Posuzování obvyklé ceny u převodu nemovitostí

Občanský zákoník obsahuje samostatnou hlavu o věcech a jejich rozdělení (§ 489 a násl.). O ceně věci zákoník všeobecně hovoří jako o peněžně vyjádřitelné hodnotě věci. Cena věci se takto určí jako cena obvyklá, ledaže je něco jiného ujednáno nebo stanoveno zákonem. O mimořádnou cenu, např. o mimořádnou cenu, za níž byla určitá věc prodána (neobvykle levně nebo neobvykle draze), se tak jedná zejména v případě dohody stran o takovéto (neobvyklé) ceně, např. o mimořádně levné nebo drahé kupní ceně za nemovitost. O mimořádné ceně zákoník také hovoří tam, kde se má nahradit hodnota věci, např. při jejím poškození nebo ztrátě, kdy se současně přihlíží ke zvláštním poměrům nebo ke zvláštní oblibě vyvolané náhodnými vlastnostmi věci.

Podobně kupř. zákon č. 128/2000 Sb., o obcích, pojednává o pravidelném prodeji obecního majetku za obvyklé ceny. Odchýlení se od obvyklé ceny je samozřejmě možné a běžné i v těchto případech (§ 39 odst. 2), avšak musí být podle zvláštního zákona o obcích zdůvodněno; např. různými mimoekonomickými činiteli kupř. při hromadném procesu privatizace obecních domů a bytů s veřejnou podporou bydlení v duchu zákona č. 59/2000 Sb., o veřejné podpoře, anebo i jednotlivě mimo tyto hromadné případy.

Některé starší právní předpisy hovoří namísto ceny „obvyklé“ o ceně „obecné“. Jedná se o synonymní výrazy. Cena obecná je opakem ceny zvláštní a cena obvyklá je opakem ceny mimořádné. Jinými slovy je tak v obou případech vyjádřen shodný obsah a význam. Při zákonodárné práci byl brán zřetel i na právně názvoslovné otázky. Komisionálně bylo před časem rozhodnuto, aby v občanském zákoníku byl výlučně používán pojem cena „obvyklá“, nikoli starší pojem cena „obecná“.[1] Stalo se tak ale jen z důvodu častějšího používání výrazu cena „obvyklá“ v současném jazyce. Jiný význam to nemá.

Právní pojem ceny obvyklé ve smyslu občanského zákoníku, ač legálně nedefinován, vystihuje fakticitu neboli skutkový děj, za jakou peněžní částku došlo v místě a čase v minulosti k úplatnému převodu (koupi nebo vydražení) shodných nebo podobných (srovnatelných) věcí. Poznatek o ceně obvyklé vyplývá ze znalosti stavu příslušného trhu a samozřejmě ze znalosti srovnávaných věcí a jejích vlastností. Ačkoli se jedná o odborný poznatek cenové povahy, nemusí být pokaždé zjišťován formou znaleckého posudku, stačí-li např. jen odborné vyjádření anebo dokonce jen informace o cenách z katastru nemovitostí, jedná-li se o zjevně srovnatelné věci. Otázka ceny obvyklé není záležitostí právní kvalifikace (právní otázkou), nýbrž skutkovým dějem.[2]

Jedna z dílčích „novinek“ z roku 2013 spočívá v tom, že stát konečně vyhověl mnoha opakovaným požadavkům (i z řad odborné veřejnosti) na to, aby cenové údaje z kupních smluv či dražeb, pokud jde o úplatné převody nemovitostí, byly zvlášť evidovány v katastru nemovitostí. Prakticky tedy vypisovány katastrálními úřady z předložených listin a zanášeny do samostatné úřední evidence. S účinností od ledna 2014 si může každý požádat příslušný katastrální úřad o cenové informace. Dostane je za nízkou cenu. Jejich vyhledání ani není nijak složité. Tyto údaje přitom slouží zejména znalcům, resp. znaleckým ústavům v režimu zákona o znalcích a tlumočnících nebo podnikatelům oceňujícím nemovitý majetek a činným podle živnostenského zákona. Význam ovšem tyto údaje mohou mít i pro širší veřejnost, kupříkladu pro koupěchtivé osoby, které tak mohou získat určitou představu o tom, jaká cena je či byla s vysokou mírou pravděpodobnosti (zpravidla hraničící s jistotou) na realitním trhu obvyklá, anebo naopak nikoli. Zároveň tyto údaje mohou posloužit mnohým výzkumům trhu, cenové nebo daňové politice apod.

2. Obvyklá cena podle veřejnoprávního zákona o oceňování majetku

Jak známo, obvyklá kupní nebo dražební cena, o jejíž zjištění při uskutečněných prodejích nebo dražbách se jedná, je účelově (nikoli tedy všeobecně) definována ustanovením zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů.[3] Jedná se ovšem pouze o účelovou definici v režimu daného veřejnoprávního zákona, která je založena na pouhé potencialitě (mluvnicky srov. podmiňovací způsob použitý v textu zákona), ovšem důkazně opřené o skutečné cenové údaje o realizovaných převodech. Nejde o pojem ve smyslu soukromého práva. Účelem tohoto zvláštního veřejnoprávního zákonného přístupu bylo položit základ pro rovné zacházení například při vyměřování daní apod., tedy snaha o daňovou spravedlnost nebo o rovné zacházení v zákony stanovených případech. Faktem ale je, že postup podle tohoto veřejnoprávního zákona bývá někdy podle možné dohody stran používán i v jiných věcech, kdy to je možné a není jiné (zvláštní neboli přednostní) právní úpravy.

Citovaný veřejnoprávní zákon zároveň stanoví, jakým postupem (kterou metodikou) se má obvyklá cena zjistit. Ze všech odborně možných metod zákon přikazuje výlučné použití metody porovnávací. Proto vůbec nepřichází v úvahu použití metody nákladové, výnosové či jiné. Vyplývá to ostatně již ze samotné povahy „obvyklosti“ úplat za převod nemovitostí v místě a čase. Tedy ze znaku, který již pojmově a povahově vystihuje vysokou míru ustálenosti či zavedenosti (pravidelné opakovatelnosti) cenových dějů (realizací) na trhu neboli jejich „obvyklost“. Opakem pak jsou ceny mimořádné (zvláštní), například ceny zvláštní obliby, které nesmí být směšovány s kategorií obvyklosti, protože se již povahově naopak jedná o neobvyklosti, dané například zvláštními osobními poměry mezi prodávajícím a kupujícím; např. v rodině.

Faktem je, že sama „obvyklost“ se může odvíjet v určitém cenovém rozpětí. Nemusí se pokaždé jednat o shodnou sumu. Obvyklá cena se pak vypočte aritmetickým průměrem uskutečněných kupních nebo dražebních cen v místě a čase (vyjma cen zvláštních, mimořádných). Skutečná obvyklá cena tak může být i jen přibližná.

Podobně to platí o zjišťování ceny obvyklé podle občanského zákoníku, oproti ceně mimořádné podle tohoto zákoníku.

Volba oceňovací metody není, jde-li o postup podle veřejnoprávního zákona o oceňování majetku, věcí odborného uvážení znalce (nebo snad svobody vědeckého bádání), nýbrž legálním příkazem. Znalec se tak nesmí odchýlit od jedině právně možného použití porovnávacítechniky (metody). Porovnávat ovšem lze jen ty nemovitosti, které jsou navzájem srovnatelné. Tzn., že mají shodné nebo podobné vlastnosti (prvky), přičemž se musí jednat o shodu nebo podobnost v podstatných znacích, které jsou z hlediska vlastností jednotlivých nemovitostí určující (rozhodné). Nikoli snad jen o vlastnosti nahodilé, vedlejší nebo jen okrajové apod. Vedle podstatných znaků věcných, které jsou samozřejmé, je ovšem nutno vzít v úvahu i jiné prvky, které mohou být významné. Patří sem např. i znaky právní; např. zastavení určité nemovitosti, které již samo o sobě může podstatnou měrou ovlivnit její kupní cenu či vůbec prodejnost apod. Vedle vad věcných (technických) tak nutno zohlednit i vady právní (právní zátěže).

Nutno ale říci, že porovnatelné případy, navíc případy již skutečně koupených nebo vydražených nemovitostí, nelze pokaždé zjistit pro značnou míru odlišností. Na jedné straně totiž stojí například běžné stavební nebo pozemkové parcely, běžné byty, typizované rodinné domy či běžné nájemní (činžovní) domy kupř. ve stejné ulici ze stejné doby anebo již i laicky zjevně (na první pohled) podobné panelové domy na jednom sídlišti. Na druhé straně se můžeme naopak setkávat s různými atypy, např. s domy i zcela zvláštních vlastností, včetně nemovitostí dokonce jedinečné povahy. Stejně tak je nutno zohlednit i architektonicko-uměleckou stránku hmotně zachycenou ve zbudované stavbě, která rovněž může mít vliv na cenu obvyklou, resp. na její neexistenci z důvodu jedinečnosti (unikátu, který nemá obdoby). Unikátem ovšem může být budova i z hlediska technického(zejména stavebního)řešení, nikoli jen architektonicko-umělecky. Z toho nám vyplývá dílčí závěr, že porovnávací metodou v řadě případů nelze obvyklou kupní cenu nemovitosti vůbec zjistit. Důvodem je prostý fakt, že posuzovanou nemovitost nelze s ničím srovnatelným (a zároveň již prodaným nebo vydraženým) cenově porovnat. Jinou nežli porovnací techniku (např. nákladovou nebo výnosovou) ovšem nesmí znalec použít, má-li dostát příkazu zákona o oceňování majetku.

Věcně legitimní znalecký závěr pak spočívá v odborně podloženém výroku, že obvyklou kupní nebo dražební cenu (potenciálně obvyklou úplatu za převod podle zákona o oceňování majetku) nelze u dané nemovitosti zjistit, neboť s ohledem na určité zjištěné vlastnosti posuzované nemovitosti nic jiného takového neexistuje. Takovýto závěr musí být samozřejmě odůvodněn z hlediska neexistencesrovnatelných nemovitostí v místě a čase, které byly skutečně prodány nebo vydraženy. Nikoli snad jen nabízeny, aniž by došlo ke koupi nebo vydražení. Skutkový děj (koupě nebo dražba) se buď odehrál, anebo nikoli. Důvodem tohoto (negativního) odborného závěru může být i to, že srovnatelné nemovitosti sice byly v místě a čase úplatně převedeny, avšak za ceny mimořádné (zvláštní), protože se jednalo o případy například osobních poměrů mezi prodávajícími a kupujícími. Z toho nelze dovozovat „obvyklost“, ba právě naopak neobvyklost (mimořádnost, zvláštnost). Srov. cenu zvláštní obliby apod. Podobně to platí pro postup podle občanského zákoníku (předpisu obecného soukromého práva).

3. Veřejné cenové údaje z katastru nemovitostí

Navážeme-li na úvodní slova, můžeme říci, že za podstatnou pomůcku k ocenění nemovitostí cenou obvyklou slouží cenové údaje, které spolutvoří obsah katastru nemovitostí [viz § 2 odst. 1 písm. c) katastr. zák. č. 256/2013 Sb.]. Jedná se o cenové údaje, které obsahují dohodnuté kupní ceny nemovitostí podle kupních smluv anebo údaje o cenách, za něž byly nemovitosti skutečně vydraženy. Listiny zachycující kupní smlouvy či dražby jsou přitom součástí veřejné sbírky listin katastru nemovitostí. Z hlediska řádného oceňování je významné, že tyto cenové údaje vystihují dohodnuté, resp. vydražené nabývací ceny nemovitostí. Zmíněné údaje jsou zvlášť vedeny v katastru nemovitostí a týkají se všech uskutečněných (a katastrálně vložených) úplatných převodů nemovitostí bez ohledu na právní, resp. nabývací titul. Jedná se tedy o ceny již realizované v místě a čase.

V tom spočívá informační přínos těchto cenových údajů oproti poznatkům získaným například z pouhých nabídek realitních kanceláří apod. Výhoda těchto veřejných (otevřených) zdrojů, které zároveň mají veřejnoprávní (úřední) povahu, tak spočívá v údajích o uskutečněných cenách, nikoli jen o cenových nabídkách nebo poptávkách, resp. o pouhých vyvolávacích cenách při dražbách, jež se mohou (anebo nemusí) více nebo méně míjet s realitou (skutečnou kupní nebo dražební cenou). Údaje od realitních makléřů nebo dražebníků tak mou posloužit pouze jako prvotní přiblížení se ke skutečným údajům, s nímž je vždy zapotřebí ještě dále odborně (cenově) pracovat tak, aby výsledek (ocenění) nebyl zkreslený a co nejvíce (nejvyšší odbornou měrou) vystihoval skutečný cenový děj, který se udál na trhu. A to i (nebo právě) z hlediska posouzení ceny obvyklé v místě a čase.

Ovšem i k úředním cenovým údajům z katastru nemovitostí („výpiskům“ z listin) nutno přistupovat s jistou mírou opatrnosti. Dáno to je tím, že zejména cenové údaje z kupních smluv mohou být právně „zkreslené“ tím, že mohou zohledňovat například event. započtení na kupní cenu apod. A to nemluvíme o cenách mimořádných (např. o ceně zvláštní obliby). Na druhé straně lze objektivně předpokládat, že odborník, jímž nepochybně odhadce bývá, umí rozpoznat „zvláštní úkazy“ v cenách či jiné zvláštnosti anebo abnormality jednotlivých konkrétních případů. A nenechá se jimi zmýlit, pokud by se jednalo o zjištění obvyklé ceny. Neobvyklosti netvoří obvyklou cenu. Pochyby v tomto směru, pokud by nastaly, lze zpravidla odstranit nahlédnutím přímo do kupní smlouvy, popř. jiného nabývacího titulu v rámci veřejné sbírky listin katastru nemovitostí.

Podkladem pro úřední informaci o uskutečněných cenách slouží identifikační údaje týkající se nemovitostí (parcelní číslo, číslo popisné nebo číslo spisové značky týkající se vkladu a samozřejmě název katastrálního území). Tyto údaje zpravidla bývají zjistitelné i bez vynaložení nadměrných obtíží; (spisová značka vkladu např. z listu vlastnictví). Předpokládá se zároveň, že oceňovatel se jako odborník vyzná též v pohybech na trhu nemovitostí na určitém katastrálním území, na němž sám zpravidla podniká. Zároveň nic nebrání tomu, aby si odhadce přibral konzultanta, například zkušeného realitního makléře (dalšího odborníka), který by ze své každodenní odborné práce měl vcelku běžně vědět o pohybech na nemovitostním trhu, např. o prodeji určitého domu v daném katastrálním území, v němž sám podniká s realitami, popř. by byl schopen si tyto údaje při své odborné činnosti běžně opatřit.

4. Některé vady znaleckých posudků

Znalecké posudky či jiná ocenění nemovitostí poměrně často obsahují opakující se závady. Jedná se o vady posouzení skutkových dějů, které spočívají v tom, že znalec (či jiný odhadce) poruší metodický postup, který vyplývá ze zákona o oceňování majetku a nepřímo i ze zákona o katastru nemovitostí. Konkrétně se jedná o to, že oceňovatel nevychází z informací o cenách, veřejně zpřístupňovaných každému (tedy i jemu) podle katastrálního zákona; (viz výše). Oceňovatel (bez ohledu na jeho právní postavení) namísto toho přihlíží jen k nabídkám prodeje, popř. nabídkám z prostředí realitních kanceláří. Výše jsme si ale řekli, proč je takovýto postup vadný, přinejmenším potenciálně zkreslující. Důvody na straně znalců a jiných oceňovatelů mohou pramenit z jejich někdy bezmyšlenkovité, mechanické rutiny a zejména z neznalosti platných právních předpisů, které se přímo vztahují k jejich odborné činnosti. Ačkoli by je jako odborníci znát měli a mohli. Mám tím na mysli zejména neznalost katastrálního zákona z roku 2013, účinného již od 1. ledna 2014, pokud jde o úředně zpřístupňované cenové informace. A to navzdory tomu, že již proběhla celá řada odborných školení pro širokou veřejnost, včetně odborníků. Někteří znalci tak dlouhodobě profesně žijí z pouhé „podstaty“, aniž by ale zohlednili veškeré, mnohdy i podstatné, změny, ke kterým u nás došlo zejména v souvislosti s rekodifikací soukromého práva v roce 2012 a následně.

Mezi závadné znalecké posudky patří i ty, které obsahují bezvýznamný či nereprezentativní anebo jen málo reprezentativní vzorek srovnávaných prodaných nebo vydražených nemovitostí. Z praxe jsou známy posudky, které obsahují dokonce pouze jednu srovnávanou nemovitost, což je z hlediska pojmového významu „obvyklosti“ zjevně nedostatečné již na první pohled. Aniž by člověk snad musel být odborníkem. Někdy se v praxi hovoří o alespoň třech srovnávaných cenově realizovaných případech, což ale ze zákona nijak neplyne, a proto se to může jevit jako formalistické anebo věcně zjednodušující (byť méně pracné). Znalec musí podat řádné ocenění (tzn. s patřičnou odbornou péčí), tedy výsledek, který je věcně významný i co do rozsahu zjištěných cenových dějů (uskutečněných koupí nebo dražeb). Zůstává proto důkazní otázkou, zda početně malý či zanedbatelný srovnávaný vzorek může vést k pravdivému údaji o uskutečněných cenových dějích na trhu, z něhož by bylo možno dovodit „obvyklost“. Navíc za stavu, kdy jsou každému, tedy i znalci, od roku 2014 veřejně přístupné věcně (početně) rozsáhlé informace o cenách z katastru nemovitostí. Žádný průkaz právního zájmu na sdělení cenových údajů se přitom nevyžaduje.

Jiné vady svých odborných plnění se někteří znalci dopouštějí tím, že, ačkoli oceňují nemovitosti podle zákona o oceňování majetku, popř. ve smyslu občanského zákoníku, snaží se téměř za každou cenu nějakým způsobem hypoteticky modelovat „obvyklou“ kupní cenu i tam, kde na trhu neexistuje. Takovýto znalecký postup je ale odborně nepřijatelný, protože vede ke zkresleným závěrům. Znalci tak někdy činí v zájmu vyhovění zadavateli, přičemž si ale možná ani neuvědomují, že se mohou dopustit, v krajním případě, až trestného činu křivé výpovědi a nepravdivého znaleckého posudku (§ 346 tr. zák.). Jedná se sice o úmyslný trestný čin, nikoli „jen“ o nedbalost, nicméně postačuje úmysl nepřímý. Skutková podstata tohoto deliktu může spočívat ve znaku „hrubého zkreslení“, „nepravdivosti“ nebo „neúplnosti“ znaleckého posudku. Pro trestní postih platí princip až posledního prostředku v krajním případě(ultima ratio). Tato trestněprávní právní zásada ale samozřejměneplatí při nezávislém postihu za „pouhý“ soukromoprávní delikt škody podle občanského zákoníku (viz níže).

Již jsme si řekli, že v negativních situacích, podložených odborným prozkoumáním cenových údajů v místě a čase, má znalec odborně zdůvodněně konstatovat neexistenci věcně srovnatelných případů, anebo sice jejich věcnou existenci, avšak ve spojení s mimořádnými cenami. I takovýto závěr, tzv. negativní řešení, je řádným výsledkem znalecké činnosti, protože jejím účelem a nakonec i předmětem je prozkoumání skutkového stavu na trhu v místě a čase.

Právě proto se znalec nesmí dopustit žádného ekonomického či jiného modelování hodnoty „optimální“, „ideální“, „vytoužené“ či ryze hypotetické bez skutkové opory v realitě apod., ani hodnoty účetní. A to bez ohledu na to, zdali by znalec nalezl pro takovouto svou umělou konstrukci východisko v nějaké ekonomické hodnotě či ekonomické teorii. Jinak řečeno, úkolem znalce je zjistit skutkový stav na trhu nemovitostí z hlediska obvyklosti cen, za nichž byly skutečně koupeny nebo vydraženy srovnatelné nemovitosti v místě a čase, pakliže to samozřejmě zjistit lze. Tedy jen potud, pokud se skutek udál (došlo-li ke srovnatelným koupím nebo vydražením). Vše nad to by bylo pouhými smyšlenkami, cenovými přáními (tužbami) anebo teoretickými konstrukcemi, které zde nemají žádné místo (leč by byly důvodem pro právní postih znalce za vadný posudek). Povinnosti podat znalecký posudek (apod.) se znalec řádně zhostí i tím, že posudkem odborně prokáže, že objednaného či stanoveného úkolu nelze dosáhnout.[4]

S případy, kdy výši peněžitého nároku v podobě obvyklé ceny (či v jakékoli jiné podobě) nelze zjistit buď vůbec, anebo jen s nepoměrnými obtížemi, výslovně počítá občanský soudní řád. Podle § 136 o. s. ř. platí, že v takovém případě určí výši peněžitého plnění soud. A to soudcovskou úvahou s přihlédnutím k provedenému a zhodnocenému dokazování v průběhu řízení. V ostatních případech, tedy mimo civilní soudní řízení, nutno postupovat podle jiných předpisů. Pokud by tuto situaci neřešily, a to ani analogicky s občanským soudním řádem, muselo by být postupováno v duchu obecných právních zásad, zejména podle slušnosti a přiměřenosti se zřetelem na sledovaný účel.

5. Znalec jako odpovědný odborník[5]