Co přinese změněná definice pozemku v katastrálním zákoně
autor: JUDr. Eva Barešová publikováno: 21.12.2017
Dne 1. ledna 2018 nastane účinnost složitě projednávané novely stavebního zákona (zveřejněna 31. 7. 2017 pod č. 225/2017 Sb.). Spolu se stavebním zákonem bylo novelizováno dalších 44 zákonů, mezi nimi i katastrální zákon. Novela katastrálního zákona není sice rozsáhlá, dotýká se „jen“ definice pozemku v katastrálním zákoně, ale přesto přinese pro praxi důležitou a významnou změnu, týkající se snadnějšího zapisování nově vzniklých pozemků rozdělením. A právě na novelu katastrálního zákona chci v tomto článku upozornit.
V této souvislosti však považuji za vhodné se zmínit i o dalších druzích hranic pozemku a jejich významu, protože veřejnost často význam druhů hranic pozemku nedoceňuje. Za podstatnou často považuje jen hranici vlastnickou.
Definice pozemku v minulosti
Definice pozemku nikdy nebyla uvedena v občanských zákonících, které platily na území dnešní České republiky. Ty se v minulosti zabývaly definicí nemovité věci, ale ne definicí pozemku, byť definice nemovité věci se od roku 1951 odvíjela od pozemku. Obecný zákoník občanský č. 946/1811 Sb. z. s. nemovitou věc vymezoval v § 293 prostřednictvím věcí movitých, když stanovil, že „Věci, které bez porušení jejich podstaty s jednoho místa na druhé lze přenášeti, jsou movité, jinak jsou nemovité.“ Občanský zákoník č. 141/1950 Sb. již definoval nemovitou věc v § 26 s využitím pojmu pozemek tak, že stanovil, že „Pozemky a stavby, s výjimkou staveb dočasných, jsou věci nemovité.“ Občanský zákoník č. 40/1964 Sb. definoval nemovitou věc v § 119 odst. 2 také prostřednictvím pozemku, když stanovil, že „Nemovitost je pozemek a stavba spojená se zemí pevným základem.“
Rovněž dnes platný občanský zákoník č. 89/2012 Sb. definuje nemovitou věc (§ 498) s využitím pojmu pozemek, i když pozemek definuje stále jiný právní předpis, a tím je katastrální zákon.
Již katastrální zákon č. 177/1927 Sb., o pozemkovém katastru a jeho vedení (katastrální zákon) – zrušen až zákonem č. 46/1971 Sb., o geodézii a kartografii – stanovil v § 4 odst. 1, že „Pozemkem podle tohoto zákona se rozumí část přirozeného povrchu zemského, která jest oddělena od sousedních částí trvale viditelným rozhraničením, hranicí správní nebo držebnostní nebo se od nich liší vzděláváním neb užíváním.“ Hned při prvním zběžném přečtení je vidět, že i zákon č. 344/1992 Sb., o katastru
nemovitostí (katastrální zákon), s účinností od 1. 1. 1993, se „inspiroval“ zákonem z roku 1927 a v § 27 písm. a) stanovil v původním znění (od 1. 1. 1993 do 28. 2. 2009), že pozemkem
se rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků. Teprve novela č. 8/2009 Sb. s účinností od 1. 3. 2009 hranice pozemku rozšířila ještě o hranici rozsahu zástavního práva. Aby tedy pozemek byl pozemkem, musí se jednat o určitou část zemského povrchu, která je vymezena hranicemi stanovenými zákonem.
Definice pozemku podle současného katastrálního zákona ve znění do 31. 12. 2017
V souvislosti s rekodifikací soukromého práva doznala změn i definice pozemku v zákoně č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), který stejně jako občanský zákoník nabyl účinnosti 1. 1. 2014. Pozemkem se podle § 2 písm. a) katastrálního zákona od 1. 1. 2014 rozumí „část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí jiného práva podle § 19, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků“.
Nová právní úprava jako hranice pozemku převzala hranice, které byly stanoveny předchozím katastrálním zákonem č. 344/1992 Sb. (vyjma hranice držby), a přidala nové hranice, a to hranici stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí jiného práva podle § 19 katastrálního zákona, tj. práva odvozeného od vlastnického práva, a hranici rozsahu práva stavby.
Oproti předchozí právní úpravě přibyly tak další dvě hranice rozsahu práva, které jsou schopny vytvořit nový pozemek. Jednou je hranice rozsahu práva odvozeného od vlastnického práva (příslušnost organizačních složek státu a státních organizací hospodařit s majetkem státu, právo hospodařit s majetkem státu, svěření majetku hlavního města Prahy městským částem hlavního města Prahy, svěření majetku statutárního města městským obvodům nebo městským částem statutárních měst, předání majetku ve vlastnictví územního samosprávného celku organizační složce do správy k jejímu vlastnímu hospodářskému využití, předání majetku ve vlastnictví územního samosprávného celku příspěvkové organizaci k hospodaření). Je pravda, že tyto hranice byly v katastru nemovitostí vedeny i dříve, ale nebylo to zakotveno v katastrálním zákoně. Bylo by ale nesmyslné a zcela proti smyslu katastrálního zákona, kdyby hranice těchto užívacích vztahů nebyly hranicemi pozemku, neboť potom by v katastru nemovitostí byly uvedeny jako vlastníci jen stát, kraje a obce bez rozlišení, která organizační složka státu nebo územního samosprávného celku, státní organizace, státní podnik, městská část nebo příspěvková organizace kraje nebo obce s majetkem hospodaří (spravuje jej).
Druhou novou hranicí rozsahu práva je hranice rozsahu práva stavby, které se stalo zároveň jako nemovitá věc nově i předmětem evidování v katastru nemovitostí [§ 3 odst. 1 písm. f) katastrálního zákona].
Další změna byla až trochu zvláštní s ohledem na ust. § 1 odst. 1 věty druhé občanského zákoníku, kde je uvedeno, že „Uplatňování soukromého práva je nezávislé na uplatňování práva veřejného.“ Mám na mysli hranici stanovenou regulačním plánem (§ 61 odst. 1 stavebního zákona), územním rozhodnutím [§ 77 písm. a) a d) stavebního zákona – rozhodnutí o umístění stavby a rozhodnutí o dělení a scelování pozemků] a územním souhlasem [§ 96 odst. 2 písm. d) stavebního zákona – vydává se u změn druhu pozemku o výměře
nad 300 m2, nejvíce však do 1 000 m2, od 1. 1. 2018 i u změn způsobu využití]. I toto jsou hranice, s nimiž je spojován vznik nového pozemku. Existence pozemku je zde závislá na právu veřejném, do kterého se stavební zákon bezpochyby řadí, a to bez ohledu na výše uvedené ust. § 1 odst. 1 větu druhou občanského zákoníku. Považuji však za zcela správné, že se zde vymezení pozemku odvíjí od ustanovení stavebního zákona. Ve vztahu ke katastru nemovitostí považuji snahy o oddělování práva soukromého a veřejného za nevhodné. Zatímco někdy zcela automaticky se katastr nemovitostí musí „podívat do veřejného práva“ a respektovat jej (např. při dělení pozemků je striktně vyžadován souhlas stavebního úřadu), v případě posuzování stavby dočasné toto podle převažujícího názoru odborné veřejnosti udělat nemůže.
Stanovení těchto nových hranic pozemku mělo velký vliv na zápisy do katastru nemovitostí. Pokud někdo předloží geometrický plán na dělení pozemku a doloží listinou, že navržené dělení je v souladu s regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, katastrální úřad bez dalšího zakreslí tyto hranice pozemků do katastrální mapy, aniž se mění vlastník nově vzniklých pozemků. Pokud přitom nepřechází vlastnické právo, jedná se o zápis jiných údajů do katastru nemovitostí na základě ohlášení vlastníka nebo jiného oprávněného podle § 31 písm. a) katastrálního zákona. Přitom ovšem není vyloučen ani zápis vkladem v případě, že současně se vznikem nového pozemku je zapisováno i vlastnické právo k novému pozemku, který vznikl rozdělením na základě geometrického plánu, který je považován za součást smlouvy o převodu nového pozemku na nového vlastníka (§ 7 odst. 3 katastrálního zákona).
Územním rozhodnutím (§ 77 stavebního zákona) je rozhodnutí o umístění stavby nebo zařízení, změně využití území, změně vlivu užívání stavby na území, dělení nebo scelování pozemků, o ochranném pásmu. Nový pozemek vzniká na základě rozhodnutí o umístění stavby nebo rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemků (stanoví podmínky pro nové rozdělení nebo scelení pozemků – § 82 stavebního zákona). Pokud však stavební úřad nepovažuje za nutné stanovovat podmínky pro dělení nebo scelování pozemků, pak toto územní rozhodnutí nevydává. Až do 31. 12. 2012 nebylo nutné žádat o vydání územního rozhodnutí, pokud podmínky pro dělení nebo scelení pozemků byly dány regulačním plánem, jiným rozhodnutím stavebního úřadu nebo rozhodnutím podle zvláštního právního předpisu (zákon č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a o pozemkových úřadech a o změně zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů), popřípadě nebylo důvodné stanovit podmínky pro dělení nebo scelování pozemků.
Od účinnosti novely stavebního zákona č. 350/2012 Sb. (1. 1. 2013) bylo jasně stanoveno, že „Není-li třeba stanovit podmínky pro dělení nebo scelování pozemků, stavební úřad potvrdí tuto skutečnost sdělením, kterým současně schválí navrhovaný záměr“ (§ 82 odst. 3 věta druhá stavebního zákona, ve znění zákona č. 350/2012 Sb.). Jedná se zde o sdělení podle části čtvrté správního řádu (§ 154 a násl.). Žadatel musí však vždy podat žádost o vydání územního rozhodnutí. Pokud není nutné stanovit podmínky pro dělení nebo scelení pozemků, vydá stavební úřad již zmíněné sdělení, přičemž po vydání sdělení stavební úřad územní řízení zastaví, anebo pokud je nutné stanovit podmínky, pak pokračuje v řízení a vydá územní rozhodnutí (viz důvodová zpráva k návrhu novely č. 350/2012 Sb.). Jestliže stavební úřad vydá jen sdělení o schválení navrhovaného záměru, nový pozemek do 31. 12. 2017 nevzniká, neboť nebylo vydáno územní rozhodnutí [§ 2 písm. a) katastrálního zákona]. Jestliže nově zamýšlená hranice pozemků podle geometrického plánu není současně hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, nelze jen na základě sdělení stavebního úřadu vydaného podle § 82 odst. 3 stavebního zákona nově zamýšlenou hranici do katastrální mapy na základě geometrického plánu až do konce roku 2017 zakreslit. K zákresu do mapy dojde v takovém případě až v souvislosti se zápisem vlastníka nového pozemku na základě listiny, na jejímž základě bude vznikat vlastnická hranice nebo hranice druhu pozemku, nebo jiná hranice uvedená v § 2 písm. a) katastrálního zákona. S listinou musí být spojen geometrický plán, který část pozemku vymezuje (§ 7 odst. 2 katastrálního zákona).
Územní souhlas vydává stavební úřad podle § 96 odst. 1 stavebního zákona místo územního rozhodnutí, pokud je záměr v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše, poměry v území se podstatně nemění a záměr nevyžaduje nové nároky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu. Územní souhlas se vydává u změn druhu pozemku a způsobu využití pozemku o výměře nad 300 m2, nejvíce však do 1 000 m2, od 1. 1. 2018 i u změn způsobu využití [§ 96 odst. 2 písm. d) stavebního zákona, ve znění zákona č. 225/2017 Sb.].
Definice pozemku podle současného katastrálního zákona ve znění od 1. 1. 2018
Definice pozemku se od 1. 1. 2018 změní tak, že pozemkem se bude rozumět pro účely katastrálního zákona „část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím, společným povolením, kterým se stavba umisťuje a povoluje, veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí, územním souhlasem nebo hranicí danou schválením navrhovaného záměru stavebním úřadem, hranicí jiného práva podle § 19, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků“.
K hranicím, které tvoří hranici pozemku do 31. 12. 2017, přibydou tak novelou stavebního zákona č. 225/2017 Sb. (část čtyřicátá třetí) s účinností od 1. 1. 2018 další tři hranice odvíjející se od stavebního zákona coby zákona veřejného práva. Jedná se o hranici danou společným povolením, kterým se stavba umisťuje a povoluje, hranicí danou veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí a hranicí danou schválením navrhovaného záměru stavebním úřadem.
První dvě nové hranice pozemku navazují na změny provedené ve stavebním zákoně. Společné povolení se vydává podle § 94j a násl. stavebního zákona, ve znění zákona č. 225/2017 Sb., ve společném územním a stavebním řízení. Jestliže bude nově možné „umístit stavbu“ nikoliv jen při vydání rozhodnutí o umístění stavby, ale řízení o něm bude zahrnuto do společného územního a stavebního řízení, není důvod, aby i na základě tohoto povolení nebylo možné zapsat nový pozemek. Navíc se územní rozhodnutí o umístění stavby podle § 78 odst. 3 stavebního zákona, ve znění novely č. 225/2017 Sb., nevydává, pokud se vydává společné povolení. Stejné je to i při vzniku pozemku na základě veřejnoprávní smlouvy, která nahrazuje územní rozhodnutí. Jedná se zde o nové hranice pozemku, které však nepřinášejí nic nového, jsou zahrnuty mezi hranice pozemku v důsledku zjednodušené úpravy povolování a umísťování staveb. Do katastrálního zákona
se tak promítá změna stavebního zákona účinná od 1. 1. 2018.
Třetí nová hranice znamená skutečně zásadní změnu při zapisování nových pozemků do katastru nemovitostí. Hranicí pozemku bude od 1. 1. 2018 i hranice daná schválením navrhovaného záměru stavebním úřadem, tj. právě tehdy, kdy není vydáno územní rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemku, ale stavební úřad podle § 82 odst. 3 stavebního zákona, ve znění zákona č. 225/2017 Sb., toliko sdělením podle § 154 správního řádu potvrdí, že není nutné stanovovat žádné podmínky
pro dělení nebo scelování, a schválí navrhovaný záměr dělení pozemku. I v takovém případě pozemek vznikne a bude možné, aby vlastník nového pozemku si jej nechal ihned v katastru nemovitostí evidovat v podobě parcely. Odpadne tak dvojí přístup k zápisu pozemku do katastru nemovitostí v závislosti na tom, zda bylo vydáno územní rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemku (ihned možné provedení zápisu pozemku jako zápis jiných údajů podle § 28 a násl. katastrálního zákona) nebo toto územní rozhodnutí vydáno nebylo, ale byl jen sdělením stavebního úřadu schválen navrhovaný záměr (zápis do katastru nemovitostí je možné do 31. 12. 2017 provést vkladem na návrh na základě listiny o nakládání s novým pozemkem, jejíž součástí je geometrický plán o rozdělení pozemku).
Od 1. 1. 2018 tak bude možné, aby vlastník např. namísto jednoho pozemku vlastnil třeba tři pozemky, pokud stavební úřad navrhovaný záměr na rozdělení pozemku schválí, a teprve v budoucnu se vlastník může rozhodnout, že některý z nových pozemků prodá, daruje nebo učiní předmětem pořízení pro případ smrti. V těchto situacích bude výhodnější, když v katastru nemovitostí již budou nové pozemky evidovány v podobě parcel. Rovněž pro developery bude výhodnější, pokud budou nové pozemky v katastru nemovitostí evidovány v podobě parcel.
Co nikdy není hranicí pozemku
V souvislosti s tím, jaké existují a budou existovat hranice pozemku, je dobré si připomenout, kdy se o hranici pozemku nejedná. Nikdy nebyl např. s hranicí pozemku spojen rozsah věcného břemene k části pozemku. Pokud někdo zatíží pozemek věcným břemenem k části pozemku, potřebuje k tomu geometrický plán pro vyznačení rozsahu věcného břemene k části pozemku, ale zřízení věcného břemene k části pozemku nemá vliv na hranice pozemku. Rozsah věcného břemene k části pozemku se od 1. 3. 2007 zakresluje do katastrální mapy. Podle § 5 odst. 1 věty druhé katastrální vyhlášky č. 357/2013 Sb. polohopis katastrální mapy v digitální formě obsahuje zobrazení hranic rozsahu věcného břemene k části pozemku. Pokud byla věcná břemena zapsána do katastru nemovitostí před 1. 3. 2007, zobrazení hranice rozsahu věcného břemene na části pozemku se do katastrální mapy doplňuje postupně, a to podle přechodného ustanovení § 94 odst. 1 katastrální vyhlášky. Rovněž rozsah práva nájmu a pachtu nikdy netvoří hranici pozemku.
Nikdy hranicí pozemku nebyl ani rozsah způsobu ochrany. Vybrané údaje o způsobu ochrany nemovitostí jsou sice obsahem katastru nemovitostí, ale zapisují se vždy k celému pozemku, i když se vztahují jen k jeho části [nyní § 4 odst. 1 písm. b) katastrálního zákona]. Stejně je to i s rozsahem předkupního práva, které rovněž netvoří hranici pozemku. Pokud se zapisuje do katastru nemovitostí předkupní právo, které
se vztahuje jen k části pozemku (§ 101 stavebního zákona), je zapsáno k celému pozemku.
Závěr
Druhy hranic pozemků v průběhu let doznaly značných změn, a to především v důsledku rozvoje hospodářství, rozvoje hypotečního trhu a v neposlední řadě i v důsledku potřeb vlastníků. Veřejnost klade důraz především na vlastnické hranice. Důležité však jsou i hranice územních jednotek a katastrálního území, které blíže lokalizují jednotlivé nemovitosti, nebo hranice druhu pozemku či rozhraní způsobu využití. V poslední době se hranice pozemku mění i v závislosti na ustanoveních stavebního zákona, což v minulosti nebylo.
Od 1. 1. 2018 dojde ke změně hranice pozemku nejen v důsledku zjednodušení stavebního řízení ve stavebním zákoně, ale bude umožněno, aby vlastník vlastnil pozemky, jejichž hranice bude daná schválením navrhovaného záměru dělení (scelování) pozemku stavebním úřadem, a tyto pozemky budou evidovány v katastru nemovitostí v podobě parcel. Výrazně se tak pro vlastníka zjednoduší jednání při nakládání s těmito nově vzniklými pozemky, protože při uzavírání smlouvy o převodu nebo
při pořízení pro případ smrti budou v katastru nemovitostí již pozemky evidovány v podobě parcel a nebude již nutné, aby geometrický plán byl součástí listiny o nakládání s pozemkem.