše náhrady dle zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného. S ohledem na čl. 1 odst. 2 Ústavy České republiky („Česká republika dodržuje závazky, které pro ni vyplývají z mezinárodního práva“), respektoval rozhodující senát Ústavního soudu tento právní závěr, aniž by bylo nutno využít stěžovatelem požadovaný postup dle § 23 zákona č. 182/1993 Sb., o Ústavním soudu, ve znění pozdějších předpisů.

Ústavní soud uvedl, že respektováním způsobu stanovení náhrady za omezení vlastnického práva plynoucím z rozsudků ESLP ve věcech Čapský a Jeschkeová proti České republice ze dne 9. 2. 2017 a Heldenburgovi proti České republice ze dne 9. 2. 2017 předejde soudní moc dalším možným stížnostem a případnému neúspěchu České republiky před Evropským soudem pro lidská práva pro tvrzenou nedostatečnou kompenzaci za porušení čl. 1 Dodatkového protokolu k Úmluvě. Porušení Úmluvy shledal ESLP v rozhodnutí R & L, s. r. o. a ostatní proti České republice ze dne 3. 7. 2014 právě již v tom, že Česká republika zasahovala do práva na majetek bez relevantního zákonného základu. V tomto ohledu je situace všech pronajímatelů (vlastníků) shodná, neboť uvedenému zásahu byli vystaveni všichni shodným způsobem.

Ústavní soud dovodil, že obecné soudy jsou tak povinny při rozhodování o výši náhrady za omezení vlastnického práva regulací nájemného v období od 1. 1. 2002 do 31. 12. 2006 vycházet jako z primárního kritéria z rozdílu mezi obvyklým (tržním) nájemným v daném místě a daném čase a nájemným, kterého mohl dle právní úpravy vlastník dosahovat či kterého skutečně dosahoval. ESLP však připouští („mimo jiné“), že nemusí jít o kritérium jediné. Obecné soudy tedy mohou vzít v úvahu další okolnosti případu, přičemž odchýlení se od shora uvedené základní metody stanovení náhrady musí být založeno na věcných důvodech směřujících ke spravedlivému řešení věci a opřené o přesvědčivou a racionální argumentaci.

Ústavní soud v nyní posuzovaném případě shrnul, že způsob, kterým obecné soudy přistoupily k posouzení nároku stěžovatele na náhradu za zásah do vlastnického práva v období od 1. 6. 2005 do 31. 3. 2006 způsobený regulací nájemného, spočívající v tom, že aplikací zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného, vyloučily vůči stěžovateli jakoukoli náhradu, je s ohledem na shora uvedené závěry ústavně neakceptovatelný.

Ústavní soud uzavřel, že napadenými rozhodnutími došlo k porušení ústavního práva stěžovatele na ochranu vlastnictví dle čl. 11 odst. 1 Listiny, resp. čl. 1 Dodatkového protokolu k Úmluvě. Ústavní soud proto ústavní stížnosti vyhověl a napadená rozhodnutí zrušil.

 

Rozhodnutí zpracovala JUDr. Renata Rázková, Ph.D., asistentka soudce Ústavního soudu.