Je zákaz kouření v domě a bytě „rozumným pokynem“ (§ 2256 o. z.)?
autor: JUDr. Stanislav Křeček publikováno: 20.07.2017
Nechci se samozřejmě zde pouštět do debaty o tom, zda je kouření zdravé, rozumné a přijatelné či nikoliv. Ostatně názorů na toto téma jsme si v posledních měsících, v souvislosti s jinou oprávní úpravou, vyslechli dost. Jde mi o to, zda pronajímatel může nájem bytu nebo domu podmínit zákazem kouření – a snahy o takový zákaz se v praxi již objevují, aniž by se tím dostaly do rozporu s ustanovením § 2235 o. z. („nepřihlíží se k ujednáním zakazujícím nájemcova práva“) nebo s ustanovením § 2239 o. z. („nepřihlíží se k ujednání…ukládající nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená“) nebo zda může zákaz uložit i nájemcům, kteří již mají uzavřenu nájemní smlouvu.
Omezování kouření není v našem právním řádu nic nového. Zdá se, že názor, že kouření nepřispívá zdraví člověka (nejen toho kouřícího) a obtěžuje jeho okolí, je víceméně obecně sdílen. Na straně druhé nejde o žádné počínání, které by bylo v rozporu s dobrými mravy, jde vcelku o tolerované počínání, o součást způsobu života mnohých našich spoluobčanů, byť to jistě není součástí zdravého životního stylu. Ale pronajímatel rozhodně není ten, kdo by byl povolán nebo zákonem zmocněn k ochraně zdravého životního stylu „svých“ nájemců a kdo by byl tedy oprávněn z tohoto důvodu jim ukládat nebo na nich požadovat omezení jimi zvoleného způsobu života. Současně však platí, že ať již si o právním předpise zakazující kouření v části veřejného prostoru myslíme cokoliv, nelze mu upřít, že reaguje na společenskou poptávku, a to nejen u nás, ale jistě i v podstatné části Evropy.
Jde o stejné posouzení vzájemných vztahů mezi nájemcem a pronajímatelem, resp. o zákonné omezení smluvní volnosti, jaké při přípravě nového občanského zákoníku bylo zvažována např. při formulování ustanovení § 2285 o. z., tedy při vyloučení zákazu omezovat nájemci chov zvířat v bytě. Také zde bylo nakonec při formulování tohoto ustanovení vzato v úvahu, že chování zvířat (pokud tím nejsou způsobovány nepřiměřené potíže) je již natolik zcela integrální součástí způsobu života některých občanů, že takový zákaz ze stran pronajímatele, jde-li o poskytování bydlení, které samo o sobě má bezpochyby i nepřehlédnutelný sociální rozměr, by byl nepřijatelný. Lze však kouření s tímto srovnávat?
Úvahu si tedy zaslouží posouzení toho, zda zákaz kouření se může týkat jen domu (tedy společných částí nemovitosti) nebo dokonce i bytu, který výlučně užívá jen nájemce a dále pak to, zda takový zákaz může (nebo musí) být (pouze) součástí nájemní smlouvy, nebo zda může být, jako „rozumný pokyn“ uložen i těm nájemcům, jejichž nájemní smlouva takový zákaz neobsahuje.
Pokud jde o obsah nájemní smlouvy, která je pronajímatelem předkládána nájemci, pak obsahem takové nájemní smlouvy může být sice cokoliv, ale relevantní je pouze to, čeho se lze v případě sporu dovolat, tedy k čemu se v případě sporu přihlíží. Podle ustanovení § 2235 odst. 1 se nepřihlíží k ujednáním zkracujícím nájemcova práva „podle ustanovení tohoto pododdílu“, tedy hlavy II, oddíl 3, pododdíl 2 o. z. V těchto ustanoveních však kouření kdekoliv v nemovitosti upraveno není, (na rozdíl např. od možnosti chovat zvíře nebo podnikat v bytě) a tedy nelze o zkracování nějakého práva podle tohoto pododdílu mluvit. Podle ustanovení § 2239 o. z. se však nepřihlíží také k ujednání, ukládajícímu nájemci povinnosti, které jsou vzhledem k okolnosti zjevně nepřiměřené. Při uzavírání nájemní smlouvy je rozhodující okolností zřejmě to, že je uzavírána ze svobodné vůle nájemce, není k jejímu uzavření jakkoliv nucen a nic mu nebrání nepřiměřené povinnosti, které by mu, podle jeho názoru, nájemní smlouva ukládala, prostě odmítnout s tím, že takovou smlouvu neuzavře. Takové ustanovení by nikterak neohrožovalo postavení nájemce jako slabší strany práva (což je jeden z důvodů právní úpravy §2239 o. z., tedy zakázaných ujednání), neboť takový zákaz by odpovídal stavu společenského právního vědomí většiny občanů a odpovídá i názorům na zdravý životní styl. K okolnostem nájmu bytu jistě patří i neobtěžování ostatních osob nacházejících se v domě, neznečišťování společných prostor, nebo chovat se tak, aby se nepřispívalo k možnosti vzniku požáru. Ze všech těchto hledisek mám za to, že zákaz kouření, ať již v domě nebo i v bytě, by nebylo možné považovat za ujednání zjevně nepřiměřené okolnostem ve smyslu ustanovení § 2239 o. z.
S jedinou výjimkou ovšem. A to je skutečnost, že nájemní smlouva obsahující takové omezení by musela být uzavřena s každým nájemcem a musela by se teda týkat všech nájemců v domě. Pokud by tomu tak nebylo, pokud by byl některý z nájemců z tohoto zákazu vyňat, ať již z jakýchkoliv důvodů, šlo by, podle mého názoru o zvýhodnění, které by ostatní mohli považovat za nepřiměřené, šikanující. Dobré důvody, které by k zákazu kouření vedly by tak byly zpochybněny a existence zjevně nepřiměřených okolností by byla, zdá se, zřejmá.
Lze však takovou povinnost, totiž zdržet se kouření v domě nebo v bytě, uložit stávajícím nájemcům, jejichž nájemní smlouva takový zákaz neobsahuje? Dobrovolně se zavázat k plnění povinnosti, která není v nájemní smlouvě ujednána, je jistě možné, ale ukládat nájemcům povinnost, která není obsažena v nájemní smlouvě tak, aby v případě sporu byla vymahatelná, je patrně možné, domnívám se, jen pokud by taková povinnost byla „rozumným pokynem“ podle § 2256 o. z. Důvodová zpráva k občanskému zákoníku to však, zdá se, téměř vylučuje: „Pokyny pronajímatele ovšem nejsou právně vynutitelné, přestože jsou in concreto, rozumné, ledaže by opakovaly zákon, upozorňovaly na jeho ustanovení, varovaly před porušováním a podobně“. Otázkou ovšem je, proč by pronajímatel takového pokyny (opakující zákon) nájemci vůbec ukládal.
Naštěstí v jiných komentářích lze najít i jiný právní názor. Velký komentář k občanskému zákoníku autorů Švestka, Dvořák, Fiala (Wolters Kluwer, 2014) má poněkud rozšiřující názor: „Rozumné pokyny pronajímatel pro zachování náležitého pořádku v domě mohou být nájemci sděleny ze strany pronajímatele individuálně (např. v reakci na předchozí chování nájemce), popř. i všeobecným způsobem (napři. v podobě domovního řádu dopadajícího na všechny nájemce v domě). Obsah pojmu „rozumné pokyny“ lze negativně vymezit tak, že nejde o projevy šikanózní povahy vůči nájemci. Porušování této povinnosti ze strany nájemce může být – v závislosti na jeho intenzitě – posouzeno i jako hrubé porušení povinností nájemce nebo zvlášť závažné porušení povinnosti nájemce opravňující pronajímatele nájem vypovědět podle § 2288 odst. 1, písm. a) nebo 2291.“
Ještě podrobněji se touto problematikou zabývá Velký komentář k občanskému zákoníku autorů F. Melzera a P. Tégla (Leges 2016) takto: „Povinnost nájemce řídit se nejen zákonnými předpisy, ale i rozumnými pokyny pronajímatele je vyjádřením vůle zákonodárce, aby vzájemné vztahy mezi nájemci a pronajímateli nebyly určovány jen zákonnými předpisy a případně dohodnutými vztahy upravenými v nájemní smlouvě. Je jistě ku prospěchu věci, pokud se řídí i rozumnými pokyny nebo obecně respektovanými zvyklostmi. Za rozumný pokyn je ovšem třeba považovat takový pokyn, který se jeví rozumným z objektivních hledisek, nikoli rozumný pouze podle představ pronajímatele. Co se může jevit jedné ze stran rozumné to by mohla druhá strana považovat za šikanující. Takový pokyn by pak povahu rozumného pokynu nesplňoval. Rozumný pokyn může být dán k řešení přechodné situace (úprava pohybu osob v domě po dobu trvání staveních prací, umožnění přístupu do bytů s ohledem na potřebu naléhavých oprav), ale nelze vyloučit i pokyn trvalejšího charakteru. Rozumné pokyny pronajímatele jistě nejsou právně vynutitelné, pronajímatel se nemůže domáhat žalobou plnění svého pokynu, ani tehdy pokud by nebyly plněny rozumné pokyny, které nezasahují negativně do práv nájemců nebo neodporují zákonu není důvod k jejich ignorování. Nelze ovšem zcela vyloučit, že extrémní a úmyslné neplnění rozumných pokynů pronajímatele by mohlo vést k výpovědi nájemce z jiných závažných důvodů (§ 2288 odst. 1 písm. d o. z.) Rozumné pokyny mohou být a často také bývají součástí „domovních řádů“ nebo podobných písemností. Lze jen doporučit jejich střízlivé a omezené používání. Pokud se nájemce uchází o uzavření nájemní smlouvy jistě se s podobným “řádem“ předem seznámí, a pokud by mu nevyhovoval, nájemní smlouvu neuzavře. Na práva a povinnosti nájemců, kteří již mají uzavřeny nájemní smlouvy, by mohl mít nově vydaný „domovní řádů“ vliv jen tehdy, pokud by splňoval podmínky v zákoně předvídaných „rozumných pokynů“. Jinak by mohl mít platnost, jen pokud by sním nájemci souhlasili…“
Z uvedeného zdá se mi zřejmé, že rozumný pokyn nemusí jen opakovat nebo připomínat zákon, jak se domnívají autoři důvodové zprávy, ale může vymahatelně uložit i povinnost nebo způsob chování, který v zákoně a ani v nájemní smlouvě obsažen není.
Lze však nájemci takto zakázat kouření? Nájemce, k jehož způsobu života kouření patří, uzavíral nájemní smlouvu, která ho v tomto nikterak neomezovala a kdy s možností kouřit ve „svém“ bytě zjevně počítal. Rovněž ani pronajímatel neměl při jejím uzavírání proti kouření nájemce žádné námitky. Jde tedy o okolnost, ohledně níž jedna ze stran platné smlouvy změnila názor, s nímž druhá strana nesouhlasí. Takováto změna názoru sdělená nájemci by však, podle mne, sotva by mohla být považována, pokud by šlo o zákaz kouření v bytě nájemce, za rozumný pokyn.
Jiná situace by však byla, pokud by pronajímatel považovat za rozumné zakázat kouření ve společných prostorách domu. Žádný kuřák by se nemohl cítit nepřiměřeně omezován, pokud by nesměl kouřit na chodbách domu, kdy by jejich zakouření mohlo obtěžovat ostatní osoby v domě, nebo např. ve sklepě, kdy by navíc takové počínání bylo v rozporu s požadavky protipožární bezpečnosti. Takovýto pokyn všem nájemcům v domě – vložený třeba dodatečně do domovního řádu nebo písemně sdělen nájemcům – by mohl být za rozumný pokyn považován.
Z uvedeného tedy lze, podle mého názoru, odvodit následující:
- Součástí nájemní smlouvy může být ustanovení o zákazu kouření jak v domě, tak v bytech, pokud se takový zákaz vztahuje na všechny nájemce v domě.
- Za závazný rozumný pokyn by nemohl být považován zákaz kouření v bytech těch nájemců, kterým toto neplyne z nájemní smlouvy.
- Zákaz kouření ve společných prostorách domu by mohl být rozumným pokynem podle § 2256 o. z., i kdyby jej neobsahovala nájemní smlouva.
Autor působí jako zástupce Veřejného ochránce práv.