NOZ v praxi: Konflikt předkupních práv k nemovitým věcem

Tento článek rozebírá jednu z takových otázek – problematiku možného konfliktu předkupních práv exitujících před nabytím účinnosti o. z. a předkupních práv založených v důsledku účinnosti o. z. Této otázce, jež může mít v určitých případech zásadní dopad na právní poměry týkající se nemovitých věcí, přitom ještě v bohaté diskusi odborné veřejnosti týkající se rekodifikace nebyla věnována větší pozornost.

KONFLIKT PŘEDKUPNÍCH PRÁV

Mezi jednu ze zásadních – a již bohatě diskutovaných – změn, které o. z. přináší, patří obnovení uplatňování zásady superficies solo cedit – sjednocení právního režimu pozemků a staveb na nich. S opětovným navrácením uvedené zásady se musel o. z. vyrovnat s vyřešením předchozího právního stavu, kdy množství (nadzemních[1]) staveb bylo (a je i nadále) ve vlastnictví osoby odlišné od osoby vlastnící pozemek pod stavbou. Proto § 3056 o. z. konstruuje vzájemné předkupní právo vlastníka pozemku a vlastníka stavby na něm: „Vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby.“ Tímto způsobem se tak o. z. vypořádává s problematikou odděleného vlastnictví staveb a pozemků pod nimi, přičemž nestanovuje žádný časový limit, ve kterém by se měly tyto vztahy sjednotit.

Pro úplnost a pro odstranění možností zabránění účinků předjímaných o. z. pak zákon dodává: „K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží.“[2]

Namísto násilného spojení či nuceného vypořádávání se tak snaží o. z. zasahovat v zájmu prosazení zásady jím zaváděné co nejméně do práv osob. Skutečně ale nebude žádná osoba zkrácena na svých právech?

Představme si situaci stavby na cizím pozemku, kdy již za účinnosti předchozí úpravy soukromého práva vlastník stavby sjednal předkupní právo ke stavbě ve prospěch třetí osoby (tj. ve prospěch osoby odlišné od vlastníka pozemku), resp. vlastník pozemku sjednal předkupní právo k pozemku ve prospěch třetí osoby (tj. ve prospěch osoby odlišné od vlastníka stavby). V rámci autonomie vůle tak účastníci svobodně upravili své právní vztahy.

S datem účinnosti o. z. – ať již s uvedeným účastníci výše uvedených právních vztahů souhlasili, nebo ne – jim však zákonodárce zřídil nové – zákonné předkupní – právo. Vzhledem k tomu, že se jedná o založení práva, nikoliv o jeho zánik, nemělo by se na první pohled jednat o zásah do práv a oprávněných zájmů osob. Existence dvou předkupních práv ke stejné nemovité věci (tj. dříve sjednaného předkupního práva ve prospěch třetí osoby a předkupního práva založeného dle § 3056 o. z. – viz výše) však nutně znamená jejich konflikt, neboť obě konkurující si předkupní práva nemohou být vzhledem ke své exkluzivní povaze uspokojena zároveň.

V případě zamýšleného prodeje takto dotčené nemovité věci třetí osobě bude její vlastník povinen nabídnout ji osobě oprávněné z předkupního práva.[3] Vzhledem k duplicitě těchto práv a jejich konfliktu nemusí vlastník nemovité věci správně identifikovat oprávněného z předkupního práva a porušit tak svůj závazek z předkupního práva vyplývající.

Pro řešení uvedeného stavu bude určující povaha uvedených práv. Předkupní právo je možné sjednat (zřídit) jak jako věcné, tak jako obligační (závazkové) právo.[4]

KONFLIKT PŘEDKUPNÍHO PRÁVA OBLIGAČNÍHO A PŘEDKUPNÍHO PRÁVA ZALOŽENÉHO NOVÝM OBČANSKÝM ZÁKONÍKEM

Předkupní právo zakládané o. z. má povahu věcného práva. Sjedná-li vlastník nemovité věci předkupní právo jako právo obligační a nikoliv věcné, pak půjde o konflikt na jedné straně věcného práva (zákonného) a na druhé straně práva obligačního. Vzhledem k silnější pozici[5] věcného práva pak předkupní právo založené o. z. bude v převaze a uplatní se před předkupním právem obligačním zřízeným vlastníkem nemovité věci.

KONFLIKT PŘEDKUPNÍHO PRÁVA VĚCNÉHO A PŘEDKUPNÍHO PRÁVA ZALOŽENÉHO NOVÝM OBČANSKÝM ZÁKONÍKEM

Jiná situace nastává v případě, kdy právo založené vlastníkem nemovité věci bylo zřízeno jako právo věcné a je vloženo do katastru nemovitostí. V takovém případě dojde ke konfliktu dvou práv věcných. Řešení tohoto konfliktu a určení, které z práv má převážit, bude s největší pravděpodobností záviset na okamžiku zřízení předkupního práva vlastníkem nemovité věci. Občanský zákoník totiž řeší v části obecné úpravy věcných práv otázku pořadí věcných práv k cizí věci[6]. Dle o. z. tak platí, že „Pro pořadí věcných práv k cizí věci rozhoduje doba podání návrhu na zápis práva. Práva zapsaná na základě návrhů podaných v téže době mají stejné pořadí.“. I když v případě zřízení předkupního práva dle o. z. k podání návrhu na vklad fyzicky nedojde, mohlo by se dané ustanovení použít analogicky na řešení nastíněné situace.

V případě, že bude věcné předkupní právo vlastníka nemovité věci zřízeno po 1. lednu 2014, bude proti němu v přednostním pořadí předkupní právo zřízené v souladu s o. z. (§ 3056 o. z.). Naopak, pokud vlastník nemovité věci sjednal (a katastrální úřad zapsal) věcné předkupní právo ještě před 1. lednem 2014, bude toto předkupní právo v lepším pořadí oproti právu zřízenému 1. ledna 2014 občanským zákoník (§ 3056 o. z.). V takovém případě by tak předkupní právo zřízené vlastníkem nemovité věci mělo dostat přednost před předkupním právem založeným o. z.

SHRNUTÍ

Nabytím účinnosti o. z. mohlo dojít k případům konfliktů předkupních práv. Nový občanský zákoník ve snaze sjednotit režim pozemků a staveb na nich zakládá předkupní právo vlastníka stavby k cizímu pozemku, resp. opačně, přičemž výslovně neupravuje osud dosud existujících předkupních práv. Dle mého názoru bude řešení uvedeného střetu práv záviset jednak na povaze předkupního práva zřízeného vlastníkem nemovité věci (zda jde o právo věcné, nebo obligační) a v případě, že jde o právo věcné, bude rozhodující to, zda vlastník podal návrh na vklad tohoto práva do katastru nemovitostí před nabytím účinnosti o. z. Pokud ano, pak by takto vlastníkem sjednané právo mělo mít přednost před předkupním právem založeným o. z.

Autor je advokátem v Praze