Čtení mezi řádky

Finanční úřady osvobození od daně z nabytí nemovitosti u bytů v rodinných domech nepřiznávají, avšak ještě donedávna z téže jasné řeči zákona dovozovaly zcela opačný závěr a osvobození přiznávaly.

Zákon hovoří takto:

Podle § 7 zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, je od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeno mimo jiné první úplatné nabytí vlastnického práva k

a) pozemku nebo právu stavby, jejichž součástí je dokončená nebo užívaná stavba rodinného domu,

b) dokončené nebo užívané stavbě rodinného domu,

c) dokončené nebo užívané jednotce v bytovém domě, která:

- nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem, vzniklé výstavbou, nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou tohoto domu, nejde-li pouze o rozdělení nebo sloučení stávajících jednotek,

- na základě stavební úpravy nebytového prostoru nově nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem.

(Nabytí vlastnického práva k nemovité věci podle odstavce 1 je od daně osvobozeno pouze tehdy, dojde-li k němu v době 5 let ode dne dokončení, nebo započetí užívání rodinného domu, jednotky v bytovém domě nebo jednotky v bytovém domě změněné stavební úpravou, a to od toho dne, který nastane dříve.) 

Ačkoliv text zákona nepůsobí nijak složitě, problém nastává pro ty, kteří si koupí byty v rodinných dvojdomcích. Podle finanční správy nekupují podíl na pozemku s rodinným domem, ale podíl na pozemku s bytovou jednotkou – a osvobození se vztahuje pouze na nabytí bytu v bytovém domě, nikoliv na nabytí bytu v rodinném domě, ačkoliv na nabytí rodinného domu se osvobození vztahuje.

Šikovným myšlenkovým veletočem tak jsou z osvobození vyjmuty byty v rodinném domě.

Kupujícím, kteří v dobré víře počítali s tím, že i jejich zcela nové bydlení bude osvobozeno od daně z nabytí nemovitosti, se fakticky navýší kupní cena o 4 %, což při současné situaci na realitním trhu není málo. 

S tímto závěrem finanční správy ale není možné souhlasit. Už jen z toho, že osvobozeno od daně je nabytí „pozemku nebo práva stavby, jejichž součástí je dokončená nebo užívaná stavba rodinného domu“, by bylo možné dovodit, že by mělo být osvobozeno i nabytí bytu v rodinném domě za situace, kdy nabyvatel nabývá i podíl na pozemku patřícímu k bytu, jehož součástí je logicky rodinný dům, ve kterém se předmětný byt nachází. 

Ke stejnému závěru by však měla finanční správa dojít i pouhým teleologickým výkladem. Z důvodové zprávy k § 7 zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb. jednoznačně vyplývá, že „osvobození bylo převzato z dosavadní právní úpravy, do níž bylo zavedeno s cílem podpořit bytovou výstavbu. (…) V odstavci 1 se navrhuje osvobodit od daně první úplatné nabytí vlastnického práva k novým stavbám vymezených nemovitých věcí. Jde o nemovité věci určené k bydlení, resp. ty z nich, u nichž lze vzhledem k jejich typu předpokládat, že je k bydlení využije nabyvatel; osvobození se tak vztahuje např. na nabytí bytové jednotky nebo rodinného domu, zatímco se např. nevztahuje na nabytí bytového domu jako celku.“[1] 

V předchozí právní úpravě, tj. v zákoně České národní rady č. 357/1992 Sb., který osvobození od daně z nabytí nemovitosti upravoval do 1. 1. 2014 (tedy do počátku účinnosti zákonného opatření Senátu), byl od daně z převodu nemovitostí osvobozen první úplatný převod nebo přechod vlastnictví 

a) ke stavbě, která je novou stavbou, na niž bylo vydáno pravomocné kolaudační rozhodnutí, nebo je dokončenou novou stavbou nebo rozestavěnou novou stavbou a stavba nebyla dosud užívána, s výjimkou zkušebního provozu, 

b) k bytu v nové stavbě a k bytu, který vznikl nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou provedenou formou vestavby a byt nebyl dosud užíván, jde-li o převod bytu podle zvláštního právního předpisu

(jestliže převodcem byla fyzická či právnická osoba a převod stavby je prováděn v souvislosti s jejich podnikatelskou činností, kterou je výstavba nebo prodej staveb a bytů, nebo jejich předmětem činnosti je výstavba nebo prodej staveb a bytů, anebo je-li převodcem obec).

Podle tohoto zákona se tedy osvobození od daně vztahovalo i na byty v rodinných domech a není nejmenší důvod se domnívat, že by zákonodárce měl v úmyslu právě tyto byty z osvobození od daně vyloučit. Takhle si jistě zákonodárce podporu bytové výstavby nepředstavoval. 

Samotná finanční správa ostatně považuje zákonné opatření za tak jasné, že 15. 6. 2017 zveřejnila na svých stránkách 6 mýtů o zdanění nabytí bytové jednotky v rodinném domě.[2]

Přitom v informacích Generálního ředitelství k aplikaci § 7 zákonného opatření Senátu ze dne 20. 8. 2014 nebylo o tom, že by se osvobození na bytové jednotky v rodinných domech nevztahovalo, ani zmínky[3]. Hovořilo se zde pouze o bytové jednotce, aniž by se rozlišovalo, v jaké nemovitosti byla vymezena. Podstatné by totiž nemělo být to, kde byla jednotka vymezena, ale to, že jde o novou stavbu určenou k bydlení. 

Shora uvedené zákonné opatření také nikde nedefinuje, co rozumí pod pojmem bytový dům a co pod pojmem rodinný dům. Z hledání rozdílu mezi rodinným domem a bytovým domem se tak stává hotová detektivka.

Rozdíl mezi těmito pojmy je definován pouze ve vyhlášce ministerstva pro místní rozvoj č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, kterou se provádí stavební zákon. Zde je uvedeno, že „pro účely této vyhlášky se rozumí stavbou pro bydlení bytový dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena, a rodinný dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.“[4]

Jednak jde o definici pro účely této vyhlášky, a nikoliv pro účely zákonného opatření Senátu č. 340/2013 a jednak nelze dovodit, že by bytový dům nemohl mít méně než tři samostatné byty. 

Právní předpisy ministerstev, tj. vyhlášky, lze vydávat na základě a v mezích zákona, jestliže je k tomu ministerstvo zmocněno, což znamená, že ministerstvo k tomu, aby vydalo vyhlášku, potřebuje, aby je k tomu zákon výslovně zmocňoval.[5] V tomto případě jde o vyhlášku k provedení zákona stavebního, nikoliv zákonného opatření Senátu o osvobození od daně z nabytí nemovitosti. Finanční správa by se měla zabývat nikoliv tím, jak předmětnou stavbu definuje vyhláška ministerstva pro místní rozvoj, ale tím, zda jde o novou stavbu určenou k bydlení jejího nabyvatele. 

Je třeba upozornit také na to, že shora uvedená vyhláška byla platná a účinná již za předchozí právní úpravy (tj. zákon ČNR č. 357/1992 Sb.), a přesto neměla nejmenší vliv na výklad uplatnění osvobození u nových staveb (kterou zákonné opatření převzalo).

Je tak otázkou, zda je celý zmatek důsledkem toho, že zákonodárce opět nedával pozor, když zákon psal, a už vůbec ne, když pro něj hlasoval, nebo toho, že přístup k výkladu práva je tak lehkovážný, že se diametrálně odlišil výklad zákona bez změny byť jen jednoho písmenka, když nejprve se osvobození od daně přiznávalo, a pak se zase odnímalo, protože si zákon pokaždé přečetl někdo jiný a došel k jinému závěru, aniž by se pídil po jeho smyslu a účelu, a vyložil zákon tak, aby to vyhovovalo finanční správě, a ne občanům.

To, že zákon jasnou řečí nehovoří, vyplývá i ze skutečnosti, že 20. 4. 2017 byl Poslanecké sněmovně předložen návrh novely zákonného opatření č. 340/2013 Sb. ohledně rozšíření osvobození na nabytí vlastnického práva k jednotce v rodinném domě. Aby z toho ovšem nebylo další bloudění zrcadlovým labyrintem.  

Autorka je advokátkou v Praze.