Může si právnická osoba najmout byt?

Zajímavý je v této souvislosti názor vyjádřený např. v publikaci „Občanský zákoník – komentář“ autorů Švestka, Dvořák, Bányaiová, svazek V, str. 1169 (Wolters Kluwer 2014), totiž, že „po nabytí účinnosti občanského zákoníku se nelze ztotožnit s názorem Nejvyššího soudu (vyslovený v NS 26 Cdo 1973/2006, pozn. SK), že by smlouva, jíž byl byt pronajat právnické osobě, byla neplatná pro rozpor se zákonem“, neboť, podle autorů, nájem bytu by se pak řídil podle obecných ust. § 2201 a násl. o. z. Nejsem si tak úplně jist, že tento názor je vyjádřen zcela přesně.

Především není zcela zřejmé, proč by se takový nájem měl posuzovat jen podle § 2201 a násl., a nikoliv podle § 2302 a násl., tedy jako nájem prostoru sloužícího k podnikání. Podle důvodové zprávy k § 2302 záleží jen na dohodě stran, co bude za místnost nebo prostor sloužící k podnikání označeno (Zásadně se prostorem sloužícím k podnikání rozumí vestavěná nebo jinak vybudovaná část nemovité věci, která má podle ujednání stran sloužit k podnikání…). Odst. 2 téhož zákonného ustanovení sice stanoví, že jedná-li se o „nájem prostoru nebo místnosti, jehož účelem není ani bydlení, ani provozování podnikatelské činnosti…“ použijí se obecná ustanovení o nájmu, ale tím problém vyřešen není.

Sami autoři shora uvedeného komentáře k občanskému zákoníku při výkladu § 2302 uvádějí (str. 1318), že pojem „podnikání“ je nutno vykládat (oproti § 421) šířeji a bude sem nutné zahrnout i případy samostatné výdělečné činnosti, jako je např. umělecká tvorba (malířství, psaní, tvorba hudby) apod.

Tyto jistě poněkud pozitivistické úvahy se ovšem pohybují jen v oblasti soukromého (občanského) práva. Pokud vezmeme v úvahu právo veřejné, pak se situace poněkud vyjasní, ovšem jen zdánlivě. Podle § 126 stavebního zákona lze stavbu užívat jen k účelu vymezenému v kolaudačním rozhodnutí. Pak by ovšem jakékoliv užívání prostoru určeného kolaudačním rozhodnutím jen k bydlení bylo v rozporu se zákonem a smlouva takto uzavřená by byla neplatná pro tento rozpor podle § 580 o. z. Tak jednoduché to ovšem není. A to jednak proto, že by pak úmysl zákonodárce vyjádřený v tom, že podle § 2235 o. z. lze byt dát do nájmu i k jinému účelu než k bydlení, byl v praxi nepoužitelný (akademické úvahy o tom, že podle civilního práva ano, ale podle veřejného práva ne, nemají pro praxi význam), a jednak proto, že judikatura se od striktního vymezení používání nemovitosti jen k účelu danému kolaudačním rozhodnutím odklání. V tomto odkazuji na svůj předchozí článek Podnikání v bytě (§ 2255 odst. 2 o. z.) v souvislostech v Bulletinu č. 10/2015, kde uvádím některé judikáty potvrzující tento názor, totiž že smluvní volnost má přednost tam, kde není korigována veřejným zájmem. Tak tomu jistě nebude tam, kde prostor určený k bydlení je podnikatelsky používán např. k tvorbě hudby a nevyžaduje žádné stavební nebo jiné zásahy do kolaudovaného stavu.

Jak tomu však bude v případě, kdy by právnická osoba chtěla byty, jež má v nájmu, užívat podnikatelsky tak, že by je přenechávala do nájmu jiným nájemcům? Jedná se o podnikatelskou činnost, pokud někdo pronajímá byty k bydlení? Bezpochyby ano. Pokud by tedy právnická osoba uzavřela nájemní smlouvu k bytu (bytům) za účelem nikoliv bydlení (to je vyloučeno a taková smlouva by byla, jak již řečeno, neplatná), ale za účelem podnikání – dalšího pronajímání, jednalo by se podle mého názoru o nájem prostoru sloužícího k podnikání, což upravuje § 2302 a násl. Pokud by se tak stalo, může být otázkou, zda by taková právnická osoba mohla vůči nájemcům bytů vystupovat jako pronajímatel. Bezpochyby ano.

Poněkud paradoxní je, že pokud by právnická osoba získala do nájmu prostory kolaudačně určené k bydlení a podnikatelsky je používala k nájmu dalších osob podle § 2235 a násl., pak by tyto prostory užívala zcela v souladu s jejich kolaudačním určením a do rozporu se stavebním zákonem, jak je tento problém naznačen shora, by se nedostala.

Taková právnická osoba by ovšem musela pronajímat byty za podmínek § 2235 a násl., tedy uzavírat nájemní smlouvy, nikoliv smlouvy podnájemní, jak se to často děje. Je totiž skutečností, že v současné době, při neexistenci zvláštního právního předpisu, který by upravoval „sociální bydlení“ (ať již si pod tím představujeme cokoliv), existuje řada neziskových organizací, které si zpravidla od obcí vezmou byt do nájmu (jako právnické osoby!), a tento byt nebo byty dále jako nájemci podnajímají dalším osobám, se kterými by jinak nikdo nájemní smlouvu neuzavřel, neboť, jak se dnes jazykem politické korektnosti říká „nemají kompetenci k nájemnímu bydlení“. Je to sice užitečný a funkční systém, který do jisté míry supluje dlouho připravovaný zákon o sociálním bydlení, leč systém, který je s platným právem v rozporu.

Kdybychom totiž připustili, že by právnická osoba, která uzavřela nájemní smlouvu k bytu nikoliv za účelem svého „bydlení“ (což by bylo neplatné od počátku), ale za účelem dalšího pronajímání, mohla byty podnajímat, byla by to – i kdyby se jednalo o neziskový nájem – jen cesta k obcházení zákonných ustanovení směřujících k ochraně nájemců bytů, neboť práva podnájemníků jsou velmi omezená. Navíc je zřejmé, že zákonodárce chtěl odlišit „podnájem“ podle obecných ustanovení o nájmu (§ 2215 a násl. o. z.) od podnájmu podle zvláštní části občanského zákoníku, týkající se nájmu bytů (§ 2274 a násl.). V prvním případě se i přes název ustanovení (Podnájem) zde dále hovoří o právu nájemce „zřídit třetí osobě k věci užívací právo“, nikoliv tedy podnájem, když tento termín je v ust. § 2274 a násl. dán do souvislosti s bydlením nájemce – což je u právnické osoby vyloučeno. Nelze podle mého názoru připustit, aby nájemci užívající byt k bydlení měli různé postavení podle toho, zda ten, kdo přenechává byt k bydlení, se sám označuje za „nájemce“ (a dával by byty do podnájmu) nebo za „pronajímatele“ (a uzavíral řádné nájemní smlouvy). Totéž by podle mého názoru platilo, kdyby byl byt dán do pachtu a pachtýř by přenechával byty k bydlení dalším osobám.

Lze tedy uzavřít, že právnická osoba může uzavřít nájemní smlouvu k bytu, pokud tento byt chce využívat k jiným účelům než k (vlastnímu) bydlení, a to podle obecných ustanovení o nájmu (§ 2201 a násl.) nebo podle § 2302 a násl., pokud by takový nájem byl užíván k podnikání v širším smyslu tohoto termínu. Je-li podnikáním v takovém bytě pronajímání bytu dalším osobám, musí se tak stát podle ustanovení o nájmu bytů podle § 2235 a násl. Pokud by smlouva opravňující k užívání bytu byla označena jako smlouva o podnájmu, stejně by se jednalo o smlouvu nájemní, neboť smlouvu je třeba posuzovat podle jejího obsahu. Právnická osoba mající byt v nájmu nemůže platně uzavírat smlouvy podnájemní, pokud je bytový prostor užíván k bydlení. Shora uvedený právní názor Nejvyššího soudu vyslovený v rozhodnutí sp. zn. NS 26 Cdo 1973/2006 by pak bylo možné interpretovat takto: „Smlouva, jíž byl pronajat byt právnické osobě, která by takto získaný byt dále podnajímala podle § 2274, by byla neplatná pro rozpor se zákonem.“

Autor, zástupce Veřejné ochránkyně práv, je expertem na bytové právo.