K výpovědní době při vypovězení nájmu bytu a nájmu domu nájemcem podle § 2287 o. z.

Odůvodnění:

Podle ustanovení § 2287 o. z. může nájemce vypovědět nájem bytu nebo nájem domu, sjednaný na dobu určitou, „změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy

o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval“.

Nový občanský zákoník již nepočítá, na rozdíl od právní úpravy obsažené v § 685 až 719 zák. č. 40/1964, občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, s možností vypovězení nájmu bytu sjednaného na dobu určitou ze strany nájemce bez uvedení důvodu, aniž by to bylo výslovně sjednáno v nájemné smlouvě. Namísto toho o. z. zavádí ve prospěch nájemce zásadu

clausula rebus sic stantibus (§ 2287 o. z.), kdy nájemce může u nájmu na dobu určitou podat výpověď v případě, že se následně změní okolnosti do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval (např. ztratí-li nájemce práci a novou nalezne až v místě, kam nebude možné bez obtíží z dosavadního bydliště dojíždět). Na rozdíl od případů, kdy může nájem bytu nebo domu, sjednaný na dobu určitou, vypovědět pronajímatel (srov. § 2288 odst. 1 o. z.), však v tomto případě neobsahuje zákoník podpůrné pravidlo pro stanovení délky výpovědní doby.

Vyvstává tedy otázka, zda se výpovědní důvod v § 2287 o. z. může uplatnit pouze za podmínky stanovené v § 2229 o. z., tedy že bude zároveň ve smlouvě pro tento případ ujednána délka výpovědní doby, nebo zda se v tomto případě jedná o výpověď bez výpovědní doby obdobně, jako je tomu v případě § 2291 o. z., či je výpovědní doba stanovena jinak.

Smyslem a účelem pravidla zakotveného v ustanovení § 2287 je umožnit nájemci ukončit nájem v případech nepředvídaných změn týkajících se důležitých zájmů jeho soukromého života. Jde o takové změny okolností, které nastanou teprve po uzavření smlouvy a v jejichž důsledku nelze po nájemci rozumně požadovat, aby nadále setrval ve stávajícím obydlí. Nelze však najít žádný rozumný důvod, proč by měla být tato možnost poskytnuta nájemci pouze a jenom v těch případech, kdy si strany předem pro tento případ sjednaly výpovědní dobu. Zcela bez významu není ani skutečnost, že by se tím nájemce bez racionálního opodstatnění dostal do horšího postavení než pronajímatel, který může smlouvu vypovědět z důvodů uvedených v § 2288 a § 2291 o. z., aniž by byla ve smlouvě sjednána délka výpovědní doby. Zákonodárce v tomto ustanovení zakotvil na ochranu nájemce specifický důvod pro vypovězení nájmu, který se má uplatnit bez ohledu na to, co si strany sjednaly.

Současně je nutné konstatovat, že případy vypovězení nájmu bez výpovědní doby zákonodárce zjevně upravil pouze jako zcela výjimečnou sankci za porušení smluvní povinnosti zvlášť závažným způsobem (srov. § 2208 odst. 1, § 2210 odst. 3, § 2212 odst. 2, § 2232 a zvláště § 2291 o. z.). V případě ustanovení § 2287 o. z. však nejde o sankci vůči pronajímateli, a výpověď bez výpovědní doby zde proto nelze uplatnit.

Absence pravidla o délce výpovědní doby v ustanovení § 2287 o. z. tak představuje mezeru v zákoně, protože zákon počítá s možností výpovědi bez výslovného sjednání, počítá s výpovědní dobou, avšak nestanoví její délku. Tento případ je proto nutné řešit použitím analogie, tedy postupem, s nímž o. z. počítá v ustanovení § 10 odst. 1. Pro vyplnění této mezery má být nalezeno takové ustanovení, které se týká právního případu, jež je co do svého obsahu a účelu nejbližší ustanovení § 2287.

Při komplexním pohledu na právní úpravu nájmu nemovité věci, resp. nájmu bytu nebo domu je patrné, že o. z. upravuje výpovědní dobu v těchto případech zpravidla v délce tří měsíců (§ 2222, 2231, 2288), nebo výjimečně v délce dvou měsíců (§ 2283). S ohledem na to, že chráněn je v tomto případě výlučně zájem na straně nájemce a dále na to, že se na daném důvodu, tedy na změně okolností pronajímatel nijak nepodílel, nemůže ji předvídat ani ovlivnit, je posuzovanému případu co do obsahu a účelu nejbližší úprava výpovědní doby pro pronajímatele výhodnější, tj. doba delší, tříměsíční (§ 2222, 2231, 2288).

Smluvním stranám ale také nic nebrání, aby si ujednaly, že nájemce může smlouvu vypovědět bez výpovědního důvodu, nebo i z jiných než zákonem stanovených důvodů či v kratší výpovědní době.

Zároveň je také vhodné upozornit na povinnost skutkově vymezit a konkretizovat výpovědní důvod ve výpovědi podávané nájemcem z důvodu podle § 2287 o. z, nestačí prosté konstatování, že se změnily okolnosti.

Z výše uvedeného pak ve vztahu k nájemní smlouvám uzavřeným před nabytím účinnosti o. z. vyplývá, že ujednání těchto smluv, která umožňují nájemci vypovědět smlouvu s tříměsíční

výpovědní dobou bez uvedení důvodu, zůstanou platná a účinná i po 1. 1. 2014, protože favorizují nájemce a tudíž nejsou v rozporu s ustanovením § 2235 odst. 1 o. z.

Pozn. red.: Členové jmenovaní do Expertní skupiny jsou odborníky z řad akademické obce,

členové Legislativní rady vlády, zástupci soudů a další právní autority.