Úrok z jistoty při nájmu

Z pohledu pronajímatele jistota zpravidla představuje částku, která neumožňuje snížit jeho úvěrové závazky, ale musí ji ponechat uloženou na účtu, a to dokonce ani ne na termínovaném účtu, ale na běžném účtu, protože neví, zda a kdy ji bude potřebovat.

Nájemce nezřídka není právě majetnou osobou a úrokem z jistoty, který by mu vynahradil snížení jeho užitku v důsledku nutnosti poskytnutí jistoty, je úrok z úvěru, který by si musel vzít (příp. možná si skutečně musel vzít) na to, aby jistotu uhradil, resp. na to, aby pořídil jiné zboží či služby. Podle mne takový názor jde právě proti charakteru jistoty, kterou rozhodně nelze považovat za úvěr, byť to NOZ implikuje. Olej do ohně přilévají i média, když prezentují problém úroku z jistoty pouze z pohledu nájemce. Např. Seďová[1] dává na jednom z nejčtenějších internetových zpravodajských severů Novinky.cz plný prostor jistému nájemci, jenž považuje za adekvátní úroveň úroku z jistoty úrok z úvěru a uvádí: „Úroky za jistotu jsme si spočítali na 9 222 korun. Počítali jsme je od prosince roku 2012, kdy jsme uzavřeli smlouvu, s 11% úrokem, který má dnes Komerční banka. I když je skutečně možné, že máme zákonný nárok až od roku 2014.“

Tyto protichůdné požadavky neumožňují kompromis: nejvyšší úrok z jistoty, který je ochoten zaplatit pronajímatel, se bude blížit úroku z depozit na viděnou, příp. z vkladu s výpovědní lhůtou. Naproti tomu nejnižší úrok z jistoty, který je ochoten přijmout nájemce, je často na úrovni úroku ze spotřebního úvěru. Že jde o značný rozdíl, dokládají níže údaje České národní banky:[2] vklady s výpovědní lhůtou v posledním čtvrtletí roku 2015 nesly úrok okolo 1,38 %, úvěry na spotřebu 11,55 %. Rozdíl je 10 procentních bodů. Shoda je téměř nemožná. Jak již bylo mnohokrát konstatováno kritiky, ale i zastánci rekodifikace občanského práva, ucelená judikatura se bude tvořit dlouho. Je tedy žádoucí pokusit se výši zákonné sazby konkretizovat alespoň odbornou diskusí.

V tomto článku se o to pokusíme na základě rozboru dosavadní odborné diskuse a analýzy situace a rizik nájemce a pronajímatele. Na jejich základě lze poměrně dobře konkretizovat výši úroku z jistoty poskytované při nájmu. Tento úrok by se měl odvíjet od hypotečních či ještě spíše bezrizikových (státních) výpůjček, ovšem s přihlédnutím ke specifikům bonity pronajímatele i nájemce.

Dosavadní odborná diskuse

Ke konkretizaci odkazu na zákonnou úrokovou sazbu Pelikán[3] uvádí „odkaz vede k § 1802“ a dále „v moderní ekonomice se úrok vskutku neliší (minimálně v jednom státu) podle místa poskytnutí úvěru, jak se nám snaží NOZ po vzoru ObchZ říci, ale podle dlužníka a úvěrového případu“. Bylo by velmi nepraktické, pokud by v případě každého sporu o výši úroku z jistoty měl u pronajímatele soud zvažovat jeho bonitu a charakter dluhu, který by byl k situaci mezi pronajímatelem a nájemcem přiléhavý. Na to se snaží reagovat praxe tím, že by úrok snížila nebo vyloučila smluvně.

Spektrum názorů dokresluje příspěvek jiného účastníka diskuse:[4] „E. Kabelková; H. Dejlová: Nájem a pacht v novém občanském zákoníku. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013, k § 2254 NOZ uvádějí: ‚Výše úroků z jistoty může být předmětem dohody smluvních stran, podpůrně ObčZ stanoví, že má nájemce právo nejméně na úroky ve výši zákonné sazby.‘ To mi nejde dohromady s § 2235/1 NOZ.“ Ust. § 2235 odst. 1 NOZ říká: „nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu“ (zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu, pozn. autor). Je tedy zjevné, že co odborník, to názor. NOZ tak hledisko pronajímatele stanovením úroku z jistiny, de facto ve výši úroku z úvěru, opomíjí.

Zákonná sazba úroku z jistoty, na niž má nájemce nárok z titulu kogentního ustanovení vylučujícího ujednání zkracující nájemcova práva, je stanovena v § 1802 NOZ. Podle něho: „Mají-li být plněny úroky a není-li jejich výše ujednána, platí dlužník úroky ve výši stanovené právním předpisem. Nejsou-li úroky takto stanoveny, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy.“

V současnosti je ovšem šíře úroků z úvěrů značná, od cca 2,5 % u hypotečních úvěrů, přes cca 11,5 % u úvěrů spotřebních a 17,8 % u úvěrů kontokorentních až k cca 20 % u pohledávek z kreditních karet (tedy též de facto úvěrů).

Tabulka 1: Vývoj průměrných úrokových sazeb v České republice; údaje v % p. a. Zdroj: Česká národní banka

V první řadě je nutno zabývat se otázkou, zda jde v případě úroku z jistoty o úrok stanovený (v konkrétní výši) právním předpisem. Pokud pronajímatel není v prodlení s vrácením jistoty, nemělo by se jednat o tento případ.[5] Právní předpis (konkrétně prováděcí vyhlášky) stanoví úroky pouze pro případ prodlení.[6] Nelze říci, že pronajímatel je v prodlení s úhradou jistoty, když zákonně (a příp. smluvně) je oprávněn ji držet až do doby ukončení nájemního vztahu. Tato skutečnost zároveň vymezuje maximum úroku z jistoty, neboť zákonný úrok z nesplatného závazku nemůže být vyšší, než je úrok z prodlení. Jinak by nastala paradoxní situace, že zákonný úrok sankčního charakteru (z prodlení) je nižší než zákonný úrok charakteru nesankčního. Je také zjevné, že požadavky nájemců, aby úrok z jistoty byl ve výši, kterou by platili např. za spotřebitelský úvěr, ve výši Seďovou[7] citovaných 11 %, je dnes nereálná, když zákonný úrok z prodlení je již od roku 2010 dobu okolo 8 %.[8]

Analýza jistoty z hlediska rizika a alternativních nákladů (výnosů)

V případě jistoty je tedy pronajímatel dlužníkem, jenž by dle NOZ měl platit obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy. O jakého dlužníka, resp. jaký typ úvěrového vztahu, se jedná?

Vodítka mohou poskytnout následující úvahy:

1. Úvěr by nebyl poskytnut za nižší úrok, než je alternativní (druhý nejlepší dosažitelný) výnos z předmětné částky úvěru (zde jistoty) s ohledem na podstupované riziko. Úvěr (jistota) by nebyl přijat za úrok vyšší, než jsou alternativní náklady dlužníka (zde pronajímatele), s ohledem na riziko úvěru.

2. Podle mého názoru nelze klást k tíži pronajímatele, že nájemce je v takové finanční situaci, která vyžaduje, aby si vzal spotřební úvěr či aby dokonce přečerpal bankovní účet (má-li přečerpání povoleno), a vzal si tak kontokorentní úvěr. Nicméně taková situace může nastat a alternativní výnos z jistoty na straně nájemce nelze jednoznačně určit. Na druhou stranu, složení jistoty v případě nájmu je obvyklým nástrojem zajištění pohledávek pronajímatele za nájemcem. I zákon předpokládá, že jistota příp. bude použita k úhradě dlužného nájemného. Je tak věcí nájemce, aby si vytvořil dostatečnou finanční rezervu pro úhradu jistoty. Alternativně by si měl uložit peníze na bankovní (běžný) účet k tomu, aby byl schopen případný výpadek v příjmech vyrovnat a dostát svým závazkům z dlužného nájemného. Dokonce lze říci, že je to pro něj výhodné, neboť náklady vymáhání dlužného nájemného, které by musel nájemce uhradit v případě úspěchu pronajímatele, často mnohonásobně přesahují i úroky ze spotřebních úvěrů. Navíc takové spory negativně ovlivňují i nemajetkovou sféru nájemce (čas, stres apod.) a zajištění bydlení má objektivně přednost před jinou spotřebou, i když subjektivně v některých případech může nájemce iracionálně dát přednost jiné spotřebě (televize, vybavení domácnosti) než zajištění bydlení. Lze tak konstatovat, že racionální nájemce by nejspíše uložil jistotu na běžný účet (aby ji mohl v případě potřeby použít) nebo účet s krátkou (měsíční) výpovědní lhůtou. Alternativním výnosem nájemce je úrok z běžného účtu.

3. Jistota souvisí s pronajatou nemovitostí a lze zřejmě jen obtížně dovozovat, že nebýt jí (jistoty), musel by si pronajímatel vzít spotřební úvěr. Je naopak nutné předpokládat racionální chování pronajímatele (jinak bychom se dostali do slepé uličky), tedy že pokud by pronajímatel potřeboval úvěrové financování, přijal by spíše úvěr hypoteční, zajištěný pronajímanou nemovitostí. Zatím nicméně nelze dovodit (to až na základě další argumentace), že se alternativní náklad pronajímatele odvíjí od hypotečních úvěrů.

4. Pronajímatel je zpravidla vlastníkem nemovitosti a v případě protiprávního nevrácení jistoty tak lze předpokládat, že bude z čeho hojit nároky nájemce. Proti případné námitce, že není-li jistota vrácena, pak je již pronajímatel v prodlení, lze konstatovat, že tehdy již nájemce může požadovat úrok z prodlení.

5. Nájemce skládá pronajímateli „peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu“ (§ 2254 odst. 1 NOZ). Jedná se tedy v zásadě o poskytnutí zajištění, z něhož benefituje pronajímatel do té míry, do jaké mu umožňuje snížit riziko nezaplacení nájemného. Jelikož nájemné je platba související s bydlením, je riziko jeho nezaplacení spíše podobné riziku úvěrů na bydlení (úvěrů hypotečních) než úvěrů spotřebních či kontokorentních, byť někteří nájemci možná na trvání nájemního vztahu příliš nelpí. U takových nájemců však nutno uvažovat, zda lze pronajímateli klást k tíži platební morálku nájemce. Zřejmě nikoliv, neboť úvěr uvažovaný v ust. § 1802 NOZ směřuje od nájemce k pronajímateli, a rozhodné je tedy kreditní riziko generované pronajímatelem, nikoliv nájemcem.

6. Nájemce může de facto využít složenou jistotu např. k úhradě svého dlužného nájemného, viz příslušná ustanovení NOZ o ukončení nájmu. Byť je to de iure pronajímatel, kdo volí způsob úhrady dlužného nájemného, nebude ten zpravidla riskovat vymáhání dlužného nájemného se vznikajícími náklady a rizikem nevymožení, může-li si započíst jistotu. Obzvláště pokud by mu náklady vymáhání nemusely být přiznány s poukazem na povinnost využití jistoty k úhradě dluhu na nájemném dle § 2254 odst. 2 NOZ: „Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží.“ Pro neplacení může být nájemní smlouva na nájem bytu nebo domu vypovězena teprve až při tří- a víceměsíčním prodlení nájemce s placením nájemného (srov. § 2288 a 2291 NOZ). Obvyklé výše jistoty se pohybují okolo dvou- až tříměsíčního nájemného (nesmí být vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného[9]).

Obvykle tak je nájemce, co se týče použití a vracení jistoty, ve výhodnější pozici, když pronajímatel jako dlužník, povinný vrátit jistotu, vlastní nemovitost, zatímco nájemce jako věřitel, jemuž má být nevyužitá jistota vrácena, zpravidla nevlastní nemovitost a někdy ani jiný podstatný majetek, který by mohl pronajímatel zadržet, dluží-li nájemce více, než činí jistota.

Ze shora uvedeného se zdá (proč lze dovodit i jiný úrok, rozebereme později), že pokud jde o výši úroků z úvěru, nejpřiléhavější výší úroku z jistoty by byl úrok z úvěrů hypotečních a úvěrů na bydlení. Přitom tyto sazby se samozřejmě liší i podle toho, zda hypoteční úvěr je úročen variabilně (úroková sazba z úvěru se mění průběžně podle změn mezibankovních úrokových sazeb), anebo fixně, a podle doby fixace.

Není jisté, zda a kdy nájemce nebude schopen či ochoten platit nájemné, a tedy zda a kdy jistota bude použita. Z tohoto pohledu by zřejmě nejvhodnější sazbou pro úročení jistoty byla sazba z nově poskytnutých hypotečních úvěrů s co nejkratší splatností. Delší úvěry (úvěry s delší dobou do splatnosti) anebo sazby ze všech hypotečních úvěrů (nikoliv pouze nových) jsou nevhodné, neboť obsahují i poměrně dlouhý přesah minulých sazeb anebo očekávaných sazeb. V intencích dat poskytovaných Českou národní bankou o hypotečních úvěrech se tak jako nejvhodnější jeví sazby z hypotečních úvěrů nově poskytnutých a variabilně úročených (floating) a z úvěrů se splatností do jednoho roku včetně.

Tabulka 2: Vývoj průměrných úrokových sazeb z nově poskytnutých hypotečních úvěrů v České republice; údaje v % p. a. Zdroj: Česká národní banka

Shora uvedená argumentace, vedoucí k úroku z jistoty na úrovni úroků z hypotečních úvěrů variabilně úročených či s krátkodobou fixací, je poměrně pevná a tuto výši úroku lze vzít za základ, nad nějž by již neměla dosáhnout. Domnívám se nicméně, že lze v argumentaci zajít ještě dále a tázat se po kompozici kreditního rizika pronajímatele (tedy při složení jistoty podstupovaného nájemcem). Klasifikací lze samozřejmě nalézt celou řadu, ale pro náš účel dobře poslouží tento jednoduchý rozklad:

1. riziko inherentní pronajímané nemovitosti,

2. zbývající část kreditního rizika pronajímatele.

Přitom má-li pronajímatel majetku více než jen tu pronajímanou nemovitost, u níž o jistotu na nájemné jde, může být dokonce zbývající část jeho kreditního rizika záporná, neboť je bonitnější než samotná pronajímaná nemovitost. Zda je tomu tak, anebo pronajímatel je naopak nebonitní, již musí být otázka individuálního posouzení. Z pohledu vztahu nájemce-pronajímatel je zajímavé riziko pronajímané nemovitosti. To je totiž determinováno rizikem nájemců. Je-li obsazena nebonitními nájemci, je sama zřejmě též nebonitní, i když mohou existovat výjimky, kdy nebonitní nemovitost je obsazena bonitními nájemci et vice versa.

Obecně tak lze říci, že značná část kreditního rizika pronajímatele (podstupovaného nájemci) je determinována rizikem generovaným samotnými nájemci. Nelze požadovat po pronajímateli, aby nájemci platil za riziko, které nájemce sám generuje. Přitom úroková sazba se vždy skládá z bezrizikové sazby a přirážky za riziko. Jestliže tedy nelze spravedlivě požadovat po pronajímateli, aby doplácel na riziko způsobené nájemcem, pak by úroková sazba u úroků z jistoty měla být na úrovni bezrizikové sazby. Připomeňme nicméně, že musí jít o sazbu úroku z úvěrů. V obecné rovině tak nakonec lze dojít k tezi, že zřejmě nejvhodnější úrokovou sazbou z jistoty je úroková sazba z bezrizikových půjček. Té jsou nejblíže výnosy do splatnosti státních dluhopisů. Pochopitelně se musí jednat o dluhopisy v měně, v níž je placeno nájemné, a to v souladu s výše uvedenou argumentací dluhopisy krátkodobé, neboť dlouhodobé dluhopisy mají systematicky vyšší výnos do splatnosti oproti krátkodobým díky tzv. termínové prémii (angl. „term premium“).

Tabulka 3: Výnosy dluhopisového koše státních dluhopisů ČR (měsíční průměr); údaje v % p. a. Zdroj: Česká národní banka

Při současné výši úrokových sazeb tak ve většině případů lze úrok z jistoty zanedbat. Například u jistoty 30 000 Kč by za 10 let nájmu činil pouhých 2,6 %, tj. 780 Kč.

Nicméně je nutno vždy pečlivě posuzovat, zda se riziko podstupované nájemcem při poskytnutí jistoty a pronajímatelem při poskytování nájmu neodchyluje výrazně od shora uvedeného rizikového profilu. Příkladem takových odchylek může být nebonitní nájemce v jinak bonitní nemovitosti, anebo naopak předlužený pronajímatel, jehož nemovitost má pronajatou bonitní nájemce. Obzvláště ve druhém případě pak stojí za zvážení vyšší úroky z jistoty, a to v souladu s argumentací v tomto článku uvedenou, až do výše úroku z hypotečního úvěru, nikoliv však do úrovně úroku z úvěru spotřebního.

Závěry

Nájem bytu je jedním z nejrozšířenějších dlouhodobých smluvních právních vztahů – přinejmenším co do četnosti. Neurčitost výše zákonného úroku v novém občanském zákoníku však potenciálně komplikuje vztahy mezi nájemci a pronajímateli. Úrok z jistoty při nájmu tak v současnosti může nabýt rozsahu prakticky od 0 % do 22 %, i kdyby šlo jen o úroky z úvěrů, jak stanoví zákon. V praxi přitom mnozí prosazují smluvní volnost při určení úroku z jistoty nebo navrhují použít výši úroku z vkladů, poukazujíce na nemožnost jistotou volně disponovat.

Analýza bonity pronajímatele a nájemce a analýza kreditního rizika spojeného s poskytnutím jistoty i s nájemním vztahem jako celkem v tomto článku umožňuje konkretizovat výši zákonného úroku při nájmu. Z tohoto pohledu je v obecné rovině přiléhavý úrok z hypotečních úvěrů nebo ještě spíše ze státních dluhopisů (dluhopis je svého druhu úvěr), v obou případech krátkodobých. V závislosti na bonitě nájemce a pronajímatele pak lze dále konkretizovat úrok postavený na této obecné základně.

Nicméně, s ohledem na šíři dopadu ustanovení o úrocích z jistoty do praxe je další diskuse nutná a bude zajímavé sledovat zejména vývoj judikatury, jakož i výsledky jiných přístupů a metod konkretizace zmíněné výše úroku.

Autor je znalec, jednatel znaleckého ústavu Expert Group, s. r. o., a odborný asistent na katedře financí a oceňování podniku, Fakulta financí a účetnictví Vysoké školy ekonomická v Praze.

Článek je zpracován jako jeden z výstupů výzkumného projektu Fakulty financí a účetnictví VŠE Praha, který je realizován v rámci institucionální podpory VŠE IP100040.

Poznámka recenzenta:

Složení jistoty (kauce) v souvislosti s uzavřením nájemní smlouvy na byt podle § 2254 o. z. je jistě jedním z problémů současného bytového práva. Zákonodárce ji stanovil ve výši šestinásobku měsíčního nájemného, což nejen neodpovídá poměrům obvyklým v Evropě (v Německu je kauce trojnásobek měsíčního nájmu), ale ani současným „domácím“ poměrům. Dokonce MPSV přijalo právní úpravu sociálních dávek tak, aby příspěvek, který obce vyplácejí občanům v hmotné nouzi, mohl být použit i na složení jistoty při nájmu bytu. Pokud tedy autor tvrdí, že „Nájemce nezřídka není právě majetnou osobou…“ má jistě do značné míry pravdu.

Otázka vrácení jistoty včetně zákonem nikterak nespecifikovaných „úroků“ může způsobovat výkladové problémy, zejména pokud současná právní úprava neukládá pronajímateli (na rozdíl od právních úprav předcházejících) povinnost mít finanční prostředky z jistoty uložené na zvláštním účtu u peněžního ústavu, ale není podle mého názoru pravda, že by dohoda nájemce a pronajímatele ohledně vracení úroku z jistoty při skončení nájmu mohla být determinována podle § 2235 odst. 1 o. z. Zákon ale ohledně úroků z jistoty žádné jiné právo nájemce, mimo práva na vrácení jistoty včetně úroku při skončení nájmu, což je názor zastávaný účastníkem odborné debaty, z níž autor cituje, nestanoví, a proto o nějakém zkrácení nájemcova práva podle tohoto ustanovení hovořit nelze. A to ani tehdy, pokud by se nájemce těchto úroků zřekl. K takovým dohodám se sice nepřihlíží, ale to neznamená, že by nemohly být oběma stranami dobrovolně respektovány.

JUDr. STANISLAV KŘEČEK, expert na bytové právo, zástupce Veřejné ochránkyně práv