oficiální stránky odborného  právnického časopisu české advokacie • oficiální stránky odborného  právnického časopisu české advokacie  
AK Logo Logo
vítejte!
Právě jste vstoupili na Bulletin advokacie online. Naleznete zde obsah stavovského odborného časopisu Bulletin advokacie i příspěvky exklusivně určené jen pro tento portál.
Top banner Top banner Top banner
CHCETE SI OBJEDNAT?
Zákon o advokacii a stavovské předpisy
Wolters Kluwer
Nesporná řízení I
450 Kč
natuzzi sale

Archiv BA

Archiv čísel

anketa

Vítáte zavedení advokátního procesu v záměru CŘS?
PARTNEŘI
SAK ePravo WKCR

K otázce posouzení neplatnosti smlouvy o smlouvě budoucí

publikováno: 12.07.2016

Při výkladu smluv má přednost takový výklad, který nezakládá neplatnost smlouvy, před výkladem, který neplatnost smlouvy zakládá, jsou-li možné oba výklady. Absence vymezení přesného spoluvlastnického podílu na společných částech domu nezakládá neplatnost smlouvy o smlouvě budoucí kupní, na základě které byla později mezi stejnými smluvními stranami uzavřena kupní smlouva.

Nález Ústavního soudu ze dne 26. 1. 2016,  sp. zn. II. ÚS 2124/14

Odůvodnění:

Na Ústavní soud se obrátili stěžovatelé, kteří namítali porušení ústavních principů a svých ústavně zaručených základních práv, ke kterému mělo dojít jednak v důsledku vadného procesního postupu obecných soudů, a dále jejich nesprávným právním posouzením otázky (ne)platnosti „Smlouvy o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví jednotek“ (dále jen „Smlouva o smlouvě budoucí“ nebo „Smlouva“) uzavřené mezi stěžovateli a vedlejší účastnicí.

Stěžovatelé v ústavní stížnosti především nesouhlasili s právním názorem městského soudu, obsaženým v ústavní stížností napadeném rozsudku a následně potvrzeným Nejvyšším soudem v jeho usnesení, které bylo rovněž ústavní stížností napadeno, na jehož základě byla předmětná Smlouva o smlouvě budoucí shledána neplatnou ve smyslu ust. § 37 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, z důvodu neurčitosti jejího obsahu pokud jde o vymezení spoluvlastnického podílu stěžovatelů na společných částech bytového domu. Tato Smlouva podle obecných soudů totiž v rozporu s tehdy platným zákonem č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), dále jen „zákon o vlastnictví bytů“, vymezujícím v § 6 odst. 1 obligatorní náležitosti smlouvy o převodu vlastnictví jednotky, obsahuje zcela obecné a ne­určité stanovení spoluvlastnického podílu stěžovatelů na společných částech domu; uvedené dle městského soudu platí i pro smlouvu o smlouvě budoucí, týkající se převodu bytu.

Z ústavněprávního hlediska se podle Ústavního soudu jednalo o posouzení otázky existence a případně interpretace autonomního projevu vůle smluvních stran (stěžovatelů a ve­dlejší účastnice) při uzavírání Smlouvy o smlouvě budoucí ze strany obecných soudů, přičemž oběma otázkami, tzn. jak otázkou samotné existence autonomie vůle smluvních stran (smluvní svobody), tak i ústavními požadavky na způsob její interpretace ze strany veřejné moci (zejména obecných soudů), se Ústavní soud v minulosti ve své judikatuře již opakovaně zabýval.

Ústavní soud poukázal na to, že ve své judikatuře vymezil jako jeden ze základních principů výkladu smluv prioritu výkladu, který nezakládá neplatnost smlouvy, před takovým výkladem, který neplatnost smlouvy zakládá, jsou-li možné oba výklady. Tímto je vyjádřen a podporován princip autonomie smluvních stran, povaha soukromého práva a s ním spojená společenská a hospodářská funkce smlouvy. Neplatnost smlouvy má být tedy výjimkou, nikoliv zásadou [srov. např. i nález Ústavního soudu ze dne 23. 4. 2013, sp. zn. IV. ÚS 1783/11 (N 64/69 SbNU 197)]. Z opačného pohledu, uvedl Ústavní soud, nelze za ústavně konformní označit takovou praxi obecných soudů, kdy (bez ohledu na konkrétní okolnosti případu) soudy mechanicky preferují výklad vedoucí k (absolutní) neplatnosti smlouvy před výkladem neplatnost smlouvy nezakládajícím, neboť jím nejen porušují základní právo jednotlivců (smluvních stran), zaručené čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod (dále jen „Listina“), ale dostávají se jím do rozporu i s principy právního státu zakotvenými v čl. 1 odst. 1 Ústavy České republiky (dále jen „Ústava“).

Městský soud v ústavní stížností napadeném rozsudku na základě výkladu příslušných ustanovení Smlouvy o smlouvě budoucí, jež stanovila způsob vymezení spoluvlastnického podílu stěžovatelů na společných částech bytového domu, konstatoval, že ujednání, podle něhož se řídí velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě, je třeba považovat za neurčité, neboť se jedná o obecnou formulaci, která nevypovídá nic o faktické velikosti jejich spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Na základě toho pak městský soud dospěl k závěru, že tato Smlouva je ve smyslu ust. § 37 odst. 1 obč. zák. č. 40/1964 Sb. neplatná, neboť je v rozporu s obligatorními náležitostmi smlouvy o převodu bytu, vymezenými v tehdy platném ust. § 6 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů, jež je třeba vztáhnout i na Smlouvu o smlouvě budoucí o převodu bytu, jelikož postrádá stanovení spoluvlastnického podílu (stěžovatelů) na společných částech domu.

S uvedeným právním závěrem městského soudu se však Ústavní soud neztotožnil, neboť dle názoru Ústavního soudu městský soud použitým výkladem obsahu Smlouvy o smlouvě budoucí a na jeho základě formulovaným právním závěrem o její neplatnosti z důvodu neurčitosti vymezení spoluvlastnického podílu stěžovatelů na společných částech bytového domu dostatečně nezohlednil vůli smluvních stran a také jejich následné jednání, čímž nejen nepřípustně omezil právo stěžovatelů na autonomní projev vůle, zaručené v čl. 2 odst. 3 Listiny, ale porušil i jejich právo vlastnit majetek, zaručené v čl. 11 odst. 1 Listiny.

Ústavní soud předně odmítl již samotné východisko, na němž městský soud založil svůj výklad předmětné Smlouvy a na jehož základě následně dospěl k závěru o její neplatnosti, tj. že již z důvodu obligatorní písemné formy této Smlouvy musí být projev vůle dán obsahem listiny, kde je zaznamenán; nestačí, že účastníkům právního vztahu je zřejmé, co je předmětem smlouvy. Městský soud tak podle Ústavního soudu upřednostnil ryze jazykový výklad samotného textu předmětné Smlouvy, aniž by jakkoliv reflektoval autonomní projev vůle a úmysl jejích smluvních stran (tj. stěžovatelů a vedlejší účastnice), explicitně vyjádřený již v samotném textu předmětné Smlouvy o smlouvě budoucí, v němž zohlednily skutečnost, že v době uzavření Smlouvy ještě nebylo objektivně možné jednoznačně specifikovat a vymezit v budoucnu převáděné spoluvlastnické podíly stěžovatelů na společných částech bytového domu, když uvedly, ževzhledem ke skutečné výstavbě může dojít k dílčí úpravě velikosti podlahové plochy jednotky a všech nebo některých spoluvlastnických podílů, s čímž také současně vyslovily souhlas, když absenci těchto údajů nepovažovaly za vadu, která by činila tuto Smlouvu neplatnou. Podle Ústavního soudu navíc městský soud nijak nezohlednil ani následné jednání jejích smluvních stran, když na základě jejích parametrů a takto vymezeného předmětu Smlouvy posléze uzavřely „Kupní smlouvu o převodu vlastnictví jednotek a spoluvlastnických podílů k pozemkům“ (dále jen „Kupní smlouva“), na jejímž základě došlo nejen k převodu bytové jednotky, ale i spoluvlastnických podílů ke společným částem bytového domu. Ústavní soud dovodil, že městským soudem použitý formalistický výklad, spočívající ve výkladu samotného smluvního textu, bez ohledu na autonomní projev vůle smluvních stran a jejich úmysl, potvrzený nejen v samotném textu smlouvy, ale i jejich následným jednáním, se tak nachází nejen v přímém rozporu s ústavněprávními východisky [což ostatně Ústavní soud konstatoval i v nálezu ze dne 28. 1. 2004, sp. zn. I. ÚS 546/03 (N 12/32 SbNU 107), ve kterém vyslovil, že formalismus obecných soudů spočívající toliko ve výkladu smluvního textu z něj samotného, bez ohledu na účel úkonu, spočívající ve vůli účastníků smluvního vztahu, uplatněný při výkladu právního úkonu jednotlivce, lze v důsledku vztáhnout také na formalismus interpretace samotné právní normy], ale nerespektuje ani zásady výkladu právních úkonů, vymezené v tehdy platném ust. § 35 odst. 2 obč. zák. č. 40/1964 Sb. (s níž zcela koresponduje současná právní úprava obsažená v zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, konkrétně v ust. § 555 a násl. a zejména pak v § 556 odst. 2), dle kterých je právní úkony vyjádřené slovy třeba vykládat nejen podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle (úmyslu) toho, kdo právní úkon učinil, přičemž se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.

V tomto ohledu se proto Ústavní soud neztotožnil ani s právním názorem městského soudu, který příslušné ustanovení předmětné Smlouvy o smlouvě budoucí, vymezující v budoucnu převáděné spoluvlastnické podíly stěžovatelů ke společným částem domu na základě vzájemného poměru velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě, považoval za natolik neurčité, vágní či nic nevypovídající o faktické velikosti jejich spoluvlastnického podílu, že vyvolává následek v podobě neplatnosti předmětné Smlouvy (ve smyslu ust. § 35 odst. 2 obč. zák. č. 40/1964 Sb.), a to pro neurčitost jejího obsahu a nedodržení obligatorních náležitostí podle ust. § 6 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů.

Ústavní soud připustil, že v době uzavírání předmětné Smlouvy o smlouvě budoucí a rovněž v době rozhodování obecných soudů byla citovaná právní úprava, obsažená v zákoně o vlastnictví bytů, platnou, a neshledal ani důvod jakkoliv zpochybňovat účel zde zakotveného požadavku na vymezení převáděných spoluvlastnických podílů ke společným částem domu jako obligatorní náležitosti smlouvy o převodu bytu, který spočívá především v potřebě určení rozsahu, v jakém se vlastník bytové jednotky bude podílet jak na správě, tak i na nákladech údržby společných částí domu. Současně Ústavní soud dovodil, že městský soud v nyní projednávané věci splnění tohoto požadavku na obligatorní vymezení převáděných spoluvlastnických podílů ke společným částem domu vyložil příliš restriktivním způsobem a při výkladu příslušných ustanovení Smlouvy o smlouvě budoucí postupoval v rozporu s výše popsaným principem výkladu smluv, neboť upřednostnil výklad zakládající neplatnost předmětné Smlouvy, ačkoliv z následného chování smluvních stran zřetelně vyplývá, že jimi takto učiněný konkrétní projev vůle (vymezení spoluvlastnických podílů stěžovatelů ke společným částem domu a jejich zamýšlený převod) byl pro ně dostatečně srozumitelný, určitý a současně i závazný, což ostatně následně i dostatečně potvrdily uzavřením uvedené Kupní smlouvy.

V této souvislosti Ústavní soud nepřisvědčil závěru městského soudu, že uvedené podmínky (splnění obligatorních náležitostí dle zákona o vlastnictví bytů) je třeba stejnou měrou klást jak na samotnou smlouvu o převodu bytu, tak i na smlouvu o smlouvě budoucí, v níž teprve smluvní strany vyjadřují svou vůli v budoucnu uzavřít kupní smlouvu (smlouvu o převodu bytu), přičemž považují za vhodné a žádoucí již nyní vymezit její některé klíčové parametry a podmínky. Ústavní soud poukázal na to, že je obecně známo, že se v praxi tento postup při uzavírání smluv vyskytuje relativně často právě v souvislosti s prodejem bytů v plánovaných či již započatých, avšak zdaleka nedokončených projektech výstavby nových bytových domů či komplexů, kdy již v průběhu realizace stavby dochází k uzavírání příslušných smluv, týkajících se převodu jednotlivých bytových jednotek, jako tomu bylo i v nyní projednávané věci stěžovatelů. Za dané situace, kdy je stavba bytového domu teprve realizována, je dle Ústavního soudu objektivně téměř nemožné v době uzavírání smlouvy o smlouvě budoucí vždy dostát požadavku na bližší a specifičtější konkretizaci (např. uvedením přesných výměrů v m2) v budoucnu převáděných spoluvlastnických podílů ke společným částem (teprve budovaného) domu, jak jej restriktivně dovozuje městský soud z ust. § 6 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů.

V této souvislosti Ústavní soud poukázal na to, že současná právní úprava obsažená v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, týkající se smluvních závazků ve vztahu k převodům bytů, nahrazující úpravu v zákoně o vlastnictví bytů, opustila v ní převažující „kogentní“ charakter právní úpravy smluv o převodu bytů, projevující se mj. právě i v podrobném vymezení obligatorních náležitostí jejich obsahu, zcela nepochybně tak mnohem více reflektuje výše popsaný ústavní princip i základní právo jednotlivců na respektování jejich autonomie vůle (smluvní svobody), než tomu bylo v právní úpravě obsažené v obč. zák. č. 40/1964 Sb. či obecně v soukromoprávních předpisech (včetně zákona o vlastnictví bytů), která naopak u celé řady smluvních typů upřednostňovala kogentní výčet obligatorních náležitostí dané smlouvy (pod hrozbou vyslovení její neplatnosti), tedy úpravu autonomii vůle smluvních stran značně omezující. Ústavní soud však současně připustil, že uvedená skutečnost nemá z hlediska přímých dopadů na nyní projednávaný případ stěžovatelů žádnou významnou relevanci, neboť přechodné ust. § 3063 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, nepříliš racionálně, rozlišuje a současně zavádí odlišný právní režim (a to i do budoucna) pro „staré“ bytové jednotky, tj. vzniklé před nabytím účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, k 1. 1. 2014, a „nové“ bytové jednotky, vzniklé již za doby účinnosti občanského zákoníku.

Ústavní soud dále dovodil, že pokud za dané situace Nejvyšší soud odmítl dovolání stěžovatelů a ztotožnil se s právním názorem městského soudu ohledně neplatnosti předmětné Smlouvy o smlouvě budoucí, neboť i on dospěl k závěru, že Smlouva sice obsahuje popis (budoucího) bytu, jeho příslušenství, velikost jeho podlahové plochy a odkaz na schematický plán bytu, který je součástí přílohy, postrádá však dostatečně určité, tj. konkrétní vymezení převáděných spoluvlastnických podílů na společných částech domu, pak ani Nejvyšší soud nedostál své ústavní povinnosti chránit základní práva a svobody stěžovatelů (čl. 4 Ústavy), neboť i dovolací řízení je nedílnou součástí ústavního rámce pravidel spravedlivého procesu, a dovolací soud je tedy povinen chránit základní práva a svobody jednotlivce, což však Nejvyšší soud v nyní posuzované věci stěžovatelů neučinil.

S ohledem na výše uvedené dospěl Ústavní soud k závěru, že městský soud použitým výkladem obsahu předmětné Smlouvy o smlouvě budoucí a na jeho základě formulovaným právním závěrem o její neplatnosti z důvodu neurčitosti vymezení v budoucnu převáděných spoluvlastnických podílů stěžovatelů na společných částech bytového domu, dostatečně nezohlednil vůli smluvních stran uzavírajících předmětnou Smlouvu o smlouvě budoucí (a jejich následné chování), čímž nejen nepřípustně omezil právo stěžovatelů na autonomní projev vůle, zaručené v čl. 2 odst. 3 Listiny, ale v konečném důsledku porušil i jejich právo vlastnit majetek, zaručené v čl. 11 odst. 1 Listiny. Jestliže pak za dané situace Nejvyšší soud napadeným usnesením následně odmítl dovolání stěžovatelů, ani tento soud nedostál své ústavní povinnosti chránit základní práva a svobody stěžovatelů (čl. 4 Ústavy). Proto Ústavní soud ústavní stížnosti vyhověl a napadená rozhodnutí obecných soudů zrušil.

Zaslala a upravila JUDr. RENATA RÁZKOVÁ, Ph.D., asistentka soudce Ústavního soudu.